在新形勢下如何加強房地產交易管理的幾點思考

摘要：隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，原來許多地市實行的房地產交易與登記一體化的管理模式被打破，在交易管理與登記剝離的形勢下，房屋交易產權管理面臨新的挑戰，我們通過此文探討分析在此種新形勢下，房地產交易管理部門應如何應對加強對房地產市場交易管理，以促進房地產市場健康穩定發展。

關鍵詞：房地產；交易管理；體制轉變

1、房地產交易管理概念及作用

1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》中明確規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。房地產交易管理就是對上述三種行為進行監督管理及規范的過程。隨著我國房地產業的快速發展，各種不規范現象開始出現，企業捂盤惜售、中介機構良莠不齊、一房二賣現象時有發生，影響整個房地產交易市場健康有序發展，在此形勢下加強房地產交易管理勢在必行。加強房地產交易管理，有利于創造一個公開、公平、透明、有序的市場環境，有效防止開發企業捂盤惜售，中介機構一房二賣等違法違規行為，保護購房者合法權益；有利于全面收集分析反映市場狀況的信息數據，為政府加強對房地產市場調控提供科學的決策依據，保障房地產市場健康穩定的發展。

2、原有體制下房地產交易管理模式

隨著房地產業的快速發展，全國各地房地產交易與登記業務快速攀升。以筆者所在城市為例，從1996年至2017年，各類業務辦理量從最初的幾千宗增至目前的幾十萬宗，且呈逐年遞增態勢。多年實踐證明，交易與登記一體化的管理模式行政效率高，可以有效應對房地產市場快速發展的需要，并防范房地產交易與登記中的各類風險，符合房地產交易管理與登記的需要。但是這種一體化的管理模式也存在不足，主要表現在以登記為關口，進行面化的交易監管，重登記，輕交易現象比較突出。

3、實行不動產登記制度后體制的轉變

2014年11月24日，國務院公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。隨著《不動產登記暫行條例》的出臺，不動產統一登記工作在全國各地鋪開，各地機構設置模式不同，總體來說，最普遍的模式是在國土局下設不動產登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉，房地產交易仍歸口住建部門管理，交易與登記業務分離。該模式主要按照兩部委的文件精神操作，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產權管理的職能剝離邊界不清晰，涉及的剝離后工作機制問題較多，房地產交易管理面臨新的挑戰。

4、在新形勢下如何做好房地產交易管理工作

4.1完善房地產交易管理的法律依據

目前，除《城市商品房預售管理辦法》明確規定逐步推行商品房預售合同網上登記備案制度外，目前絕大多數地市房管部門開展的二手房網簽備案、抵押合同網簽備案、二手房交易資金監管等交易管理行為均缺乏明確的法律依據。隨著房地產業的快速發展，《房地產交易管理條例》出臺勢在必行，目前該項工作正在推進中，通過立法明確房地產交易管理機構的法律地位，確立新建商品房、存量房、抵押合同網簽備案及交易資金監管等制度。

4.2梳理房地產交易管理內容，優化再造交易管理流程。

2015年7月，國土部、住建部聯合發布《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發〔2015〕90號）（以下簡稱《指導意見》），要求：“各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作，特別是要做好商品房預售許可、房屋買賣合同網簽備案、房屋交易資金監管、樓盤表的建立、購房資格審核、房源驗核、存量房與政策性住房上市交易管理，以及房屋抵押政策制定及監督執行等交易監管具體工作，實現關聯業務有序銜接。”

根據上述意見，各級房管部門結合自身實際情況，以商品房銷售、存量房轉讓、房地產抵押、房屋租賃管理為交易管理的主要內容，加強房屋面積管理、檔案管理，重新構建房地產交易管理框架，進行流程重置和進一步優化，以樓盤表為中心打造新的房地產交易管理信息平臺，減少交易風險，維護交易安全，推進房屋交易和產權管理的規范化，不斷提升管理水平和服務效率。

4.3完善數據清理工作，建立數據實時共享機制，為房地產交易管理提供夯實基礎。

2003年8月國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，當時的國家建設部在全國確立了40個城市為房地產市場信息系統和預警預報體系建設試點單位，后這一范圍不斷擴充，經過近十幾年的發展，各地市住建部門的信息系統建設不斷完善，房屋交易與登記信息化建設達到了一個較高的水平。隨著當前交易與登記業務的剝離，在重新梳理交易管理工作內容的基礎上，以樓盤表為中心進一步完善數據清理工作顯得尤為重要。另外，因為房地產交易管理與不動產登記存在不可分割的內在聯系，加強與不動產登記部門的數據共享，實現信息實時互通共享機制是重中之重。這里尤其關鍵的是數據共享的時點把控。由于住建部門網簽和抵押交易平臺的建立和推廣，房地產交易業務多由開發企業、中介機構和金融機構啟動，所以一旦受理的登記業務保存后，不動產登記中心系統應實時將登記信息推送至共享平臺，待不動產登記業務登簿后才最終更新房屋的屬性或權利信息，否則極易因存在時間差導致交易糾紛的發生。

4.4創新交易服務內容，提升服務水平。交易管理的本質是服務，其延展面遠大于登記的內容，很多業務都是在交易環節開始契入，比如稅費繳納、貸款申請等，因此其提供服務的內容更加廣泛、面臨的服務要求更加復雜。在此情形下，房地產交易管理部門應從創新服務內容，提升服務水平方面入手，比如通過開發APP服務平臺、利用互聯網+技術，加強與稅務、工商、銀行等部門的數據共享，提供自助交易服務，圍繞交易服務和交易安全，不斷延伸和拓展信息平臺內容，提升服務功能，切實保護群眾的合法權益。

參考文獻：

[1]馮姝妹.不動產登記暫行條例初探[J].中瑞地產報，2015.（9）：6.

[2]趙嚴生.不動產登記與房屋交易管理探索與思考[J].內蒙古師范大學學報（經濟學版），2014，17（9）.