房地產企業成本控制的有效途徑與方法

余江華

摘要：隨著各城市房產成交價格節節攀升，為了預防房地產泡沫的膨脹，國家對房地產行業開始調控。隨著調控的深入，房地產行業競爭加劇，房地產行業正在告別暴利時代，利潤回歸正常水平。因此，為了提高企業的競爭力房產企業必須進行精細化管理，從成本控制出發，提高企業的利潤，增強企業競爭力。

關鍵詞：房地產；開發；成本構成；成本控制

中圖分類號：F275 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）025-0273-01

引言

隨著各大中城市房產成交價格逐年暴漲，為防止因房地產泡沫迅速膨脹而最終破裂，給國家經濟造成重大影響。同時，為保持房地產市場的健康可持續發展，更重要的也是為了保持經濟的可持續發展，2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，并開始對房地產行業進行調控。隨著調控的深入，房地產行業競爭加劇，房地產行業正在告別暴利時代，利潤回歸正常水平。所以，房地產企業要增強競爭力，只有變粗放式管理為精細化管理，從成本控制人手，找到行之有效的成本控制途徑，最大可能降低企業成本，實現企業利潤的提升，才在激烈的市場競爭中發展壯大。

一、開發項目成本構成

房地產企業的成本主要分為開發成本和開發費用兩個方面，其中開發成本占據絕大多數，也應該是成本控制的重點。

二、房地產企業階段分類

房產項目按照所處不同時間可分為立項、設計、招投標、施工以及竣工決算幾個階段。所以，成本控制在不同階段，應該采用不同的途徑與方法。

三、房地產開發企業各階段成本控制途徑及方法

1.項目立項階段。當前國家大力整治環保問題，所以在項目立項階段應該委托專業的中介機構在項目開始之前進行項目的可行性論證，主要包括地災評估、環境影響評估以及防雷評估等。防止盲目上馬未通過可行性論證的項目，避免因決策失誤導致開發成本的增加，給企業造成重大損失。

2.項目設計階段。規劃設計很大程度決定了項目的工程造價，如果方案設計時對功能、外型和規模等過分追求，而忽略施工過程的考慮，將造成施工階段重大設計變更的發生。所以，在設計時應拋棄對外觀、功能等的過分要求，確保設計方案的合理性以及可行性。

3.項目招投標階段。招投標的主要目的是通過招投標程序，選取價格符合預期、質量相對有保證的服務或者產品。當然企業在招標過程中，不能一味的追求最低的投標報價，不能夠以價格最低作為中標條件，必須是由專業人員對建造過程進行科學的計算后，在確保施工方有合理利潤以及工程質量得以保證的前提下，通過市場競爭獲得合理低價。否則，施工方為了利潤會偷工減料，出現質量問題，到時候就得不償失。同時，招投標也是了解市場行情的方式，通過該方式可以了解最新的材料價格、人力成本等，從而加強對成本的控制。

4.項目施工階段。港口企業主業為港口裝卸服務等，房地產開發業務只是業務之一，這在一定程度上對房產開發方面的人才儲備不足。為了彌補因這一短板而造成施工成本的增加，應外聘專業的現場管理人員，在現場對施工過程加以控制和管理，加強施工簽證單的控制，對于隱性成本項目增加工程量而產生的簽證單，應該由現場管理人員、監理、審計多方簽字確認；同時，在施工過程中應該盡可能的減少設計變更，避免因設計變更而造成重復施工；加強項目成本與質量、項目進度之間的協調與控制，避免因為一味的追求項目成本最小化，而忽略項目的質量，以及追求項目進度而忽略項目成本支出，否則到時由于質量和進度的影響，將使項目的大幅度的增加。

5.項目決算階段。作為成本控制的最后階段，在這個過程中應以保證工程實際造價為目標。為更加準確的做好價格結算，在竣工決算時可以引入市場機制，聘用有資質信譽良好的中介機構，與之簽訂協議，由對方派造價工程師長期駐守，對項目進行全程跟蹤審計，并明確告知對方，在他們出具結算審核報告后會另行聘請其他的專業機構進行項目的二次審計，如果二次審計與一次審計之間變動幅度過大，將扣減相應的審計費，假如在審計過程中發現施工方與審計方相互勾結，損害我公司的利益，我公司將保留追討損失的權利。這樣，至少在進行跟蹤審計時造價工程師與施工方相互勾結，損害我公司權益的機會將大大降低。

6.結合港口企業的實際，合法、合規的對項目進行稅收策劃。隨著2016年5月1日開始的全面營改增的開始，目前房地產行業的主要稅種包括增值稅、土地增值稅、企業所得稅等。由于我國宏觀調控政策的關系，房地產行業的平均稅負在所有行業中是比較高的。所以，為了節約成本企業必須采取合理合規的稅收策劃，比如：合理選擇購房優惠方案，不要直接減免大修基金和契稅，通過降低房款的方式來優惠契稅和大修基金；做好施工合同和采購合同的招投標工作，不要將采購合同與施工合同合并在一起進行招投標，目前房地產行業與建筑行業增值稅稅率均為10%。但是，銷售行業的增值稅則是16%。如果，單獨對鋼材、水泥等建筑材料進行招投標，房地產企業可以取得16%的進項，高于建筑行業10%的進項，達到降低稅負的目的；將增值額最多的商業門面由“出售”變為“出租”，達到降低土地增值稅以及企業所得稅的目的，土地增值稅的征收范圍只是對于企業和個人轉讓房產的增值額進行征稅，商業門面的出租，沒有發生房屋所有權的轉移，不屬于土地增值稅的征收范圍，對于出租部分通過投資性房地產科目進行核算，在持有期間平均分攤建筑成本，所以同樣也可以達到降低企業所得的目的。

總之，房地產企業成本控制是一個系統而復雜的工作，涉及到開發項目的每一個階段，各部門之間只有通力協作，成本控制的目標才能夠實現，企業效益得以增加，從而達到企業價值最大化這一終極財務目標，使得企業在激烈的市場競爭中發展壯大。