調(diào)控的任何細(xì)微松動(dòng)都會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈

余豐慧

目前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的任何細(xì)微放松，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。

在2014年全面放松限購(gòu)、限貸、稅收等房地產(chǎn)政策時(shí)，筆者曾撰文指出，房?jī)r(jià)將會(huì)因此出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。果不出所料，出現(xiàn)了2015—2016年年底的房?jī)r(jià)失控上漲。那次是全面放松導(dǎo)致失控上漲，這次即使所謂的結(jié)構(gòu)性松動(dòng)或者說(shuō)任何細(xì)微松動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，其原因何在？

回答這個(gè)問(wèn)題之前，先要弄清從2016年國(guó)慶節(jié)啟動(dòng)的這輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段是什么。是高壓式的行政手段為主，以行政命令的“限”為主：限購(gòu)、限貸、限售、個(gè)別城市采取凍結(jié)房市場(chǎng)的極端做法。但要最少看到以下幾個(gè)方面：

一是在如此高壓調(diào)控下，居民對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期竟然沒(méi)有改變，一邊高壓調(diào)控，另一邊晝夜搶房、萬(wàn)人排隊(duì)購(gòu)房，新盤(pán)一開(kāi)就被搶光。這背后折射的問(wèn)題非常大。

二是高壓式調(diào)控讓剛需很受傷。一部分剛性需求被一刀切的行政命令調(diào)控“誤傷”，正在憋著一股勁等待調(diào)控松動(dòng)。

三是千萬(wàn)不要忽視中國(guó)百姓的購(gòu)買(mǎi)力。幾十年來(lái)形成整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)影響巨大，砸鍋賣(mài)鐵、祖孫三代籌資也要買(mǎi)房的觀念一時(shí)難以改變。同時(shí)，房地產(chǎn)仍然是最佳保值增值的投資品，無(wú)論怎么通脹，無(wú)論發(fā)生怎樣的金融風(fēng)險(xiǎn)，手中握有房子是最保險(xiǎn)的。

四是租購(gòu)并舉，試圖通過(guò)開(kāi)展租賃房市場(chǎng)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)緊張局面的政策設(shè)計(jì)，不能說(shuō)沒(méi)有任何效果，但總體作用不會(huì)很大。難題在觀念上，中國(guó)自古以來(lái)形成有恒產(chǎn)才有恒心，安居才能樂(lè)業(yè)的思想觀念根深蒂固，難以改變。

五是從未來(lái)趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高有強(qiáng)大的需求動(dòng)力。二孩政策放開(kāi)后，生育二胎的人越來(lái)越多，這些都是潛在的住房需求。一般孩子到10歲左右就要考慮住房需求了。可以說(shuō)再過(guò)七八年，房?jī)r(jià)新的需求動(dòng)力就會(huì)爆發(fā)，指望房?jī)r(jià)回調(diào)，用一句老話來(lái)形容就是：得等到猴年馬月。

就在2017年12月住建部部長(zhǎng)一句“保證剛需，支持改善型需求，抑制投機(jī)需求”已經(jīng)放出了調(diào)控政策放松的強(qiáng)烈信號(hào)。筆者當(dāng)時(shí)預(yù)言，一些嗅覺(jué)敏銳或者已憋得透不過(guò)氣的城市馬上就會(huì)跟進(jìn)放松或變相放松調(diào)控政策。

有機(jī)構(gòu)梳理發(fā)現(xiàn)，近期，有近14個(gè)城市的所謂寬松政策，最明顯的共同點(diǎn)是80%以上的政策條款都是繞道變相寬松，如針對(duì)人才引進(jìn)的寬松政策條款，比如鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、成都、昆山、西安。

1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將進(jìn)行調(diào)整。內(nèi)容包括對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)、進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度、實(shí)行住房限售措施。公布的各項(xiàng)措施自1月8日期正式實(shí)施。

蘭州有選擇地放松樓市調(diào)控政策不是孤立的，是樓市調(diào)控放松風(fēng)向標(biāo)與打前站，具有試探性意義。

房地產(chǎn)股全面爆發(fā)就是房地產(chǎn)調(diào)控松綁在股市里的反應(yīng)，房?jī)r(jià)怎么走心里還沒(méi)有數(shù)嗎？

1月8日，香港股市內(nèi)房股集體爆發(fā)，冠軍碧桂園大漲9%，亞軍萬(wàn)科漲5.3%，季軍中國(guó)恒大漲4.7%。

A股方面，1月8日房地產(chǎn)板塊同樣延續(xù)1月5日的漲勢(shì)。泰禾集團(tuán)、榮安地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)不久就漲停。華夏幸福一度漲停，蘇寧環(huán)球、綠地控股漲逾5%。萬(wàn)科A再次刷新歷史新高，最高報(bào)36.4元，而在2018年第一周，萬(wàn)科A累計(jì)上漲近12%。

春江水暖鴨先知。股市反映的是預(yù)期，股票價(jià)格走勢(shì)反映的是上市公司的預(yù)期狀況。房地產(chǎn)股大漲，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

在這里，筆者再次重申：目前對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的任何細(xì)微放松，都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。不信？我們騎驢看唱本，走著瞧！

事件

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽2017年12月23日在一年一度的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，2018年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房，庫(kù)存仍然較多的部分三、四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

解讀

1.滿足首套剛需，意味著在利率上要執(zhí)行差異化。2017年，為了把炒房徹底趕出市場(chǎng)，在利率方面不可避免地要采用一刀切辦法，從實(shí)際效果來(lái)看可圈可點(diǎn)。炒房遭受致命一擊，樓市降溫、降價(jià)效果明顯，但同時(shí)也誤傷了剛需購(gòu)房者。在2018年的調(diào)整中，為了保證剛需購(gòu)房者和改善購(gòu)房一族，在貸款方面要更加細(xì)致化和精確化，防止樓市大起大落。

2.“滿足首套剛需，支持改善需求”，從這12個(gè)字可以看到，2018年放款依然執(zhí)行前松后緊策略，也就是上半年集中放款，這點(diǎn)很多專(zhuān)家學(xué)者也指出：2018年上半年是剛需買(mǎi)房的窗口期，因?yàn)橛辛速J款支援，剛需購(gòu)房者才能夠買(mǎi)房。目前，有些城市已經(jīng)開(kāi)啟全款買(mǎi)房時(shí)代，這對(duì)于剛需買(mǎi)房而言是不利的。一個(gè)健康樓市是低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)，不能全部都集中在中低端上，這樣無(wú)法滿足各層次住房需求。

3.房?jī)r(jià)是很多剛需購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題。應(yīng)該看到，“滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投資需求”是在房地產(chǎn)稅和重要會(huì)議之后才提出來(lái)的，它有一個(gè)大前提：2018年房?jī)r(jià)以穩(wěn)定為主，不能大起也不能大落。這決定了利率不會(huì)像剛需購(gòu)房者所理解那樣要調(diào)整、放松或怎樣，而是在大前提下執(zhí)行差異化貸款策略，滿足購(gòu)房者住房需求，保障剛需購(gòu)房者買(mǎi)得起房。

目前對(duì)于利率判斷，具體而言有兩種說(shuō)法：一種認(rèn)為會(huì)差異化對(duì)待，也就是剛需一個(gè)利率，改善一個(gè)利率，炒房則是堅(jiān)決打擊的；另一種認(rèn)為會(huì)根據(jù)套數(shù)來(lái)確定利率。但不管如何，“滿足首套剛需，支持改善需求”這12個(gè)字折射出買(mǎi)房窗口期的出現(xiàn)，因此，2018年上半年是剛需購(gòu)房一族買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。