“一戶一驗”在上海楓涇鎮正榮項目的實踐探析

摘要：“一戶一驗”，是指在單位工程主體結構驗收前和單位工程竣工驗收前，在已完成的分項工程全部驗收合格的基礎上，按照國家工程質量驗收規范規定的標準，對住宅工程的每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收。其最大的優勢在于不僅能夠提供整個住宅工程的竣工驗收合格證明，而且能夠通過一戶一戶驗收，為每一戶商品房提供一份質量合格證明書。因此，“一戶一驗”制是住宅工程竣工驗收模式的一大創舉，也是房地產市場發展的必然選擇。開發商必須轉變觀念，積極應對 “一戶一驗”制的貫徹和實施。以下內容為筆者結合上海市金山區楓涇鎮6街坊P1、P2地塊正榮項目三期工程的實例，針對住宅工程“一戶一驗”的驗收中存在的問題和竣工驗收合格后交房過程中的經驗模式，提出了一些具體的處理方案和措施。

關鍵詞：一戶一驗；住宅工程；探析

1、工程項目背景

上海市金山區楓涇鎮6街坊P1、P2地塊正榮商品房項目三期工程位于上海市金山區楓涇鎮，東至涇蓉路，南至楓灣路，西至涇波路，北至涇河路。三期總建筑面積5.6萬㎡，各單體包括：多層20#、21#、22#、23#、24#（每棟4單元，八層，多層總計310戶）和別墅25#～40#（三層，別墅共計88戶）及49#、50#、51#配電房、54#人防地庫等。

上海市金山區楓涇鎮6街坊P1、P2地塊正榮商品房項目三期工程有共計398套商品住宅，此次驗收完全按照上海市城鄉建設和交通委員會及上海市住房保障和房屋管理局下發的文件精神，以《上海市住宅工程套內質量驗收評價導則》文為基礎，以《上海市住宅工程質量分戶驗收管理規定》文為依據，明確了責任主體，匯同施工、監理、建設單位三方，在確保工程主體結構安全可靠的基礎上，對上海市金山區楓涇鎮6街坊P1、P2地塊正榮商品房項目三期工程共計398套商品住宅進行觀感質量及使用功能驗收。分戶驗收合格后，按戶出具由建設、施工、監理單位項目負責人簽字和單位蓋章的住宅工程質量分戶驗收證明。

該次驗收必須在2017年11月底前完成。按監理合同工作外，我公司還承接了的工作是總協調此次驗收與竣工驗收合格后交房工作。

2、本次驗收中遇到的關鍵問題

問題1：2018年1月為交房日期，所以必須在2017年10月至11月，2個月的時間完成398套商品住宅的驗收及整改，時間上相當緊張。

問題2：執行的《上海市住宅工程套內質量驗收評價導則》中并沒有政府規定的驗收表格，只提出了以粗裝飾住宅必須檢查的房間尺寸，地面、墻面裂縫情況，樓地面、天棚和墻面抹灰質量和防水質量，門窗安裝質量，給排水及燃氣工程質量，通風與空調安裝質量，室內電氣工程安裝質量七大類為重點的要求，所以在一戶一驗前必須由自己制定相應的一戶一驗表，統一發放驗收。

問題3：因正榮﹒楓涇鎮6街坊p1、P2地塊項目三期工程398套商品住宅已全部銷售，所以上級公司要求398套住房集中交房，并要求在交房過程中無一例質量事故引起的退房，保證上級公司資金回籠的目標。

3、分析解決問題的過程

3.1 針對問題1：我們提出了三套方案：

方案1：由監理單位為驗收主體負責驗收，每天下午四點在監理項目辦公室開碰頭會，監理把一天檢查內容交與施工單位，由施工單位跟進整改。

方案2：由監理與物業單位為驗收主體，每天下午四點在監理辦公室開碰頭會，監理統一整理檢查內容并打印，交與施工單位，由施工單位跟進整改。

方案3：以監理和總包單位為檢查主體的人員架構。同時配以物業檢查、銷售檢查為輔助檢查，互相比對的三線平行檢查的新穎方法，由參與檢查的施工單位人員跟進安排整改。

鑒于上述問題我向建設單位領導提出了對物業及銷售人員培訓與交流的要求，其目的也是為交房時能更好的配合。

⑴ 培訓及交流

2017年9月20日。我召集監理、項目管理、銷售進行第一次交流會。會上監理把驗收規范及驗收的基本常識和銷售交流，而銷售則把業主關注的問題與監理交流，因此雙方都增長了專業以外的知識，覺得受益匪淺。在交流中大家互相認識，親切交談為正式交房之間的配合默契打下了伏筆。

2017年9月29日。我再次組織監理、項目管理、物業進行交流會。會上監理部門下發了《導則》及《規定》的復印本給每個物業人員，與他們一起學習。物業則把他們多次交房的經驗和監理交流。因為本身專業相近所以更能交流互通。

2017年9月30日，監理、項目管理、銷售、物業進行全體大會。會上把交房的細節互相交流，共同探討。因為有前兩次交流，此次大會使各部門更深了解，大家對即將到來的交房充滿信心。

三次培訓交流使各部門增進了解，專業互補，人員也互相認識，真正做到了三位一體。

⑵ 驗房過程

① 人員配備及檢查方法

確立以監理、總包單位為檢查主體的人員架構。同時配以物業檢查、銷售檢查為輔助檢查，互相比對的三線平行檢查的新穎方法。

② 檢查次數

2017年10月1日----2017年10月30日第一次檢查

2017年11月1日----2017年11月30日第二次檢查

③ 整改

基于檢查組的架構，我們堅決要求嚴格按照國家規范及設計要求對發現的缺陷及功能性問題立即整改，總包及分包單位維修人員緊跟檢查組整改。整改時間自2017年10月2日至2017年12月5日。

在檢查小組監督下所有參建單位共同奮戰2個月，秉承對每一位業主負責的態度完成了一戶一驗的任務，為下一步交房的順利開展打下了堅實的基礎。

3.2針對問題2 ，我向建設單位領導建議，組織監理、施工單位技術人員一起參與討論，提出了兩套方案：

方案1：由監理每天收集物業與銷售的檢查內容，把所有單位發現的缺陷統一整理出口并打印，然后發給施工單位整改。

方案2：由監理單位專人負責，按照規范及《導則》要求制定相應的一戶一驗表，統一發放驗收。

鑒于上述問題，建設單位領導馬上與我磋商，并最終決定采用第二方案，同時指示由我來主導編寫正榮﹒楓涇鎮6街坊p1、P2地塊項目三期工程一戶一驗表，在5天內完成并流轉通過。

在2017年9月22日至2009年9月26日期間，我和公司3位同事制作了一戶一驗表，并在2017年9月28日，通過正榮御楓（上海）置業發展有限公司內部流轉，最終印刷了500份，用于6街坊p1、P2地塊項目三期工程的一戶一驗。

3.3 針對問題3：鑒于上述目標正榮御楓（上海）置業、監理、施工、物業與銷售各單位負責人對交房前的準備工作，交房時的場地、人員做了全方位的布置并制訂了三套方案：

方案1：建設單位把經過一戶一驗的398套商品房統一交予物業公司，由其主導交房全過程，負責集中交付小業主。

方案2：建設單位把398套商品房交付物業，由物業交予小業主，但在交房過程中施工單位及供應商單位配合交房，對小業主提出的問題予以及時整改。

方案3：建設單位組織監理、施工、供應商及銷售同時配合物業交房。

鑒于上述情況，我們排除了前兩個方案，采用第三個方案。對交房工作做了如下安排：

4、交房前期準備

交房是一項意義重大的任務，它是對建設單位及所有參建單位和參與交房部門的一項綜合評估及考查，因此交房前的準備工作充分與否將直接影響這次考查成績。我本著以業主的關注為焦點的原則，一切從業主利益出發，協調各相關單位積極投入交房前的準備工作。

4.1動員大會

在會上闡述了此次交房的重要性及相關責任單位及責任人的各項任務，使各部門責任明確執行到位。會上各單位表示完全配合建設單位積極完成此項任務。

補充了交房過程中的部分細節，并對一些單位嘉獎，同時也對幾家配合不積極的單位進行批評。經過此次大會再次使參與單位認識到交房的重要性。

以上目的在于使各參與單位正確認識到交房的重要性，為交房打下強有力的思想基礎。

4.2 模擬交房

模擬交房完全按照正式交房的配置，并安排真正的業主到場參與。通過模擬我發現了幾個重要環節上的細節問題，在模擬演練后立即召開會議并討論出應對方法。模擬交房相當重要，通過此次模擬我們發現的問題都是在會議中不重視的環節但在實際中卻能引起重大問題的細節，排除了這些問題使我們對交房工作更充滿了信心。

4.3 交房部門設置

此次交房由我監理負責指揮，下設6個組，每組有相關部門領導任組長，各部門職責清楚，流程明確，在交房過程中相互配合，完成整個交房任務。

4.4 交房場地

此次交房主場地放置在地下室，整個流程中只有驗房是在住宅現場，其余所有流程均在車庫以流水操作的形式完成，人性化的流程為業主提供了極大的便利，使業主免于奔波各個部門。在車庫交房整個現場我司用噴繪裝飾，在兩個等候區都安排了電視、飲水機、小點心等使業主能開心的等后交房。在車庫各個都有明顯的指示牌指明樓層的方向。同時在銷售環節與物業環節之間安排了禮儀小姐領路，每個環節環環相扣，在此也體現了我司以業主的關注為焦點的原則，處處為業主著想。

5、結束語

住宅工程“一戶一驗”的驗收模式，是工程竣工驗收模式的創新，也是對政府監督工作模式的創新，不但加強了政府質量監督機構對住宅建筑工程質量的監督，徹底轉變政府質量監督管理模式，明確監督工作在質量體系中的地位和作用，提高質量監督效能，而且進一步強化了建設、施工、監理等相關工程質量責任主體的質量責任。確保和提高住宅工程質量，減少住房消費者的投訴，切實維護廣大人民群眾的切身利益，真正讓群眾住上“明白房”、“放心房”。

通過此次驗收、交房工作期間采用了三線平行檢查的新方法，在交房中搭建了銷售、物業、監理三位一體的立體交房構架。在保證住宅品質的前提下出色的完成了驗收、交房的各項任務，希望本次驗房與交房過程中的經驗模式，可以為相關類似項目提供些參考。