公證在不動產保障中的實踐探究

摘 要 不動產登記制度的實施，是新時期社會發展的必然結果，也是保障公民財產安全的重要依托。本文立足公證在不動產保障中的實踐意義，分析了不動產保障中公證所面臨的問題，并在此基礎之上，從建立健全法律機制、完善公證審查內容、明確審查責任擔保方式、提高民眾法律意識等方面，具體闡述了公證在不動產保障中的實踐策略，推進行使其我國不動產登記公證法定化。

關鍵詞 不動產 公證 問題 實踐策略

作者簡介：曹征飛，江蘇省建湖縣公證處。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.292

在新的歷史時期，不動產登記制度的實施，為公民財產安全提供了制度化保障，也是社會經濟發展下《物權法》不斷發展的集中體現。在不動產保障中，公證的實施，能夠從法律服務保障的視角出發，為產權變更、交易等的實現，提供法律服務，確保產權交易等的安全。但是，我國法律法規尚不完善，不動產公證的現實條件欠缺，不動產公證的法定化進程有待進一步推進。因此，隨著不動產登記制度的不斷推行，構建具有中國特色的不動產公證機制，是深化不動產保障的內在要求，應在完善法律、健全制度機制中得到體現。本文從公證的視角出發，就如何強化公證在不動產保障中的實踐，做了如下具體闡述。

一、公證在不動產保障中的實踐意義

隨著社會的不斷發展，不動產登記制度的實行，是新時期社會發展的必然趨勢，也是保障公民財產安全的重要基礎。從公證的視角而言，公證在不動產保障中的實踐，有助于防范虛假登記、錯誤登記，完善《物權法》，為不動產安全，提供切實有效的法律保障。因此，公證在不動產保障中的實踐意義，主要體現在以下幾個方面：

（一）公證有助于提高不動產登記的公信力

在我國《物權法》中，并未對不動產登記簿的公信力作出明確規定，這就在很大程度上說明不動產登記的公信力有“瑕疵”。因此，在不動產當前中設定公證前置，能夠進一步提高不動產登記的公信力，為不動產登記的合理性提供有力保障。從不動產登記的法律權利而言，基于公證的實施，能夠進一步提高登記簿的法律效能，從而從法律層面進一步夯實不動產登記的公信力。此外，不動產登記簿公信力的來源，建立在登記過程中實質性審查的有效開展。而在《物權法》第二十條之規定來看，登記機構的審查只是“形式”審查，這就要求在不動產登記中，引入公證，實現實質性審查，進而確保不動產登記中法律關系的真實性、合法性。

（二）公證有助于防范虛假登記

不動產登記是公民不動產保障的重要手段，保障不動產安全。但為了進一步提高不動產登記的法律效力，規避虛假登記行為，應通過公證等方式，有效防范虛假登記等行為，實現科學有效的法律保障。

首先，不動產登記設置公證前置程序，有助于通過公證機關，對公民不動產登記事實進行公證審核，避免虛假登記行為的發生。

其次，通過科學的法律途徑，對當事人無權變更（變動）等行為進行判斷，判斷行為是否真實，以確保不動產登記的真實性。

再次，申請人基于個人利益，出具虛假權證獲得不動產登記，損害了當事人的合法權益。以欺騙性手段獲得不動產登記，應受到法律的制裁。通過公證的前置程序設置，并建立相應的法律保障機制，在很大程度上可以有效規范公民行為。

（三）公證有助于減少錯誤登記

在不動產登記證，重復登記等問題的發生，在很大程度上影響了不動產登記的法律保障力，要求建立科學有效的公證程序，減少錯誤登記等的發生。公證的實施，能夠在登記前實現對登記事實進行公證審核，有效避免登記錯誤信息發生。

此外，公證機構作為法律服務機構，在不動產登記中提供公證服務，能夠從專業性的角度出發，對登記申請中不真實等問題進行審查，避免因登記信息錯誤，或主觀性造假而影響不動產登記。為此，公證有助于減少錯誤登記等的發生，并為當事人提供公證服務，減少登記風險，確保公民的物權安全，發揮切實有效的法律保障效能。

二、公證在不動產登記中的實踐問題

公證在不動產登記中的實施，能夠發揮前置程序的法律服務作用，有效防范虛假登記、減少錯誤登記等的發生。但從實踐來看，公證在不動產登記證的實踐，存在諸多的問題，特別是公證收費高、配套制度不完善，公證機構的公證難以實現實質性審查，弱化了公證效能。因此，具體而言，公證在不動產登記中的實踐，存在以下問題：

（一）公證收費高，影響不動產登記公證法定化

當前，公證的實施，其核心價值的體現，在于通過事前的法律預防，以降低事后法律糾紛所形成的成本支出。但是，在公證的實施中，公證收費高，其事前預防的成本可能大于事后糾紛的成本支出，這就造成不動產登記的過程中，當事人很少選擇公證，對公證的實施形成阻礙。一方面，公證費用高，當事人在不動產登記中，缺乏主動性，形成“事前”公證具有不必要性心理；另一方面，事前預防成本可能高于事后糾錯成本，這就為公證的實施形成了阻礙，不動產登記公證法律化受到現實影響。因此，公證在不動產保障中的實施，缺乏公證法定化的現實條件，弱化了不動產登記中公證的實效性。

（二）缺乏完善的配套制度，公證機構實質性審查不足

公證機構在不動產審查方面，缺乏完善的配套制度，審查內容缺乏實質性、全面性。

首先，在不動產登記管理中，公證機構的公證服務尚不完善，缺乏專業化的工作建立。這就在很大程度上制約了不動產審查工作的推進，仍以房產登記部門為主導，公證機構公證服務效能有待提高。

其次，在不動產產權的真實性審查方面，不動產權登記機構是專業審查主體。因此，從審查的專業性角度而言，不動產登記的公證存在專業性不足、審核全面性欠缺等問題，暴露出公證機構實質性審查不足。

再次，公證人員在利益的驅使之下，違背職業道德，在公證中背離事實，為他人在不動產權登記中違規提供公證，反而在很大程度上影響公正的法律效力，不利于發揮公證在不動產保障中的作用。

三、公證在不動產保障中的實踐策略

公證在不動產保障中的實踐，能夠為不動產權登記提供法律服務保障，確保當事人的合法權益。但是，公證的實踐面臨諸多問題，不動產公證缺乏法定化條件。因此，公證在不動產保障中的實踐，應立足實際情況，通過建立健全法律機制、完善審查內容，為公證在不動產保障中的實踐，提供切實有效的保障機制。具體而言，公證在不動產保障中的實踐，可從以下幾個方面展開：

（一）建立健全法律機制，完善公證前置審查立法

當前，我國在不動產公證領域，尚未制定統一的法律法規，公證在不動產中的實踐缺乏法定化的現實條件。雖然在北京、上海等地，出臺了地方性法規制度，但缺乏完備性和統一性。為此，在公證的實踐中：

一是要建立健全法律保障機制，充分發揮公證在不動產管理中的效能，為公證前置提供完善的法律保障。

二是立足當前法律法規，對《公證法》、《物權法》等法律，進一步完善，在不動產登記管理領域，進行適當的法律補充與修訂，為不動產保障中，公證的實施提供有力保障。

三是針對當前公證成本高等問題，要進一步合理公證收費標準，強化公證機構在不動產登記管理中的法律服務效能，為公證在不動產保障中的實踐，創設良好的內外條件，完善公證前置審查立法。

（二）完善公證審查內容，明確審查責任擔保方式

為了適應社會發展需求，一些地方出臺了不動產登記中公證的規范條令，在很大程度上為公證的實施創造了良好條件。但公證審查內容、責任擔保方式的缺失，不利于法律公正的實踐。為此：

一是要拓展公證前置的審查內容，通過設定合理的審查范疇、時限等信息，進一步保障不動產公證的實施效力，保障民眾在不動產登記中的合法權益。

二是細化公證審查內容，特別是在二手房教育領域，現行的合同公證形式僅僅是對合同合法性、真實性的公證審查，對于流轉中所存在的問題并未涉及，這就表現出當前審查制度存在的局限性，應進一步拓展公證審查內容。

三是明確審查責任擔保方式。對于規則原則、責任承擔保證等方面，要進一步出臺配套規定，在公證賠償等問題上，明確責任擔保方式，區分責任類型，進一步確保公證的效能。

（三）提高民眾法律意識，提高公證主觀能動性

我國民眾在不動產登記中，缺乏良好的法律意識，在公證中主觀能動性不強，這也是不動產公證法定化所面臨的現實問題。為此：

一是要提高民眾對《物權法》、《公證法》認識，提高法律意識，能夠從法律保護的視角出發，通過公證，保障自身合法權益。

二是要提高民眾公正的主觀能動性，能夠轉變傳統思想觀念，在不動產登記中，通過合法正規的公證，確保登記中權利關系的真實性與合法性。

三是在公證前置審查的配套設計中，要立足《物權法》、《公證法》，從公民權益的保障出發，為不動產保障中公證的法定化進程，創設良好的群眾基礎，發揮公證的法律效能。

四、結語

綜上所述，公證在不動產保障中的實踐，是新時期不動產登記管理的內在需求，也是優化不動產管理環境，促進《物權法》不斷完善的重要基礎。在本文的探討中，公證在不動產保障中的實踐，為不動產登記制度的實施提供了有力保障，為不動產公證的法定化推進，創設了良好內外條件。在筆者看來，法律共振貴在不動產保障中的實踐，在于夯實三個面：

一是建立健全法律機制，完善公證前置審查立法。

二是完善公證審查內容，明確審查責任擔保方式。

三是提高民眾法律意識，提高公證主觀能動性。

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