試析房地產投資房地產企業債務融資來源結構優化

陳凱燕

摘要：本篇文章首先對債務融資來源結構的基本內容進行概述，從規模結構方面、期限結構方面、來源結構方面三個方面，對房地產企業債務融資存在的問題進行解析，并以此為依據，提出房地產企業債務融資結構優化對策。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

關鍵詞：投資；房地產企業；債務融資；來源結構

房地產行業作為資金密集型企業，自身含有資金投放多、投資期限高以及運營風險大等特性，足夠的資金能夠給企業順利運作提供依據。自2010年以后，銀行信貸以及房屋限購等政策的落實，給房地產企業資金回籠帶來了一定影響，資金匱乏現象逐漸顯著，融資成本的提升，加劇了房地產企業運營風險的出現。而在房地產資金來源中占據較大位置的債務融資得到了各界的廣泛關注。一方面，債務融資來源框架在企業財務資金、資金流動等方面發揮著一定的效果，從而給房地產企業整體運營造成影響。另一方面，提升債務融資來源框架的規范性，能夠激發房地產企業具備的財務杠桿效應，進而實現企業整體效益價值的提升，促進房地產企業長遠發展。下面，本文將重點闡述和解析房地產投資房地產企業債務融資來源結構優化。

一、債務融資來源結構的基本概述

所謂的債務融資來源結構主要指房地產企業債務資金中各個來源資金之間的占比和構建關系。一方面，因為債務融資來源具有差異性，使得其成本以及償還時間方面也大不相同。所以，債務融資來源結構將會給房地產企業財務資本以及資金流動等方面帶來一定影響，進而約制企業財務運營情況。另一方面，提升債務融資來源結構的規范性和合理性，能夠將房地產企業自身具備的財務杠桿效應進行全面發揮，進而有效提升企業整體價值[1]。

結合當前學術界對債務融資來源結構的探究來說，其探究核心內容在于兩點，一個是債務融資來源結構，另一個是債務融資來源結構對房地產企業的應用。針對房地產企業來說，只要保證債務融資來源結構的規范性和合理性，實現債務融資方式的多樣化，才會促進其長遠發展。

二、房地產企業債務融資存在的問題

（一）規模結構方面

債務融資自身含有一定的稅盾特性，能夠減少代理成本的投放。然而，當債務融資達到一定標準以后，將會加劇風險的出現，進而讓房地產企業面臨倒閉危機。如果債務融資占比相對較大，將會提升風險發生幾率，一旦風險出現，將會與稅盾效應進行抵消，進而給企業治理帶來一定影響。并且，我國房地產企業在債務融資方面，具備規模高以及占比大等特性，再加上房地產投資項目需要投放資金數量比較大，隨著有關企業債務融資占比的逐漸升高，財務融資成本將會超過稅盾效應所創造的效益，進而使得企業整體績效開始呈現下滑趨勢[2]。當負債率比較大時，必將會給房地產企業信譽狀況帶來影響，加大運營成本的投放。當盈利水平減少時，將會引發虧損現象，從而給房地產企業今后發展帶來約制。

（二）期限結構方面

首先，結合融資渠道來說，金融市場有待完善，并且債券市場發展含有一定的落后性，大多數企業無法借助債務市場來實現長期債務的獲取。企業在開展融資工作時，一般以銀行機構的短期借貸為主。另外，中長期貸款相關標準比較高，大多數企業都無法滿足其借貸需求。其次，結合房地產企業自身角度來說，即便獲取了一定比例的長期債務，但是部分企業為了減少融資成本投放，還會采用多種方面來獲取更多的短期負債，進而加劇了風險的出現。最后，房地產企業因為自身含有一定的特殊性，其和銀行等機構聯系比較緊密，所以，需要采用短期債務的方式來處理將會面臨的流動性風險。

（三）來源結構方面

首先，房地產企業因為在土地采購以及工程建設過程中，需要投放大量的資金，而銀行貸款成本獲取標準較為簡便，針對房地產企業來說，是一項較為合理的融資方式。其次，和銀行貸款進行比較，債券融資時間比較長，同時我國債券市場還不完善，相關體系對企業債券發行表現和要求較為嚴謹。因此，債券融資在房地產企業占比相對較低。由此可見，房地產債務融資來源方面還存在諸多漏洞和問題。

三、房地產企業債務融資結構優化對策

（一）規模結構優化的對策

首先，實現股權融資規模的擴充。鑒于我國房地產企業資產負債水平較高的現象，導致該現象出現的主要因素有兩點，一個是債務融資占比較高，另一個是股權融資占比相對較大。其中，股權融資作為房地產企業擴充融資渠道，提升資金應用效果的主要方式。只有將股權融資規模進行擴充，才能保證房地產企業資金框架的均衡性，進而減少財務風險的出現。其次，提升銀行信貸的約制性。我國房地產企業在開展項目建設時，需要投放大量資金，而資金獲取主要依賴于銀行貸款，但是代理成本相對較大，無法將房地產企業高占比的債務融資具備的約束運營人員行為的作用進行發揮[3]。高資產負債將會存在一定的風險，這就需要房地產企業科學應用債務融資的約制作用。但是如果負債銀行以外部債權人的身份存在，將不能發揮企業信貸的約制效果。

（二）期限結構優化對策

首先，實現債務期限的合理分配。鑒于該現象，房地產企業需要結合自身建設項目周期以及運營情況，合理設定債務期限，盡可能實現項目周期和債務時間的高度統一，減少短期負債的占比，在提高長期債務占比的基礎上，減少融資風險的出現，進而給企業創造更高的效益。其次，將長期債務作用進行全面發揮。房地產企業需要把債務融資期限框架占比管控在合理范疇內，并且借助財務杠桿效應實現企業績效情況的優化，提升融資效率。此外，房地產企業如果一味的注重短期借款，將會擔具較大的資金成本，并且對應的債務風險也會加大。對比之下，長期債務所產生的資金成本相對較少，同時不會給房地產企業帶來較高的償債壓力。最后，構建完善的債權人保障體系。結合相關的法律條例，完善債權人保障體系，對房地產企業債務期限框架加以修整和優化，進而實現房地產企業融資水平的提升。

（三）來源結構優化對策

第一，擴充融資渠道，提升融資方式的多元化。我國房地產企業在開展融資工作時，由于受到融資方式的約制，導致融資資金來源渠道比較單一，通常情況下，房地產融資資金來源于兩個方面，一個是企業自身積累，另一個是銀行機構貸款。所以，為了實現融資渠道的擴充，就要提升房地產企業融資水平，采用多樣化的融資方式，給房地產企業開展融資工作提供充足的選擇空間[4]。并且把將銀行借貸當作主體的融資方式進行優化，完善商業票據，促進資金流動效率，確保房地產企業在資金比較匱乏時，可以借助相關票據來獲取一定資金。第二，加強債務融資風險管理。房地產企業需要結合融資來源，對融資風險加以科學識別和評估，結合評估結果，采用相應的防范措施，以此減少風險的出現。針對融資風險比較低的房地產企業來說，在融資來源選擇上，主要以銀行借貸等方式為主，并且擴充融資規模，減少無形資產占比，優化房地產企業運營方式，給房地產企業融資水平的提升提供條件。

四、結束語

總而言之，銀行機構在對房地產企業發放相應的貸款以后，出于各種因素的影響，企業投放成本以及預算效益受到不同程度的影響，也就是因為借款人員存在違規操作，導致房地產開發貸款受到損失的可能性。所以，在實施債務融資時，需要對房地產企業債務融資來源框架優化，在減少房地產企業經濟損失的基礎上，推動房地產企業更好發展。

參考文獻：

[1]張林.房地產企業債務融資來源結構優化研究[J].江西建材，2017（13）：224.

[2]鄭慧開.房地產企業債務融資結構優化文獻綜述——基于債務融資規模、期限、來源結構的視角[J].清遠職業技術學院學報，2017，10（04）：38-42.

[3]郝美麗.房地產企業資本結構與財務杠桿——以首開股份為例[J].中國經貿導刊，2014（32）：53-56.

[4]鄭慧開，謝赤.房地產企業債務期限結構及其優化研究——以滬深A股市場上市公司為例[J].財經理論與實踐，2014，35（06）：65-69.

（作者單位：廣州市城市復建有限公司）endprint