漫談對小產權房合法性問題的認識

宋天明

摘 要：伴隨著我國房地產市場的火熱發展，商品房的價格增幅遠遠超過了居民人均收入的漲幅，故價格低廉的小產權房逐漸的受到了百姓的青睞；與此同時，小產權房成為解決居民住房問題的途徑之一。但是由于現行法律法規以及相關政策的限制，小產權房的建設、買賣、抵押等都被視為違法行為，導致了社會現實需求與法律法規之間的矛盾，嚴重影響和阻礙了中國的社會穩定與經濟發展。

關鍵詞：不動產；不動產所有權；集體土地使用權

1小產權房的概念及特點

小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府頒發，故又稱鄉產權房。同時小產權房并非是一個真正意義上的法律術語，它只是一個描述性的詞語，是人們用于區分在國有土地之上建造的房屋和在集體土地上建造的房屋。故可以理解為，國家發產權證的叫大產權，如國家把國有土地讓給開發商，開發商繳納一定的土地出讓金，再辦理合法的相關立項開發手續之后，向外銷售的房屋，由國家發放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產權房屋。大產權房購買者享有房屋所有的權能。而小產權房，使用的是集體建設用地，國家并不發產權證，僅有鄉政府或村委會的蓋章以證明其權屬。

基于現實的情況，我認為，目前小產權房的特點主要表現為一下幾個方面：①價格便宜。西安眾多的小產權房樓盤大部分分布在南郊長安、北郊以及東郊的部分地區。且主要以普通商品房為主。目前，西安的小產權房項目均價在2800到3000元之間。這個價格僅為西安曲江、西高新等地區房價的35%到40%。②程序簡單。從買賣手續來看，不必繳納商品房買賣的契稅，即減少了購房成本，又簡化了購房手續。③使用成本低。根據實地了解來看，一般住戶的物業費、水電費、采暖費較市區來說，相對便宜。

2小產權房的性質分析

由于小產權房證書并不是國家頒發的，而是由鄉政府所頒發的，稱為鄉產權。這種鄉產權并不能構成真正法律意義上的產權。按照《中華人民共和國土地管理法》關于土地分類的規定，土地分為農用地、建設用地和未利用地；而且農民集體所有的土地使用權不得轉讓、出讓或出租于非農業用地。其第四條規定：國家實行土地用途管制制度國家編制土地利用總體規劃，嚴格限制農用地轉建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途來使用土地。1995年原國家土地管理局發布《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五章對集體土地建設用地使用權規定中，主要包含了鄉鎮村辦企事業單位或個人依法使用農民集體土地進行非農業建設的土地使用權確認和經濟組織分配給成員用于建造住房的宅基地使用權的確認。

按照上述規定，集體土地建設用地使用權范圍包括宅基地使用權、鄉鎮企業使用權和鄉鎮公益用地使用權。故集體所有的土地上建造房屋的情形只適用于宅基地建設。可宅基地建設又有明確的主體資格限制，其中不包括村集體之外的居民，也就是城鎮居民。按照一般的做法，如果要在集體所有的土地進行商品樓盤的開發，必須首先經國家征收，把集體土地轉為國有，之后再通過拍賣轉讓給開發商，這時開發商才能進行商品樓盤的開發。如果不這樣，這些房屋就沒有產權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證。

3小產權房的現狀與完善小產權房制度的解決思路

3.1小產權房的現狀

目前，全國各地的小產權房規模相當大。在北京，小產權項目多位于房山、昌平、通州、密云、順義等郊區，已售和在建的已突破1000萬平方米，在北京440多個售房項目中，就有80多個是小產權，占項目銷售總額的20%左右。

國家和各地相關監管部門屢屢提示建設和購買“小產權房”的風險，但仍難以遏制“小產權房”這一現象的蔓延。非官方統計數據顯示，中國目前小產權房建設面積達六十多億平米，相當于中國房地產業近十年來的開發總量。小產權房數量非常之大，而且已成事實，是多年來累積起來的問題。

針對小產權房所謂“熱建熱銷”的事實，國務院日前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，負責小產權房的摸底和清理工作。就小產權房問題，國務院要求：一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售；二是將以地方為主體組織摸底，對小產權房現狀進行普查；三是責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。

3.2完善小產權房制度的解決思路

第一，對于符合規劃的小產權房，按規定補辦手續，將集體土地轉化為國有土地，取到產權證。對于嚴重不符合規劃的小產權房，強行拆除。但是這個方法實質上還是維護了當前的法律，無助于解決高房價問題與城鄉二元制發展模式問題。第二，對農村集體所有建設用地使用權自由流轉以合法的形式予以確認，國有土地與集體土地同權同價，小產權房補交房地產開發稅費“轉正”，只對不符合規劃和違法占用耕地的項目進行懲罰。這種方法不僅可以解決城市高房價，而且能夠破除城鄉二元發展結構，對構建和諧社會具有重要意義。

在目前房價高位徘徊，城鄉發展不均，貧富差距不斷擴大的情況下，我認為政府最有可能采取第二種方式。

總的來說，面對住房供應體系不能全面滿足民眾住房需求的情況，小產權房的出現與存在，應該說是具有一定合理性的。對管理部門來說，小產權房事實上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來說，出售或出租小產權房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產權房的出現與存在，對政府對購房者和農民來說，其實是一個多贏的結果。

4結語

最后，小產權房是構建房地產市場多極化的一枚棋子，是打破高度壟斷的房地產市場的一個有效缺口。中國需要多極化的房地產市場，中國的房地產市場原本就不該是大一統的。這又像今天的世界格局，只有在多極化的格局中，才有世界的和平、繁榮和進步。基于以上觀點，我認為小產權房合法化的一天必將到來。

參考文獻：

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