商業地產企業主體資金壓力及優化管理策略研究

宋昊宸

摘 要：商業地產企業的資金經營業務是影響企業綜合發展質量的關鍵，而資金運營壓力的有效明確與合理處置，是保證商業地產企業主體經營性活動的價值得到充分運用的重點，本文針對商業地產企業經營性業務運行過程中的實際壓力特點，對主體資金壓力的優化控制措施進行了明確制定，對提升商業地產企業主體資金壓力管理控制質量，具有十分重要的意義。

關鍵詞：商業地產企業；資金壓力；優化策略

商業地產企業的各項業務都涉及到諸多資金的支出，因此，保證資金壓力得到有效的緩解，是提升商業地產企業經營性業務整體質量的關鍵，也是目前很多商業地產資金運營人員高度關注的問題。

一、商業地產企業資金運營工作存在的主要壓力

1.商品商業營運資金管理工作存在壓力

目前，一些商業地產企業雖然將商品商業經營業務作為維護企業經濟效益的最有效因素，卻缺乏對商品商業營運管理客觀狀態的調查，這就使得一些商品商業在開展管理性質工作的過程中，難以完整的憑借營運資金管理控制工作的方式進行資金營運壓力調查，部分經營工作存在忽視資金營運細節的問題。因此，商品商業從當前營運資金的管理具體狀況來看，存在著較大的資金償還壓力。商業地產企業大多難以對商品商業資金營運的大環境施加足夠的影響，最終導致商業地產企業很容易在財務危機等一系列因素影響下產生對現有資金款項的不良反應。雖然當前很多上市商業地產企業可以憑借規模性優勢對資金償還利率實施必要的控制，但很多企業依然在固定款項的使用發展方面對借款活動進行科學的設置，造成很多項目款項無法對經濟資源運營周期進行合理有效的控制。目前，商業地產企業在營運資金領域普遍存在資金周轉日期較長的特點，這就使得很大一部分資金的運作難以與資本償還能力進行合理對應，也很難在債務處置方面通過資本支付等手段，對資金成本的控制時間進行合理設計，造成很大一部分股東難以有效利用現有投資渠道進行上市商業地產企業的業務控制，造成營運資金不能適應上市商業地產企業的資金預付要求。

2.資金運營渠道管控機制尚不完善

目前，一些商業地產企業并沒有將資金運營業務的渠道管理工作進行有效的處理完善，這就使得一些資金管理的具體業務很難憑借常規業務體系的管控特點進行有效的管控機制建設，很大程度上降低了資金營運控制工作的實際價值。商業地產企業的采購業務渠道和生產渠道等因素都會影響到企業的資金運營效率，而商業地產企業的營銷業務渠道也會直接構成成本的提升。一些商業地產企業在進行貨幣資金管控的過程中，并不能在資金完整運行的程序內對資金的交易性特點實施分析，使得很多資金僅僅可以憑借現金流的優勢進行資金支出，難以適應現有資金的交易活動要求，最終造成很多商業地產企業僅僅可以按照當前的資金余額特點進行資金運行模式的調整和控制，難以從根本上適應商業地產企業的營運資金管理要求，使得大量處在營運狀態的資金出現較大程度的波動。

3.商業地產項目資金分類措施不健全

目前，一些商業地產項目并沒有使用資金分類設計的方式適應商業地產企業主體資金管理控制方案的建設，使得一些資金管理業務的推進很難有效的結合資金分類控制業務的特點進行有效的壓力分析，難以保證商業地產項目可以憑借資金分類管控體系的特點進行壓力因素的有效排除處理。一些商業地產項目缺乏對資金運營特點的深入研究，使得部分決策人員雖然在主觀意愿方面具備與項目資金管控業務的重視，卻難以有效的憑借商業地產項目經營性業務過程中的各類技術要素實現對項目資金管理控制措施的細化處置，造成資金分類處置的價值無法得到實現。還有一些資金分類管理業務對時間要素的分析不夠深入，導致一些資金管理雖然完成了分類，卻難以充分適應資金管控要素的優化處置要求，很大程度上降低了商業地產企業的資金營運水平，不利于資金運營壓力的有效控制。

4.資金運用渠道設計缺乏科學性

目前，一些商業地產企業雖然具備對營運資金渠道進行調整的能力，卻缺乏對資金運營模式具體要求的關注，使得商業地產企業雖然可以憑借財務指標管理控制模式的實際要求進行資金運營渠道的優化建設，卻降低了資金營運壓力的操作管控水平，十分不利于商務業務機制在資金運營過程中的合理控制。一些商業地產企業缺乏對資金運營工作穩定性的關注，并不能憑借資金運營渠道的直接調節是吸納對資金運營價值的優化建設，降低了財務指標控制工作水平。

5.對集團資金處理應用缺乏合理性

當前，一些商業地產企業在集團資金調查研究的過程中，對于資金考察壓力的關注程度較低，使得一些集團資金在進行直接管理的過程中，難以憑借集團資金優化控制需要進行調查管理機制的控制，難以保證集團資金操作模式中的諸多阻力性因素可以在資金運營價值得到明確的情況下得到運用。部分商業地產企業在主體資金壓力控制領域缺乏對成本性質資金調查體系的重視，客觀上降低了成本管理工作的一貫性，不利于商業地產企業主體資金資源價值的直接優化。

二、商業地產企業資金運營壓力管理控制措施

1.強化對商品商業資金營運壓力控制力度

主體性質的資金營運壓力控制業務必須適應資金管理環境的優化處置要求，首先，要強化對商品商業資金運營業務客觀狀態的調查，結合資金償還的實際需求及特點，對商品商業資金運營業務推進過程中的資金價值管理控制細節進行調查，使資金的管控業務可以較為完整的適應營運資金優化控制要求，并保證資金營運壓力的控制業務可以在資金管控措施得到明確的情況下得到優化。在資金償還壓力控制方面，必須按照資金周轉日期特點進行債務壓力分析，為降低營運資金運作壓力提供基礎條件。

2.提升資金運營渠道管控機制水平

要結合商業地產企業處理主體資金運營工作的實際經驗，提升資金運營管控機制操作質量，并以此作為資金營運業務運行模式的一項優化基礎，為資金管理控制業務的進一步完善提供必要支持。此外，要針對資金營運渠道的建設方案，對當前的資金營運成本進行分析，完整的按照資金營運業務體系的建設情況，對更多資金管理控制措施的價值進行明確化處理，有效的保證更多資金管控工作能夠在現金流管理工作推進的過程中得到合理設計處置。資金運營渠道的設計還可以使用對外拓展的方式進行資金壓力的轉化處置，保證商業地產企業可以憑借與外部業務的結合處理更加全面的順應資金運營工作體系的建設要求，提高資金控制壓力管理水平。

3.對商業地產項目資金實施分類處置

商業地產項目必須按照資金運營方向的特點，對資金運營壓力產生狀態下的項目資金控制方案予以研究，以便更多的項目資金管理控制措施可以憑借商業地產項目建設的特點實現對項目資金操作運行價值的明確化處置，為商業地產項目更加完整的適應主體資金管理控制壓力的調整需要提供必要的支持。保證各類成本收益活動都能提升資金運營活動的價值，并使成本控制業務可以與運營性質的資金取得一致，提高資金的固定時間段內的運營價值。在完成了基礎性成本支出之后，要按照商業地產項目的資金運營模式，對可以實施分類管控的因素加以調查，商業地產企業需要在這一過程中加強對后續資源浪費模式的關注，尤其要加強對商業地產企業財務支出特點的關注，以便商業地產企業的各項財務活動都可以有效的結合業務經營要求進行設計，提高商業地產企業現有財務控制能力。商業地產企業在進行具體的資金營運過程中，需要保證全部的資金都可以借助現有監管體制的優勢進行監管制度的構建，結合資金運營模式的分類特點，對監管制度進行細化，使重新進行分類處置的項目控制要素可以將其價值適用于資金分類控制工作，并保證全部的監管制度都能在財務資金的控制過程中得到合理應用，以便上市商業地產企業的資金控制業務可以在項目資金分類管理體系的支持下得到處置，并提升資金賬戶管理過程中的資本借貸水平，進一步充實商業地產項目資金控制機制。

4.利用財務指標對現有的資金運營渠道實施完整的設置

首先，商業地產企業需要對現有的資金運營渠道實施完整的設置，使資金的運營業務可以結合資金管理工作的具體要求，對企業的采購活動進行技術層面的設計，使資金在財務指標科學調節之下降低運營壓力。除此之外，商業地產企業需要對已經具備的資金管理機制進行完整的研究，使企業的全部活動都能憑借生產業務的特點進行商務機制的構建，以便企業可以對已經具備的業務進行營運策略的控制，并保證商業地產行業發展的穩定性。

5.加強對現有集團資金的關注和應用

要結合商業地產企業主體資金壓力的考察情況，對集團資金的運用成本進行調查，使集團資金可以避免受到使用過程中各項阻力性因素的影響。在完成了高水平的資本控制之后，需要加強對現有集團資金的關注，保證上市商業地產企業的各項資金短缺問題能夠在成本性資金的集中管理過程中得到有效的應用，并不斷的適應商業地產企業的基礎性資金資源應用要求，以便商業地產企業能夠有效的降低運營性質的資金的不確定性，提高商業地產企業在資金投入狀態下的資金控制水平。

三、結論

商業地產企業經營性壓力的控制工作需要從資金管理角度展開業務設計，以此保證商業地產企業的經營價值。因此，針對商業地產企業主體資金經營壓力的特點進行具體應對措施的設計，可以很好的實現商業地產企業資金控制壓力的優化，提升商業地產企業的資金運營控制水平。

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