潘石屹的未來辦公室

蔣李

核心提示：在潘石屹看來，傳統辦公室和監獄一樣，人進去以后就關上門，限制了彼此的交往。

在“不務正業”的道路上，SOHO中國董事長潘石屹似乎走得越來越遠——撮伙大咖聊天，給企業家拍照片，不再把一門心思投在房地產的他，玩得不亦樂乎。

他還將企業家分為幾個層次：最成功的企業最關心環保、扶貧等社會根本性問題；次一級的，則關心企業經營；再次一級，就是關心融資幾輪。

不過，說歸說，當《支點》記者近期獨家專訪潘石屹，向他拋出了“次一級”的SOHO 3Q方面話題時，他還是饒有興致地予以回復。

在近3年基礎上，SOHO中國旗下共享辦公產品SOHO 3Q為何有底氣在全國復制？下一步，SOHO 3Q在武漢又將有何動作？

何謂3Q

共享單車、共享汽車、共享充電寶、共享雨傘……毫無疑問，共享經濟是近年最熱門話題之一。2015年2月，潘石屹推出共享辦公產品SOHO 3Q。

過去SOHO中國主要為重資產運營，通過自有資金、貸款投入支持商用物業，而SOHO 3Q則將辦公室以工位短租形式出租。SOHO 3Q具備兩個特點：一是用戶可以租一周、一個月、半年，可以只租一個辦公桌或一個獨立辦公室；二是有大量共享空間，能促進用戶彼此溝通。

“現在回過頭來看，傳統辦公室像監獄一樣，人進去以后就關上門，限制了彼此的交往。其實一個人在平臺上應該是與人交往、見面，尋找技術、吸引資金及人才，等產品出來展示給別人看。”潘石屹對《支點》記者說。

用個虛擬案例，能讓大家理解得更為清晰：小王是個自由撰稿人，有天他發現在家工作效率很低，希望找到個像辦公室一樣的地方工作，于是他注冊成為SOHO 3Q會員。

星期一，小王在SOHO 3Q網站上預約了北京光華路SOHO 3Q的1人辦公桌，價格為一周750元。當天下午，他來到辦公樓，這里有書桌、椅子、文件柜，以及免費的WIFI網絡，并有一定額度的黑白打印權限。

工作3小時后小王有點餓了，于是走到公共空間，喝了杯免費的新鮮咖啡，吃了點零食。休息時，他和同樣喝咖啡的小紅聊了起來。小紅是個精力充沛的創業者，她告訴了小王自己的想法，兩人一拍即合決定合伙創業，做可視化新聞。

一個月后，在定期舉辦的SOHO 3Q創業沙龍上，他們展示了自己的商業機會書，并認識了一群創投人士，創業之路由此展開。

談競爭還太早

都是傳統房地產行業高手，都是轉型做共享辦公產品，潘石屹的SOHO 3Q與毛大慶的優客工場，常被人們拿出來作比較。但奇怪的是，毛大慶與潘石屹很少相互評論對方情況。

一般來說，一個行業中，如果競爭對手之間沒有互懟、互噴、掐架，往往就是競爭不夠激烈。那么，共享空間是否也是如此？

針對這一問題，潘石屹也委婉地表達了自己的觀點。“目前互相比沒有意義，因為中國共享辦公的體量太小了，就幾萬個座位。真正的生意得把規模做起來，全國至少達到50萬個座位才行。”潘石屹說。

潘石屹曾開過一個玩笑：“我一個做過大生意的人，不會像創業者一樣做1000、2000個座位就覺得是個生意，這不是個生意。”

最后市場上這么多共享辦公，究竟誰能長大，在于管理理念是否先進，是否能建立有效的管理體系，產品是否能適應市場等諸多因素。

目前，潘石屹已在北京和上海推出了19家SOHO 3Q，是北京上海兩地最大的共享辦公運營商。目前為止，已簽約的SOHO 3Q座位數是21000個。

值得注意的是，SOHO 3Q一直沒在SOHO財報中單獨體現。“與SOHO中國傳統業務相比，共享辦公是另一模式和思路。但SOHO 3Q畢竟體量還很小，因此暫未公布租金表現及營收狀況。”潘石屹說。

空置率高不見得是壞事

經過近3年實驗，第一批SOHO 3Q交付半年后就能達到合適的出租率，即超過85%。在潘石屹看來，該成績代表SOHO 3Q模式已經走順，接下來就是“攻城拔寨”。為此，從去年下半年開始，潘石屹在二線城市密集考察。

如何選擇城市，潘石屹有套評判指標：一是GDP總額，二是第三產業占GDP的比例，三是GDP增速，四是人均GDP，五是每平方公里土地創造的GDP。基于這一標準，潘石屹走訪了武漢、杭州、南京、北京、深圳、廣州、長沙等城市。其中，武漢讓他印象頗深。

“5年前我來武漢，大家都說武漢話，現在這里有不少人都說普通話，大家用的軟件、討論的事和一線城市沒有區別，這使我堅定了落地的決心。”潘石屹說。

不過，根據SOHO中國調研數據，武漢甲級寫字樓空置率在50%以上，即便是已經出租的寫字樓，也有很多沒有得到有效利用。“辦公樓空置率高并不影響SOHO 3Q的發展，相反，空置率高意味著我們的租金也會便宜，不見得是壞事。”潘石屹說。

合作進行時

據悉，目前SOHO 3Q在京、滬等城市推出的主要為SOHO中國自持的物業，但向其它城市發展時，SOHO中國會與當地開發商合作，由SOHO中國輸出管理。

但不少內地開發商都有種思維，認為寫字樓就得租給世界500強企業，而且一定要整層出租，武漢開發商也不例外。

“我到武漢來，有好幾家大開發商說他們的寫字樓只租給世界500強。但中國的經濟中，民營企業才是主要組成部分。世界500強到武漢來往往就建個辦事處，面積就幾百平方米，民營企業才是我們真正應該服務的對象。”潘石屹說。

這種普遍存在的思路，是否會給合作帶來阻礙呢？

“沒人會跟生意過不去，傳統開發商看清形勢后就會改變思路。目前我們在武漢已有好幾個備選合作對象，正處于洽談中。”潘石屹說。

盡管潘石屹并未告知擬合作對象及落地區域，但從SOHO 3Q具體標準中，能想象一下武漢SOHO 3Q的未來模樣。

“3Q從管理到理念都是個互聯網產品，可它跟共享單車、淘寶、京東不一樣，它是基于房地產的產品，不能移動，所以位置要選好。”潘石屹說。

在過去19個中心的實驗中，潘石屹每做完一個，就會思考產品能不能適應人們的辦公方式，能不能適合未來人的辦公方式。其中，具體選址經驗為“三不”：使用面積不小于4000平方米，不能在地下室，交通環境不能不方便等。

在潘石屹看來，如果只做兩三百個工位，和傳統辦公室沒區別，只有做了三四千個放在一起，才能促進交流、產生能量。不選擇地下室，則是因為住地下室“不人道”。“可以購物20分鐘、健身一小時，但讓人在地下室長時間坐十個八個小時太難受了。而且中國這么多房子，何必把人安排到地下室？”潘石屹說。

不會跑路

本次采訪中，《支點》記者還與潘石屹聊到關于“跑路”的傳言。

早在2012年，潘石屹就宣布SOHO中國將告別散售的商業模式，改為持有出租物業，也就是“只租不賣”的物業持有模式。

但2017年以來，SOHO中國賣樓賣得并不少。去年6月26日，SOHO中國以35.73億元整售上海虹口SOHO，同年10月23日，SOHO中國又將上海凌空SOHO以49.44億元的價格出售。

為何會從“由售轉租”到又開始賣房？這一現象引起了業界猜測，甚至有人說“潘石屹是不是要跑到海外了”。

對此，潘石屹表示，市場本來就是瞬息萬變的。賣樓不過是遵循了做生意的基本原則，也就是“低買高賣”。“SOHO中國已有項目租金回報率為2.7-2.8%，而銀行貸款來的資金成本是年息4.4%。原來銷售不符合我們原則，現在則是出貨的時機。”潘石屹說。

不過，潘石屹依舊表示，SOHO中國會在物業持有和租借模式上深耕下去。

對賣樓引發的“跑路”猜測，潘石屹也向《支點》記者予以回應。“當擁有幾百億資產的時候，銷售一點是正常的，做生意就得這樣。我還持有中華人民共和國護照，我還是北京市人大代表，我往哪兒跑？”潘石屹說。（支點雜志2018年2月刊）endprint