新時期背景下房地產企業的發展戰略與運營模式研究

摘要：本文以房地產行業的兩個典型代表——綠城中國和融創中國為例，對比分析它們不同的發展戰略和運營模式以及它們選擇不同的發展之路的原因，為房地產企業未來發展提供借鑒意義。

關鍵詞：輕資產化；并購；房地產；對比

改革開放以來，隨著經濟的不斷增長、城市化進程的逐漸加深，我國房地產領域發展迅速，成為我國國民經濟的重要支柱。在國家政策調控背景下，很多房地產企業紛紛尋找轉型之路，輕資產化成為很多企業的選擇，綠城中國便是其中的典型代表，然而也有一些企業始終專注于地產領域，通過并購迅速擴張其規模，融創中國便是其中的典型代表，處于同一行業的兩家企業為何選擇不同的發展道路是一個值得思考的問題。

1、綠城中國和融創中國的發展歷程

綠城中國于1995年1月在浙江省杭州市成立，以房地產開發為主營業務，綜合實力連續多年在浙江省房地產行業排名第一，并成為中國知名的房地產開發商之一，2006年在香港聯交所上市，2010年綠城房產建設有限公司成立，標志著綠城開始走向輕資產轉型之路。近幾年，綠城開始聚焦15個核心城市的核心地段，并先后戰略性進入了廣州、武漢、成都、重慶等地。以綠城中國為主體，構建綠城房產集團（投資開發）、綠城管理集團（代建開發）、綠城資產集團（金控平臺）、綠城小鎮集團（小鎮建設）、綠城理想生活集團（生活服務）五大板塊，共同致力于打造“中國理想生活綜合服務第一品牌”。

融創中國是一家于香港聯交所上市的專業從事住宅及商業地產綜合開發的企業，公司堅持區域聚焦和高端精品發展戰略。在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處于不同發展階段的項目，產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。在孫宏斌的帶領下，融創一直走在收購的路上，比如對中渝置地、天朗等企業的項目收購或企業股權收購，融創的收購對象一類是在發展中收縮的中小規模地產企業，它們退出的城市成為融創擴大規模的據點，另一類則是遇到險境的企業，或有現金流危機，或是企業領導者因涉案導致企業運營危機，一些地產同行避之不及，但孫宏斌卻興趣盎然。

2、綠城中國向輕資產轉型的原因分析

綠城中國選擇的是輕資產化戰略，逐漸由開發商轉向服務商，重資產化雖然存在一些弊端，但也并非無法為繼，綠城為何堅決完成轉型？在這一部分將對這一問題進行分析。

2.1 降低運營成本

在傳統的重資產化模式下，從選址、建設到運營全部由一個企業負責，需要大量的資金投入，并且資金回收需要較長的周期，輕資產化的模式可以有效減少資金的投入。

2.2 分散項目風險

重資產模式下一個項目的所有風險都由一個企業承擔，項目一旦投入就很難更改，具有較高的風險，輕資產的模式下由參與各方共同承擔風險，有良好的風險分散作用，對企業的長期可持續發展有利。

2.3 形成協同效應

綠城的輕資產化模式中包括合作開發，綠城與合作企業按照約定的比例共同出資購買土地、參與項目建設，可以充分利用合作各方的優勢，形成協同效應，項目可以取得較高的市場競爭優勢。

2.4 發揮品牌優勢

在重資產化的模式下，企業通過瘋狂拿地來擴大規模增強競爭優勢，而輕資產化模式下強調對企業品牌優勢和管理能力的充分發揮，在這種低成本的運營模式下，企業在整個產業鏈上尋找自己最具優勢的產業，充分發揮自己的競爭優勢，有利于整個行業的長遠發展。

2.5 提高盈利水平

重資產的模式下企業需要投入大量的資金進行項目的開發建設，項目建設過程中和建設完成后資金回收過程中存在著很多不確定性因素，輕資產模式下可以減少資金的投入，因而降低負債水平，提高盈利能力。

3、融創中國不斷收購擴大規模的原因分析

綠城中國選擇了輕資產化戰略，而孫宏斌似乎并沒有轉型的打算，在孫宏斌的帶領下，收購已經成為融創的代名詞，融創一直在以這樣的方式不斷獲得土地資源和擴大規模，這樣激進的發展道路也帶有他個人的獨特風格，在這一部分，將探討分析融創走向并購之路的原因。

3.1 獲得充足的土地資源

對于房地產企業來說，如何獲得優質低價的土地資源是提高競爭優勢的關鍵，孫宏斌施援樂視的一個重要考慮也是樂視擁有大量的土地資源，并且其獨特運營模式很為政府看重，在與政府協商缺取得土地方面優勢巨大，融創此舉可以擴充土地資源。

融創天價收購萬達的一個重要原因也是土地資源，通過此舉孫宏斌可以獲得大量的優質土地，從公告中可以看出，萬達依然負責運營和管理文旅項目，融創不需要參與其中，大大降低了并購可能帶來的品牌效應的損失和管理方面的困難，另外萬達的文化旅游項目也可以看做是長期投資，這些項目中有大量的可銷售型物業，這是融創的強項，而且雙方在未來可能會就文旅項目進行更深的合作，協同發展。

3.2 增強競爭優勢

通過并購可以取得大量土地資源，擴大企業規模，增強競爭優勢。

3.3 降低拿地成本

當前取得土地可以在一級市場購買，也可以通過并購，然而近幾年國家管控增加，一級市場拿地成本上升，通過并購獲得土地可以大大降低拿地成本，通過并購來擴大規模的方式具有更大的風險，但成功之后也有更大的收益。

3.4 企業家個人特點

企業發展道路的選擇與企業家息息相關，常常帶有鮮明的企業家個人特點，融創激進的大舉并購與孫宏斌本人的特點有著密不可分的關系，孫宏斌歷經幾度沉浮，始終堅持專注地產行業，想要超越王石，因此不斷擴大企業規模和土地儲備也就不足為奇了。

3.5 獲得融資的便利

輕資產模式下由于企業自身持有的資產較少，獲得融資的難度較大，通過并購不斷擴大企業規模帶來了融資上的便利。

3.6 防范未來經營風險

房地產行業似乎存在著“唯大”現象，即企業規模越大，防范風險的能力就越強，未來的發展不確定因素很多，融創通過并購擴大規模擴大土地儲備可以視作防范風險的措施。

4、結語

房地產行業一直都是國家重點調控的領域，隨著管控的增強，輕資產化成為很多企業的選擇。綠城選擇的是一條有利于長期可持續發展的道路，轉型成功后企業面臨的風險較小，還可以提高企業的知名度，但同樣轉型過程中也會面臨很多風險，輕資產化使企業擁有較少的土地資源，更強調合作，如何選擇合作方如何融資都是需要考慮的問題，企業應當結合自身實際情況充分考慮不同的發展方式具有的風險和收益，尋找帶有企業自身特色的發展之路。

參考文獻：

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