潘石屹的未來(lái)辦公室

蔣李

核心提示：在潘石屹看來(lái)，傳統(tǒng)辦公室和監(jiān)獄一樣，人進(jìn)去以后就關(guān)上門(mén)，限制了彼此的交往。

在“不務(wù)正業(yè)”的道路上，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹似乎走得越來(lái)越遠(yuǎn)——撮伙大咖聊天，給企業(yè)家拍照片，不再把一門(mén)心思投在房地產(chǎn)的他，玩得不亦樂(lè)乎。

他還將企業(yè)家分為幾個(gè)層次：最成功的企業(yè)最關(guān)心環(huán)保、扶貧等社會(huì)根本性問(wèn)題；次一級(jí)的，則關(guān)心企業(yè)經(jīng)營(yíng)；再次一級(jí)，就是關(guān)心融資幾輪。

不過(guò)，說(shuō)歸說(shuō)，當(dāng)《支點(diǎn)》記者近期獨(dú)家專(zhuān)訪潘石屹，向他拋出了“次一級(jí)”的SOHO 3Q方面話題時(shí)，他還是饒有興致地予以回復(fù)。

在近3年基礎(chǔ)上，SOHO中國(guó)旗下共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q為何有底氣在全國(guó)復(fù)制？下一步，SOHO 3Q在武漢又將有何動(dòng)作？

何謂3Q

共享單車(chē)、共享汽車(chē)、共享充電寶、共享雨傘……毫無(wú)疑問(wèn)，共享經(jīng)濟(jì)是近年最熱門(mén)話題之一。2015年2月，潘石屹推出共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。

過(guò)去SOHO中國(guó)主要為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)自有資金、貸款投入支持商用物業(yè)，而SOHO 3Q則將辦公室以工位短租形式出租。SOHO 3Q具備兩個(gè)特點(diǎn)：一是用戶可以租一周、一個(gè)月、半年，可以只租一個(gè)辦公桌或一個(gè)獨(dú)立辦公室；二是有大量共享空間，能促進(jìn)用戶彼此溝通。

“現(xiàn)在回過(guò)頭來(lái)看，傳統(tǒng)辦公室像監(jiān)獄一樣，人進(jìn)去以后就關(guān)上門(mén)，限制了彼此的交往。其實(shí)一個(gè)人在平臺(tái)上應(yīng)該是與人交往、見(jiàn)面，尋找技術(shù)、吸引資金及人才，等產(chǎn)品出來(lái)展示給別人看。”潘石屹對(duì)《支點(diǎn)》記者說(shuō)。

用個(gè)虛擬案例，能讓大家理解得更為清晰：小王是個(gè)自由撰稿人，有天他發(fā)現(xiàn)在家工作效率很低，希望找到個(gè)像辦公室一樣的地方工作，于是他注冊(cè)成為SOHO 3Q會(huì)員。

星期一，小王在SOHO 3Q網(wǎng)站上預(yù)約了北京光華路SOHO 3Q的1人辦公桌，價(jià)格為一周750元。當(dāng)天下午，他來(lái)到辦公樓，這里有書(shū)桌、椅子、文件柜，以及免費(fèi)的WIFI網(wǎng)絡(luò)，并有一定額度的黑白打印權(quán)限。

工作3小時(shí)后小王有點(diǎn)餓了，于是走到公共空間，喝了杯免費(fèi)的新鮮咖啡，吃了點(diǎn)零食。休息時(shí)，他和同樣喝咖啡的小紅聊了起來(lái)。小紅是個(gè)精力充沛的創(chuàng)業(yè)者，她告訴了小王自己的想法，兩人一拍即合決定合伙創(chuàng)業(yè)，做可視化新聞。

一個(gè)月后，在定期舉辦的SOHO 3Q創(chuàng)業(yè)沙龍上，他們展示了自己的商業(yè)機(jī)會(huì)書(shū)，并認(rèn)識(shí)了一群創(chuàng)投人士，創(chuàng)業(yè)之路由此展開(kāi)。

談競(jìng)爭(zhēng)還太早

都是傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)高手，都是轉(zhuǎn)型做共享辦公產(chǎn)品，潘石屹的SOHO 3Q與毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)，常被人們拿出來(lái)作比較。但奇怪的是，毛大慶與潘石屹很少相互評(píng)論對(duì)方情況。

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)行業(yè)中，如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間沒(méi)有互懟、互噴、掐架，往往就是競(jìng)爭(zhēng)不夠激烈。那么，共享空間是否也是如此？

針對(duì)這一問(wèn)題，潘石屹也委婉地表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。“目前互相比沒(méi)有意義，因?yàn)橹袊?guó)共享辦公的體量太小了，就幾萬(wàn)個(gè)座位。真正的生意得把規(guī)模做起來(lái)，全國(guó)至少達(dá)到50萬(wàn)個(gè)座位才行。”潘石屹說(shuō)。

潘石屹曾開(kāi)過(guò)一個(gè)玩笑：“我一個(gè)做過(guò)大生意的人，不會(huì)像創(chuàng)業(yè)者一樣做1000、2000個(gè)座位就覺(jué)得是個(gè)生意，這不是個(gè)生意。”

最后市場(chǎng)上這么多共享辦公，究竟誰(shuí)能長(zhǎng)大，在于管理理念是否先進(jìn)，是否能建立有效的管理體系，產(chǎn)品是否能適應(yīng)市場(chǎng)等諸多因素。

目前，潘石屹已在北京和上海推出了19家SOHO 3Q，是北京上海兩地最大的共享辦公運(yùn)營(yíng)商。目前為止，已簽約的SOHO 3Q座位數(shù)是21000個(gè)。

值得注意的是，SOHO 3Q一直沒(méi)在SOHO財(cái)報(bào)中單獨(dú)體現(xiàn)。“與SOHO中國(guó)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比，共享辦公是另一模式和思路。但SOHO 3Q畢竟體量還很小，因此暫未公布租金表現(xiàn)及營(yíng)收狀況。”潘石屹說(shuō)。

空置率高不見(jiàn)得是壞事

經(jīng)過(guò)近3年實(shí)驗(yàn)，第一批SOHO 3Q交付半年后就能達(dá)到合適的出租率，即超過(guò)85%。在潘石屹看來(lái)，該成績(jī)代表SOHO 3Q模式已經(jīng)走順，接下來(lái)就是“攻城拔寨”。為此，從去年下半年開(kāi)始，潘石屹在二線城市密集考察。

如何選擇城市，潘石屹有套評(píng)判指標(biāo)：一是GDP總額，二是第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比例，三是GDP增速，四是人均GDP，五是每平方公里土地創(chuàng)造的GDP。基于這一標(biāo)準(zhǔn)，潘石屹走訪了武漢、杭州、南京、北京、深圳、廣州、長(zhǎng)沙等城市。其中，武漢讓他印象頗深。

“5年前我來(lái)武漢，大家都說(shuō)武漢話，現(xiàn)在這里有不少人都說(shuō)普通話，大家用的軟件、討論的事和一線城市沒(méi)有區(qū)別，這使我堅(jiān)定了落地的決心。”潘石屹說(shuō)。

不過(guò)，根據(jù)SOHO中國(guó)調(diào)研數(shù)據(jù)，武漢甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在50%以上，即便是已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓，也有很多沒(méi)有得到有效利用。“辦公樓空置率高并不影響SOHO 3Q的發(fā)展，相反，空置率高意味著我們的租金也會(huì)便宜，不見(jiàn)得是壞事。”潘石屹說(shuō)。

合作進(jìn)行時(shí)

據(jù)悉，目前SOHO 3Q在京、滬等城市推出的主要為SOHO中國(guó)自持的物業(yè)，但向其它城市發(fā)展時(shí)，SOHO中國(guó)會(huì)與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作，由SOHO中國(guó)輸出管理。

但不少內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都有種思維，認(rèn)為寫(xiě)字樓就得租給世界500強(qiáng)企業(yè)，而且一定要整層出租，武漢開(kāi)發(fā)商也不例外。

“我到武漢來(lái)，有好幾家大開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們的寫(xiě)字樓只租給世界500強(qiáng)。但中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中，民營(yíng)企業(yè)才是主要組成部分。世界500強(qiáng)到武漢來(lái)往往就建個(gè)辦事處，面積就幾百平方米，民營(yíng)企業(yè)才是我們真正應(yīng)該服務(wù)的對(duì)象。”潘石屹說(shuō)。

這種普遍存在的思路，是否會(huì)給合作帶來(lái)阻礙呢？

“沒(méi)人會(huì)跟生意過(guò)不去，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商看清形勢(shì)后就會(huì)改變思路。目前我們?cè)谖錆h已有好幾個(gè)備選合作對(duì)象，正處于洽談中。”潘石屹說(shuō)。

盡管潘石屹并未告知擬合作對(duì)象及落地區(qū)域，但從SOHO 3Q具體標(biāo)準(zhǔn)中，能想象一下武漢SOHO 3Q的未來(lái)模樣。

“3Q從管理到理念都是個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，可它跟共享單車(chē)、淘寶、京東不一樣，它是基于房地產(chǎn)的產(chǎn)品，不能移動(dòng)，所以位置要選好。”潘石屹說(shuō)。

在過(guò)去19個(gè)中心的實(shí)驗(yàn)中，潘石屹每做完一個(gè)，就會(huì)思考產(chǎn)品能不能適應(yīng)人們的辦公方式，能不能適合未來(lái)人的辦公方式。其中，具體選址經(jīng)驗(yàn)為“三不”：使用面積不小于4000平方米，不能在地下室，交通環(huán)境不能不方便等。

在潘石屹看來(lái)，如果只做兩三百個(gè)工位，和傳統(tǒng)辦公室沒(méi)區(qū)別，只有做了三四千個(gè)放在一起，才能促進(jìn)交流、產(chǎn)生能量。不選擇地下室，則是因?yàn)樽〉叵率摇安蝗说馈薄！翱梢再?gòu)物20分鐘、健身一小時(shí)，但讓人在地下室長(zhǎng)時(shí)間坐十個(gè)八個(gè)小時(shí)太難受了。而且中國(guó)這么多房子，何必把人安排到地下室？”潘石屹說(shuō)。

不會(huì)跑路

本次采訪中，《支點(diǎn)》記者還與潘石屹聊到關(guān)于“跑路”的傳言。

早在2012年，潘石屹就宣布SOHO中國(guó)將告別散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)，也就是“只租不賣(mài)”的物業(yè)持有模式。

但2017年以來(lái)，SOHO中國(guó)賣(mài)樓賣(mài)得并不少。去年6月26日，SOHO中國(guó)以35.73億元整售上海虹口SOHO，同年10月23日，SOHO中國(guó)又將上海凌空SOHO以49.44億元的價(jià)格出售。

為何會(huì)從“由售轉(zhuǎn)租”到又開(kāi)始賣(mài)房？這一現(xiàn)象引起了業(yè)界猜測(cè)，甚至有人說(shuō)“潘石屹是不是要跑到海外了”。

對(duì)此，潘石屹表示，市場(chǎng)本來(lái)就是瞬息萬(wàn)變的。賣(mài)樓不過(guò)是遵循了做生意的基本原則，也就是“低買(mǎi)高賣(mài)”。“SOHO中國(guó)已有項(xiàng)目租金回報(bào)率為2.7-2.8%，而銀行貸款來(lái)的資金成本是年息4.4%。原來(lái)銷(xiāo)售不符合我們?cè)瓌t，現(xiàn)在則是出貨的時(shí)機(jī)。”潘石屹說(shuō)。

不過(guò)，潘石屹依舊表示，SOHO中國(guó)會(huì)在物業(yè)持有和租借模式上深耕下去。

對(duì)賣(mài)樓引發(fā)的“跑路”猜測(cè)，潘石屹也向《支點(diǎn)》記者予以回應(yīng)。“當(dāng)擁有幾百億資產(chǎn)的時(shí)候，銷(xiāo)售一點(diǎn)是正常的，做生意就得這樣。我還持有中華人民共和國(guó)護(hù)照，我還是北京市人大代表，我往哪兒跑？”潘石屹說(shuō)。（支點(diǎn)雜志2018年2月刊）endprint