不動產登記標準化之路的困境及出路

摘要：為了整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，我國制定《不動產登記暫行條例》，但我國的不動產登記理論存在了基礎模糊不清，制度管理政出多門，缺乏操作熟練性等問題，本文就在于不動產登記標準化之路的困境及出路來探討一下我國不動產登記標準化。

關鍵詞：不動產；管理；政出多門；實務實施；服務申請

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）02-0112-02

作者簡介：洪逸軒（1997-），男，漢族，福建泉州人，浙江大學寧波理工學院法學院，本科在讀，研究方向：物權法、不動產登記。

一、我國不動產登記的歷史發展

土地為中心的登記制度根據學者的研究，自從周朝開始而出現了以土地為重心的登記制度，自唐代以后，我國在土地管理的方面出現了立契等制度，土地買賣必須經過官府，然后進行書面報告或者登記，這樣這份土地買賣才算生效，否則該土地買賣交易無效。而當時只是以土地為中心，并沒有明確的確認不動產這一名詞，而且古代的地契資料由官府掌握，且對外保密，一般的普通老百姓是不能去查詢相關資料，和現代不動產登記制度相差甚遠，因此不能真正的算是不動產登記。

就中國的不動產等級制度的形成和發展來看，我國是在近現代接受了西方法制，在民國期間，我國已經正式建立起了不動產登記制度，建國初期，我們也建立了不動產登記制度，但隨著我國社會主義改造的完成，當時中國在經濟體制方面進行了全面的共有制度，導致登記制度名存實亡，一度中斷了三十多年，直到改革開放，《中華人民共和國土地管理法》于1986年6月25日經第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，1987年1月1日實施。這才使我國的登記制度逐漸恢復與發展。

但長期以來，我國形成了不動產分散登記的局面，造成了不動產登記分散，管理困難，查詢不便等一系列問題，近些年來，法律理論家和實務界不少人都提出了要全面建立健全不動產統一登記之路，將不動產登記進行標準化，而根據《中華人民共和國物權法》第十條：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。雖然有說明要實行統一登記制度，但并沒有再往下做出具體的規定。

為了建立健全我國不動產統一登記制度，進行不動產登記標準化，2014年12月22日正式公布《不動產登記暫行條例》，而從2015年3月1日起開始實施。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱條例），堅持統一規范，簡單明了的原則，通過規范登記行為，整合土地、建筑物、構筑物以及添附于土地和建（構）筑物的物等登記職責，實現不動產的登記機構，登記簿冊，登記依據以及不登場登記查詢公示信息平臺的四個統一，對于我國不動產登記標準化之路有著重要意義。二、我國不動產登記標準化之路的困境

我國不動產登記標準化道路目前存在的諸多問題，例如基礎模糊不清，制度管理政出多門，缺乏操作熟練性等問題，雖然在條例的發表后，這些問題都能進行一些解決，但是尚未能進行完全的解決。

（一）不動產登記基礎理論模糊不清

首先是關于不動產方面，我國學界對于不動產登記的含義存在著不同的認識，王利明教授在其所發表的《物權法研究》中認為：不動產登記是指國家登記機構將不動產物權變動的事項記載于不動產登記薄并供公眾查閱。而孫憲忠教授則認為不動產登記是指經權利人申請，國家有關登記部門將申請人的不動產物權事項記載于不動產登記薄的事實。而現在我們通常認定的是不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生司法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。

（二）不動產登記制度設計管理政出多門

在此前我國的不動產的熱鬧各級部門主要是依據行政管理的職能來確定，分散于土地管理部門，林業管理部門，草原管理部門，海洋管理部門等多個不同的行政管理部門，統一行政部門內部還存在著級別的劃分，這樣往往導致了登記申請仍在確定負責登記的具體機關時候往往無所適從。

由于不動產登記部門的不同，所以往往導致了不同部門出現了不同的登記規則，在登記的程序，登記種類等多個方面都會出現不同部門不同方式，就導致了明顯差異，出現政出多門，各自為政的局面。

而也因為了不動產登記部門的不同，導致了管理政出多門，在同一個不動產，由于可能是涉及多個管理部門，就導致了申請人在向單一部門申請時候并不能進行登記，需要來往多個部門，大大的增加了管理的困難性。

（三）不動產登記制度缺乏操作熟練性

雖然我國明確了不動產的登記制度，但是由于上文所提的，由于在不動產理論基礎模糊不清，導致了對于不動產的認識出現偏差，從而由于認識的偏差，引發的蝴蝶效應就使得不動產申請人對于登記制度認識的偏差，從而使制度缺乏可操作性。

而由于不動產登記制度的負責種類繁多，也導致的負責登記的行政管理部門眾多，但這也就使得申請人及登記人對于自己所負責管理的事項繁瑣不清，而政出多門，各自為政的局面也導致了不動產登記的過程部門繁多，程序混亂各自不同，甚至還會有自相矛盾的局面，因此不動產登記制度缺乏操作熟練性。

（四）不動產登記實務實施困難

不動產物權的設立，變更，轉讓和消滅，依照我國的法律法規應當登記的，自從記載于不動產登記簿時候發生法律效力，因此在不動產登記的過程當中，不動產登記簿具有及其重要的地位，根據我國不動產的法律規定，不動產權屬證書上面所記載的事項，應當和不動產登記薄上面所登記的事項一致，如果不一致的話，除非有明確證據證明不動產登記簿上發生錯誤，否則一律以不動產登記薄上面所記載的為準。endprint

但是在我國實務中，不動產登記薄的重要性長期以來被忽視，在不動產的交易中，當事人往往會認為不動產權屬證書會更具有權威性，從而更加信賴不動產權屬證書，導致了實務中不動產權屬證書的地位遠遠高于不動產登記薄的地位，我國很多實務案件中，例如吳某與丁某股權轉讓合同糾紛申請案，雖然不動產登記機構已經在不動產登記薄中記載了房屋的屬權變動情況，但是由于不動產權屬證書的問題，因為而引發了糾紛。由于不動產登記薄的地位被降低，往往會引發眾多的糾紛，導致了關于不動產登記實務實施困難，不動產標準化之路也充滿坎坷。

三、我國不動產登記標準化出路

（一）明確申請方式有利于當事人更好的進行不動產申請的準備工作

首先可以跟當事人聲明，讓當事人知道，當事人他們可以依法查詢不動產登記資料，對于當事人要查詢相關資料不動產登記機構應當要提供，因此在這里使交易雙方可以事先進行協商，并協力準備好相關材料，以便于不動產登記的順利進行。

而這是雙方進行申請的問題，假如當事人單方申請的話，我國則就需要更好的對當事人進行申請方式的便利。而對于單方申請的諸多情況，我國應當將諸多情況都明確其申請方式。

1.對于不動產沒有相對人的情況，或者權利人的姓名或名稱發生變化，這種屬于簡單易懂的不動產登記，這種只需要跟當事人說讓當事人準備好相關證明材料以證明該不動產的歸屬即可。

2.對于申請更正登記或異議登記的情形，更正登記以及異議登記都是旨在消除登記錯誤，維護不動產真實權利，保護當事人的權利，上文提到，我國一般是以不動產登記薄為準，因此假如發現不動產登記錯誤，應該更當事人說，讓當事人準備好所有的可以證明不登場登記薄登記錯誤的證明材料，之后在驗證好材料的真實性以及不動產所在的實際歸屬，對此可以更好的維護不動產實際歸屬的權利以及可以更加的維護當事人權利。

3.對于人民法院等的生效法律文書決定了不動產物權的歸屬，這些不動產物權如果要進行變動，則就可以讓當事人持相關文書以及相關方的協助下持這些文書單方面進行申請即可，法院根據這些文書進行對當事人權利的保護，以及維護不動產的歸屬。

（二）建立多種利民方便措施促進當事人高效申請

1.為了方便當事人對于不動產所在地的登記機構提出登記申請，我國對于不動產登記發證應讓各區各西安的不動產登記機構同意受理，這樣就能達到便民目的，方便申請人不用在各個部門之間奔波勞命，可以就在一個專業部門就打成了申請。

2.對于申請不動產的具體當事人的問題，我國可以讓當事人自行到機構去提出不動產登記的申請，但如果當事人屬于不完全民事行為能力人或者當事人在一定時間內沒有空閑，則當事人可以請自己委托的代理人，只要是具有完全民事行為能力的人，就能作為當事人或者代理人去當地不動產登記機構進行申請。

（三）不動產登記機構應當規范化便于當事人的參與與監督

1.為了不動產登記的正確性，不動產登記機構應當要進行仔細的調查，必要時候可以進行實地調查，然后請當事人進行參與，當事人的配合下進行調查，而需要各種材料的話，也需要提前通知當事人，讓當事人提前準備好材料，方便參與不動產歸屬的調查，對于涉及他人利益的不動產歸屬，應當由當事人而前去通知相關人員，從而讓相關人員提前做好準備，參與該機構對于不動產的調查。

2.要規定好登記機構的時間，在沒有另行規定的時間的話，應當從接收到申請的那一刻開始計時，在一定的時間內，例如在三十個工作日之內，對于申請做出回復，這樣可以進一步的促進登記機構的高效，以及在時間之內假如沒有完成的話也方便于當事人調查。

3.應當要做好舉報投訴的渠道，對于不動產登記機構假如在登記過程中存在違法或者逾期處理以及各部門推卸責任的時候，應當要設立便捷的舉報投訴渠道，方便于當事人進行舉報，投訴。以及在接受到舉報投訴信息之后，接受舉報部門應當在十個工作日之內做出回復，在調查完事情真相之后立刻給當事人給予回應。

我國不動產登記的道路以及在逐漸走上了標準化，從古代的以土地為中心的登記制度，到我國近代的剛開始明確的不動產登記道路，之后走上了靠《物權法》來明確不動產屬性，之后現在由條例推出的規范不動產登記，我國的不動產道路已經在標準化道路走上正軌。而在之后的未來，隨著我國法學界的發展以及實務的進行，我國不動產的標準化將會走的越來越好，從而我國的不動產將走上國際化。

[參考文獻]

[1]孫憲忠.物權行為理論探源及其意義[J].法學研究，1996（3）.

[2]孫憲忠.論不動產物權登記[J].中國發現，1996（5）.endprint