淺析房地產企業如何應對住宅產業化發展

摘要：隨著中國城鎮化進程和房地產業的快速發展，住宅產業化在未來住宅產業發展中具備很好的發展潛質，已經成為房地產企業持續發展和壯大的必然選擇。本文簡要闡述了住宅產業化的發展及現狀，重點提出了房地產公司對住宅產業化的應對策略。

關鍵詞：房地產企業；住宅產業化；策略

引言：自1910年著名建筑師沃爾特·格羅皮厄斯首次提出 “住宅產業化”的概念以來，世界各國就開始了對住宅產業化的研究和實踐。發達國家的住宅產業化發展已經走向成熟，而我國的住宅產業化發展雖然走過了20年歷程，取得了一定的成就，但與發達國家相比仍存在著較大的差距，隨著我國城鎮化進程的加快和房地產市場的快速發展，房地產企業如何應對住宅產業化的發展成為擺在我們面前的一個課題。

1、住宅產業化的發展及現狀

所謂住宅產業化，是用工業化生產的方式來建造住宅，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗。住宅產業化是一種住宅建造方式的變革，就是由現在半手工半機械比較落后的建造方式，轉變成一種工業化生產方式。

20世紀50年代，二戰后重建的歐洲國家為解決房荒問題，掀起住宅建筑工業化高潮，到60年代，擴展到美國、加拿大、日本等經濟發達國家。之后，住宅產業化從數量發展向質量提高方向過渡。目前國外住宅產業化的成功經驗體現在：住宅建筑設計標準化、住宅部品部件化、住宅生產工廠化、住宅建設高新技術化。

我國的住宅產業化從1996年開始正式在全國試點，至今已經過去了20個年頭， 與發達國家相比仍存在一定的差距，體現在：住宅建設基本上仍是粗放型、住宅建筑標準化工作滯后、住宅部件產品標準化和通用化程度低、住宅科技含量偏低。但隨著我國人力成本的增加和技術能力、環保意識的增強，推行住宅產業化勢在必行。當前，我國住宅產業化發展雖然緩慢，但趨勢向好，已經受到國家有關部門、各級政府和建筑相關企事業單位的不斷關注，住宅產業化在未來住宅產業發展中具備很好的發展潛質。近年來，全國各地陸續出臺了類似于“加快推進住宅產業化工作的指導意見”的相關文件，并指出，3～5年內初步形成住宅建筑工業化的建造體系和技術保障體系，建立適合住宅建筑工業化發展的設計、施工、安裝建造體系，制定并完善相關技術標準、規范、圖集和工法，研究出臺鼓勵政策，基本滿足推動住宅產業化發展需要。

2、房地產企業應對住宅產業化發展的策略

國內外優秀房地產企業的發展模式告訴我們，企業要發展就要把握機會，積極調整企業的發展模式，把市場和客戶的需求同企業的使命和發展聯系起來，要有充分的準備和應變能力去適應住宅產業化帶來的生產方式和經營理念的根本轉變，只有這樣才能高屋建瓴，擁有敏銳的戰略眼光，創造獨特的核心價值，企業發展長盛不衰。

2.1房地產企業首先必須加深對國內外住宅產業化發展趨勢的研究，同時借鑒國內外先進房地產企業的發展模式，精確把握產業化趨勢，制定自己不同時期的發展戰略。確定企業的發展目標時，需要對企業的組織結構、資源狀況、管理模式、制度流程等是否有利于促進培育和提升企業的核心競爭力及持續競爭優勢進行判斷，決定在哪些方面進行改進和創新，建立起一套適合自身實際和市場需求的開發模式和管理組織模式。

2.2住宅產業化本來是對原有住宅生產方式的一種極大的創新，它會隨著社會經濟的發展和工業化技術水平的提高而不斷進步，房地產企業應把“創新”放在第一位，對部品體系、質量控制體系、建筑節能、節水、節地、環保、智能化、建筑裝修一體化等技術進行研究并應用于實踐，把提高住宅產業的科技含量和提高住宅性能作為企業發展的長期目標。除了進行產品創新外，還要通過服務創新、制度創新和管理創新保證企業持續創造出客戶滿意的產品。

2.3住宅產業化的發展需要房地產開發企業、施工企業、構配件部品設備機械制造企業、物流企業等相關企業相互配合，共同發力，但目前這些企業各自獨立，生產和管理標準不一，影響住宅產業化的縱深發展。實力強的房地產企業可以逐步重組為集住宅投資、產品研究開發、設計、構配件部品制造、施工、物流和售后服務一體化的住宅產業集團，這是一種智力、技術、資金密集型、能夠承擔全部住宅生產任務的綜合企業，走專業化道路。實力弱的房地產企業可以跟住宅產品線上的各類優秀企業展開合作，以新型住宅企業聯合體的型式實現優勢互補，提升自身實力，在住宅產業市場中搶占一席之地。

2.4實現住宅產業化的一個前提就是要有通用化的、集成配套的住宅建筑體系，住宅建筑體系的集成包括成套技術的集成、材料設備的集成、標準模數的配套、工廠化預制構件的現場組裝及配套施工機具等，當前集成化、配套化程度還很低，在尚未建立國家標準的住宅產業化現階段，要想實現這一目標首先要建立企業的標準化，標準化的重要手段就是建立模數制度，只有建立了住宅體系及部品、構配件的模數協調制度，才能建立企業內部住宅產業技術保障體系，指導有關人員在設計住宅體系及選用部品部件時遵守模數化要求，保證部品和構配件都按照標準化的原則制作和生產，施工單位針對標準構配件組織施工，形成規模效益，提高施工效率，保證施工質量，降低工程造價。

2.5房地產企業應把建筑裝修一體化或菜單式全裝修作為企業產品特色和推進企業住宅產業化發展的切入口，引導裝修簡單化、裝飾個性化的理念，用建筑裝修一體化取代零星的、離散的裝修。房地產企業在這方面增加研發投入并付諸實踐，將全面提升住宅裝修的檔次和水平，避免二次裝修造成破壞結構、浪費和擾民現象，其本質是用科技密集型的規模化工業生產取代勞動密集型的粗放的手工業生產，會成為與其它房地產企業差異化的競爭優勢。

2.6房地產企業應主動參與住宅產業化試點，將新技術、新產品、新設備、新工藝應用到住宅建設中，促進科技轉化為實際生產力；積極配合政府組織的住宅性能認定工作，主動將住宅性能的認定制度落實到開發的每一個住宅產品中，督促產品質量不斷改善和提高。

2.7推進住宅產業化，增加科技含量，完善住宅功能，在現階段無疑會增加成本，這將對住宅產業化的發展形成障礙。目前各地政府為鼓勵企業發展住宅產業化實行了一些稅費減免的優惠政策，房地產企業要針對各地政府出臺的優惠扶持政策展開研究，或者直接與政府進行協商，爭取更大的優惠。

參考文獻：

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