高爾夫地產(chǎn)估價(jià)方法及商業(yè)報(bào)酬率研究

袁曉清

深圳市世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 廣東深圳 518048

一、高爾夫地產(chǎn)評(píng)估的背景

高爾夫地產(chǎn)按照物業(yè)用地性質(zhì)，可分為高爾夫住宅地產(chǎn)（高爾夫別墅、高爾夫公寓、高爾夫洋房等）和高爾夫商業(yè)地產(chǎn)（高爾夫會(huì)所、高爾夫酒店、高爾夫度假村等）。

如何對(duì)高爾夫球場(chǎng)相關(guān)特殊物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，合理的確定高爾夫球場(chǎng)相關(guān)特殊物業(yè)的價(jià)值，已經(jīng)成為估價(jià)師必須研究的一個(gè)新的課題。

二、高爾夫地產(chǎn)的特點(diǎn)

高爾夫俱樂(lè)部會(huì)所必備功能室包括中西餐廳、更衣室、桑拿洗浴中心、咖啡店、酒吧、球具專(zhuān)賣(mài)店等。

其他可選的功能室有會(huì)議室、多功能廳、商務(wù)中心、宴會(huì)廳、雪茄吧、網(wǎng)吧、游泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、美容美發(fā)室、超市、閱讀室等。

三、影響高爾夫地產(chǎn)價(jià)格的因素

影響高爾夫地產(chǎn)價(jià)格的因素除了項(xiàng)目所處城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平因素外，其內(nèi)在影響價(jià)格的因素有：

（一）高爾夫商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、管理水平及服務(wù)態(tài)度

2、設(shè)備設(shè)施的完善程度

3、商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境條件

4、商業(yè)地產(chǎn)的功能內(nèi)容

5、商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)時(shí)間

6、會(huì)所教練的專(zhuān)業(yè)程度

7、酒店的價(jià)格費(fèi)用及優(yōu)惠條件

（二）高爾夫住宅地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、一般性區(qū)位變量：位置、交通、外部配套設(shè)施等。

2、實(shí)物變量：建筑面積、房齡、裝修程度、樓層、房間數(shù)目等。

3、權(quán)益變量：規(guī)劃條件、土地使用期限等。

4、高爾夫特征變量：直接毗鄰高爾夫球場(chǎng)、球場(chǎng)名聲、到球場(chǎng)的距離等。

四、高爾夫地產(chǎn)估價(jià)參數(shù)

通過(guò)對(duì)全國(guó)高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況及企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析研究，該類(lèi)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響因素有外部環(huán)境、球場(chǎng)內(nèi)部資源、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、企業(yè)過(guò)去及未來(lái)的財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)的成長(zhǎng)戰(zhàn)略及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等6大主要衡量指標(biāo)，通過(guò)該指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)該球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。

1、按資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM模型）求取權(quán)益資本成本，計(jì)算公式如下：Ke=Rf+ ×（Ru-Rf）+a

其中：

2、模型中有關(guān)參數(shù)的選取過(guò)程

（1）有財(cái)務(wù)杠桿風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬系數(shù)（β）的計(jì)算

我們從與酒店行業(yè)中選取相關(guān)上市公司作為參考公司，包括錦江投資、首旅酒店、嶺南控股、錦江股份和華天酒店等5家上市公司。

通過(guò)以上上市公司的Beta系數(shù)，計(jì)算酒店有財(cái)務(wù)杠桿的Beta系數(shù)為0.4653。

（2）行業(yè)平均投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Ru）的計(jì)算

行業(yè)平均投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的數(shù)據(jù)系統(tǒng)采用上證指數(shù)和深證綜指的投資收益的指標(biāo)作分析，分別采用算術(shù)平均法和幾何平均法兩種計(jì)算方法，對(duì)兩市成份股的投資收益情況從1991～2016年進(jìn)行分析計(jì)算，得出行業(yè)平均投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為10.18%。

（3）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（Rf）的確定

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的補(bǔ)償，這種補(bǔ)償分兩個(gè)方面。一方面是在無(wú)通貨膨脹，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)情況下的平均利潤(rùn)率，是轉(zhuǎn)讓資金使用權(quán)的報(bào)酬。它們共同構(gòu)成無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。

經(jīng)論證和分析，用算術(shù)平均法計(jì)算得出價(jià)值時(shí)點(diǎn)安全利率為3.17%（保留兩位小數(shù)）。

（4）個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（a）的確定

個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是根據(jù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)確定的，通常需考慮：

經(jīng)營(yíng)會(huì)員差異性；

綜上所述，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值確定為0.5%～2.5%。

（5）資產(chǎn)報(bào)酬率（Ke）測(cè)算

經(jīng)計(jì)算報(bào)酬率為6.9%～8.9%。

五、結(jié)論與建議

（一）高爾夫地產(chǎn)估價(jià)方法

高爾夫住宅地產(chǎn)根據(jù)其估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況等，首選比較法，其次選用收益法、成本法進(jìn)行評(píng)估。

根據(jù)高爾夫商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)并存在收益的一種經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，因此首選收益法，其次選用成本法進(jìn)行評(píng)估。

（二）高爾夫地產(chǎn)估價(jià)建議

本文對(duì)高爾夫地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立分析，而實(shí)際估價(jià)過(guò)程中，以高爾夫?yàn)橹行牡奈飿I(yè)（產(chǎn)業(yè)）常常以一個(gè)整體的估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)，要求評(píng)估其整體的價(jià)值。

高爾夫球場(chǎng)及配套常作為一個(gè)整體進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于高爾夫球場(chǎng)配套的會(huì)所、俱樂(lè)部及酒店等物業(yè)，他們的收益和價(jià)值會(huì)相互關(guān)聯(lián)，在估價(jià)過(guò)程中宜采用整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，不宜作單獨(dú)測(cè)算。