新常態下城市房地產管理的可行性解析

摘要：隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化，房地產管理策略貫穿于整個房地產項目的實施階段，房地產是我國國民經濟的支柱產業，而隨著人民生活水平的不斷提高，我們對房地產的產品要求也越來越高。房地產的工程管理更是房地產公司的產品實現的核心環節。而整個房地產的管理涵蓋產品的設計，建造、使用等全過程控制管理。在整個過程中，設計是核心同時市場是針對市場進行的，而建造是設計產品的體現，最終這個產品好不好要靠最終的使用結果來衡量。本文在分析房地產各工程管理要點的基礎上，重點研究了分包工程管理。

關鍵詞：房地產項目管理；成本管理；質量管理；進度管理；安全管理

引言：

房地產項目開發工作是一項多步驟、多程序的綜合性系統工程，其中的每一步都對房地產開發產生十分重要的影響。很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節上，做好每一步的管理落實。

一、加強房地產項目管理的措施

1.加強管理，建立科學的管理模式

加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，針對影響工程品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。

2正確選用方法，作為管理的保證

要找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種先進的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。

3要把選準項目經理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”

實行項目管理的目的是提高工程品質，這就要求項目經理必須懂業務、善管理，既能抓住重點，又能調動項目部成員的積極性。作為項目的指揮者，項目經理要擔任的職責是對項目的計劃、組織和控制，要把選準項目經理，建好項目管理層，作為工程項目管理的“龍頭”來抓。

4加強項目內部管理。

項目內部管理是項目管理的核心，更是工程質量好壞的落腳點加強項目管理，要堅持精干高效，結構合理、“一崗多責、一專多能”的原則，做到對項目機構的設置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據項目的不同特點和不同階段的要求。

5提高項目管理人員綜合素質，高效實施項目管理

要使項目實施優質管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以項目為中心的思想。只有具備一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在正常、有序、高效的開展。

二、項目決策期的管理

（1）明確市場定位，核實經濟指標。

做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經營規劃、開發方式。擬定出投資規模可行性方案、項目成本、數量、投資收益等方面的經濟指標。節約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產項目普遍存在高投入低產出的情況。其原因是多層次的。

（2）優化規劃設計，保障準確決策。

房地產的規劃設計是項目最終品質的關鍵影響因素，好的規劃設計需要自景觀與環境著手，盡力使地產項目中的建筑開窗見綠，實現安居社區與花園社區的形式。

三、項目設計期的管理

項目設計時期是房地產管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經濟與技術之間矛盾的緊要環節，對于房地產整體管理具有十分顯著的意義。具有以下幾點意義：

（1）選擇合適的設計單位；

（2）完善優化的設計方案；

（3）注意設計的標準與限額。

四、項目實施期的管理

（1）做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

地產項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規范業務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內容。（2）做好施工現場管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規范操作、嚴格執行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數額都要控制在總合同規定價格的百分之五以內。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業務流程應當以節約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經主管經理審核批準。

五、項目完成期的管理

（1）注意地產項目的全程審計。

項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現不必要的錯誤。而事中審計（施工期的過程審計）則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（2）使人盡其才，物盡其用。

要想使地產項目的整體投資效益得到提高，企業一定要在工程管理的重要環節中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業用工的人性化。我們應當了解，雖然企業的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現很大的漏洞，為企業帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業的競爭，其核心內容應該是人才的競爭。

（3）做好地產項目完成之后的系統評估。

在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數據庫當中去，給后續管理工作提供準確的數據參考，這也是企業考察項目績效的根據。企業應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

參考文獻：

[1]新常態下城市房地產管理的可行性解析[J].王紹剛.住宅與房地產.2017（15）

[2]新常態下城市房地產管理的可行性探討[J].董德功.科技經濟市場.2016（12）

[3]建國前后的城市房地產管理工作——以1949年—1956年的上海為個案[J].蔡玉卿.黨史研究與教學.2010（05）