房地產拆遷評估中存在的問題及應對措施

胡躍　吉海鵬

【摘 要】隨著我國經濟的飛速發展，人民的物質生活水平的提高以及改善生活環境意識的增強，以往城市的配套設施已經不能滿足人民的需求，不再適應城市化發展的進程，因此對舊城市的改造成為當今的重要課題。由于房屋拆遷程序較繁雜，阻礙房屋拆遷的進行，本篇論文主要講述房地產拆遷過程中評估時會出現的問題，通過分析其中的原因，提出積極有效的措施解決問題，促進房地產拆遷工作的進行，提高人民的生活質量，促進我國城市化的發展。

【關鍵詞】房地產；拆遷評估；問題；原因；解決措施

我國通過房地產拆遷的方法，從農戶手中征收國有土地，對被征收土地的農戶進行補償，征地被用來建構成新城或是商業用地，從而滿足人民的物質文化需求，加快城市化的進程，促進我國經濟的發展。經由前幾年城市化發展的進度來看，此方法取得的效果顯著，但是也伴隨著一系列的社會問題，比如拆遷賠償款、拆遷評估、政府補貼等等，這些問題造成的拆遷糾紛嚴重的影響社會穩定[1]。本篇論文主要分析此類問題的原因并且提出具體的解決措施。

1 房地產拆遷評估中出現的問題

1.1 估價方法的問題

房地產拆遷過程中最難實施的就是估價工作，影響房屋估價的因素很多，目前多數城市采取以基準價格為基礎結合相關系數的方式進行房屋估價，但這種計算方法與房屋估價規程不太相符，不符合實際情況。其原因主要有三個，首先，基準價格本身就沒有說服性，在房地產拆遷估價規程中并沒有涉及到基準價格的內容，同時也沒有發現基準價格一詞，因此通過基準價格進行估價不具科學性，更談不上說服群眾配合拆遷工作。其次，中國共產黨開展的十一屆三中全會明確的提出建立社會主義市場經濟，市場在我國經濟發展過程中起著舉足輕重的作用。因此房屋的價值應該是由房屋本身的價值以及社會市場價值共同決定的，其中后一者的影響力較大。比如同一區位的房子，有的只是居民房，而有的是商用房，學區房，比較具有商業價值，如果同一采取基準價格進行估價、進行賠償，造成與實際的市場價值相差甚遠，這勢必會引起部分群眾的不滿。所以在房地產拆遷評估過程中也應該注重市場因素，而不應該只采取基準價格的方式對房屋進行估價。最后是政府層面，政府由于拆遷量大的原因，為了減少工作強度，盡快的完成評估工作，很大程度上會選擇節約、精力的評估方式進行評估，較少結合實際情況考慮，最終會造成評估價格與房屋的實際價值有很大的差距，同樣造成群眾的不滿，容易激發社會矛盾，同時不利于房屋拆遷工作的進行。因此，在進行估價確定基準價格時應該考慮市場價格因素。

1.2 群眾不愿配合

我國社會經濟發展不平衡，城鄉貧富差距大是我國的基本國情，房地產拆遷工作的主要對象是村民，作為弱勢群體，村民不可能自愿的把自己的房屋、土地交出來。同時受文化因素的影響，大部分村民文化素質不高，不理解拆房屋遷工作的目的是為了促進我國城市化發展，只看著眼前的利益，看不到長遠的好處。最后，部分村民通過其他渠道了解房地產估價以及賠償金的給定規則，進行突擊裝修和突擊建筑的方式，讓房屋具有商用價值，通過這種方式騙取大額賠償金，如果拆遷隊不給出滿意的賠償金，村民就不配合拆遷工作，加大拆遷的難度。

1.3 確定房屋基準價格存在問題

在確定房屋基準價格的過程中，政府是主體，也就是說政府是房屋基準價格的評估機構，因此基準價格的評定實際上是一種政府行為，是不能擺脫政府的干預的，而政府部門為了減輕評估工作的強度和難度，較少考慮市場的因素，單單根據基準價格因素進行評估，不能準確的反應出房屋在市場中的價值以及變化情況。同時政府部門如果出現腐敗行為，可能會故意壓低評估價格，從中吸取大額補償金，造成房屋估價低，引起社會矛盾[2]。

2 造成上述問題的原因

2.1 市場經濟體系不夠完善

當前我國社會主義市場經濟體系還不夠完善，市場信息不夠通常，這就增加了房地產拆遷估價工作的難度。首先，由于市場體系還處于一個發展階段，秩序也較為混亂，無法在房地產拆遷提供房地產市場交易資料，評估工作者沒有參考的數據，無法給出準確的評估價格。其次，房地產市場交易資料也不夠規范，沒有建立房地產市場交易信息資料庫，資料分布較為零散，信息交流不夠暢通。最后，政府部門沒有設定專門的評估機構，并且沒有對不合格的評估機構進行打擊，這就造成某些沒有評估資格的機構仍然在做評估，這些機構為了盈利，不惜違反規定制作出假的評估報告，造成政府收集到假的數據，制定出不符合實際的評估價格，使得房屋評估價格與實際價格相差甚大[3]。比如，重慶某個開發區，請了一個評估機構進行價格評估，然而這個評估機構有受到被拆遷人的委托，結果出現了兩份差距較大的評估結果。

2.2 政府部門的原因

政府部門作為價格評估的主體部門在價格評估中所起的作用相當重大，其中政府部門的工作人員的工作態度也是十分重要的，如果政府工作人員比較懶散，工作積極性不高，就會出現只根據基準價格進行估價，不結合市場因素的情況。同時政府部門沒有對村民突擊建筑以及突擊裝修的情況進行管理，這種情況很容易增加國家的補償負擔，同時處理的不好也容易引起群眾矛盾。

2.3 城鄉差距顯著

受我國基本國情的影響，城鄉差距顯著，被征收土地的對象是村民，出于文化水平、自身素質以及經濟狀況的因素，農民使不太愿意變賣房屋的，因為受文化程度的影響，農民理解不了拆遷工作的實際意義，受自身素質的影響，農民看不到長遠的利益，只知道現階段自身利益受損，受經濟狀況的影響，農民除了土地沒有其他的生存技能，土地是農民重要的經濟來源。

3 房屋拆遷評估中出現問題的應對措施

3.1 完善拆遷估價方法

一般來說，房屋拆遷進行估價的方法主要有基準價格估價法以及市場價格估價法。首先是基準價格估價法，采取基準價格估價法時應當注意估價信息資料來源的可靠性，對于不合理的信息應當果斷剔除，由于政府是基準估價的主體，因此政府部門的員工應當提升工作責任感，對工作積極負責，同時政府也應該制定相關的監督部門，對于基準估計的過程進行監督，防止腐敗行為的產生，還應當公開基準估價的價格，使得基準價格透明化，保障群眾的知情權。其次是市場價格估算法，這種方法也稱作市場比較法，通過房屋與房屋之間的比較，了解房屋在市場中的價值，根據房屋在市場中的價值，進行價格評估。這兩種評估方法不是一層不變，而是需要時時更新，一般情況下是一年一次。

3.2 加強監督力度

加強監督力度主要是發揮政府的監督作用，政府監督主要分三方面，一方面是政府自身，一方面是市場，最后是農戶。首先針對政府自身，政府需要設置監督部門，對于貪污腐敗，工作偷工減料的行為應該嚴厲打擊；其次是監督市場，防止市場為了利益而胡亂定價的情況，同時需要制止不符合規定或者是沒有資格的估價機構，防止虛假評估報告的出現；最后是監督農戶，防止農戶為了騙取大額補償金而突擊裝修、突擊建筑的行為。

3.3 加強拆遷工作的教育與宣傳力度

由于農戶受文化程度的影響以及自身素質的影響，對拆遷工作不理解，因此政府部門可以開展相關知識講座、宣傳講座，向農戶普及相關知識，促進拆遷工作的進行。

4 結語

房地產拆遷評估工作在進行過程中出現諸多問題，如果解決不恰當，會嚴重阻礙城市化的進程，不利益我國經濟的發展，希望通過上訴對評估出現問題的分析以及提出解決措施，能對房地產拆遷評估工作有所幫助。

【參考文獻】

[1]趙承君.關于房地產拆遷評估中的問題思考[J].現代經濟信息，2015（13）：152.

[2]顧飚寧.對房地產拆遷評估的幾點思考[J].中國房地產，2013（12）：31-32.

[3]李靜昆.房地產拆遷評估中的問題及應對措施[J].科技信息，2016（29）：565-566.endprint