房地產將迎來歷史性巨變

馬光遠

房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但其作為百姓財富配置主要工具之一的周期沒有結束。

2016年年底，筆者對2017年房地產市場的總體預判是：6月房地產會變天，預計中國的高凈值人士會減持房地產。事實如何呢？進入2017年，房地產市場先是經歷了“3·17”的政策變天，各種限制性手段無所不用其極，管理層不斷強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，并且將防范房地產泡沫列為中國經濟的五大風險之一。事實上，這樣的基調意味著，“房地產是最好的投資”的概念在中國房地產歷史基本宣告結束。在政策的打壓下，包括一線城市在內的熱點城市開始降溫，在新房限價的情況下，二手房市場博弈出現了明顯的逆轉，到2017年年底，北京等城市的二手房出現了量價齊跌的局面，筆者預判的“變天”成為現實。

但出乎筆者意料的是，由于貨幣化補償等政策，導致房價快速上漲的熱度向一些沒有概念、沒有基礎，住房供應量很大的四、五線城市蔓延，甚至一些小縣城都出現了搶房的現象。這樣的結果是，盡管熱點城市降溫，但四、五線城市的火熱讓整個市場的數據再次創下歷史新高，無論是房產銷售，還是土地市場，突破2016年的高點已成定局。2017年前11個月商品房銷售額已經突破10萬億元大關，達到115481億元，增長12.7%，創造了歷史新高。從土地市場來看，2017年前11個月，房地產開發企業土地購置面積達22158萬平方米，同比增長了16.3%，前10個月國有土地使用權出讓收入35959億元，同比增長了37.3%。在銷售業績上，短短1年時間，中國房企巨頭的規模從“3000億時代”跑步跨入“5000億時代”，碧桂園銷售額已經突破5000億元大關，恒大、萬科也在向5000億元邁進。

但筆者想說的是，2017年房地產數據創造歷史性新高，幾乎成為房地產上半場一曲驚艷的絕唱。對于2018年的房地產市場，筆者的判斷是：2018年將是本輪房地產最困難的一年。原因有兩個：第一，政策調控的效應將在2018年全部顯現，隨著四、五線去庫存周期的結束，市場將陷入非常困難的局面；第二，無論是房地產企業，還是購房者，以及觀望、徘徊的“吃瓜群眾”，對房地產的思考仍停留在過去的思維，沒有意識到房地產市場已經變天了，也沒有意識到隨著政策邏輯、市場邏輯、經濟周期和房地產自身周期的變化，房地產上半場已經結束，下半場正式開啟。然而，市場的下半場無論在政策環境、盈利模式，還是競爭路徑和理念上，都與過去20年完全不同，房地產正在迎來真正的歷史性巨變。

房地產迎來歷史性巨變，絕非虛張聲勢的妄言，而是實實在在的事實，這種巨變可以從3個維度來觀察：

第一，房地產的基本矛盾變了。用黨的十九大報告中的話來說，就是房地產的基本矛盾變了，房子短缺的歷史基本結束。房地產市場的主要矛盾，已經從過去的房子不夠，房子短缺，進入到資源配錯導致的不均衡不充分的問題。房子夠了，但好房子少，優質城市的優質房產仍然稀缺，這將是長期的。需要注意的是，隨著人們對住房功能定位的不斷提升和變化，人們對房子賦予了更多精神層面的東西，這必將引發房地產價值鏈和產業鏈的裂變。

第二，房地產的“靈魂”變了。黨的十九大重申“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”。這是房地產政策定位的顛覆性的糾偏，房地產政策從過去的經濟政策回歸到民生和社會政策，這是一個巨大的變化。根據黨的十九大的描述，未來的房地產政策將告別調控周期，進入制度建設周期。這也意味著，“二次房改”已經啟動，將對中國房地產市場的一系列重大問題進行高屋建瓴的頂層設計，意 味著與我國發展階段，與中高低各個階層收入人群相得益彰的住房制度體系，包括土地制度、住房金融制度、稅收制度、信息制度、住房保障制度、交易監管等一系列制度的重構。也就是說，房地產的制度環境將和上半場完全不同，房地產過去的利益格局將被顛覆。

第三，房地產行業的價值鏈變了。中國房地產靠規模競爭的階段已經逐漸過去，決定一個企業未來的，是是否具有卓越的理念和面向未來的競爭模式，而不是僅僅依靠規模。下一個30年，面對新的科技革命對人類生活及很多行業帶來顛覆性的變化，房地產行業的自我革命剛剛開始，房地產企業是什么？做什么？考慮清楚這些問題非常重要。如果房地產企業依舊靠蓋房子賺錢，那么很快就會被淘汰，房地產企業的定位應該是為城市居民提供高品質的生活，成為高品質的服務商。在房地產市場的下半場，開發商必須把“我是誰”這個最基本的問題考慮清楚。在互聯網和消費時代，誰深度介入城市人的生活，誰能夠為城市人提供高品質的服務，誰將能夠成為真正的贏家。這意味著，沒有跨界思維，只知道蓋房子的企業，在下一個周期會死得很慘。

因此，筆者所言的中國房地產行業的歷史性巨變，絕非淺層次理解的房地產只是告別了快速增長周期，而是面對一個新的歷史大周期，面對人工智能、大數據、物聯網等對人們生活的顛覆性變化，新的科技革命對生活的改變，房地產行業在一個歷史大變局中主動及被動的自我革命。這無疑是巨大的挑戰，但又何嘗不是巨大的歷史性機遇？

因此，歷史性巨變，不一定等于房地產的好日子結束。筆者曾一再強調，在中國的人口紅利、市場紅利、制造業紅利和全球化四大紅利結束之后，下一個30年真正有著巨大潛力的就是城市化，城市化的成敗將決定中國兩個“十五年”的目標能否實現。中國想要在下一個30年跨越中等收入陷阱，進入發達經濟體行列，關鍵是能不能以灣區和城市群為中心推動中國城鎮化質的飛躍。城市的崛起是下一個30年中國最大的亮點，房地產仍處在產業的風口。房地產作為最好投資品的日子慢慢終結，但其作為百姓財富配置主要工具之一的周期并沒有結束。中國城市的軟硬件升級會成為下一個30年全球最大的經濟事件，對于那些已經做好準備的房地產企業，這無疑是千載難逢的歷史機遇。

2018年，房地產行業將陷入“混亂”，面對這一局面，你是擁抱，還是逃避？蒂姆·哈福德在《混亂》一書中表示：“循規蹈矩你會一事無成，擁抱混亂，才能激發真正的創造力；不去努力計劃成功，會更成功！”佛家云：不是風動，不是幡動，而是心動。面對一個混亂的市場，我們需要做的是打破陳規、做回自己，而不是把自己鎖到陳舊的規矩和秩序中去。