芻議房屋修繕工程的造價管理

工程造價管理是運用科學技術原理和經濟及法律手段，解決工程建設活動中造價的確定與控制、技術與經濟、經營與管理等實際問題， 從而提高投資效益和經濟效益。房屋修繕工程是對原有建筑物的維修養護和局部更新， 與新建工程相比，具有工程量小、工地分散、材料種類多、使用量不大、機械化作業程度低的特點。房屋修繕工程的造價管理貫穿于房屋修繕實施的全過程， 管理工作得好壞， 不僅對業主、物業管理公司和承包商的經濟利益產生最直接的影響， 對科學確定和有效控制修繕工程投資和實施監督都起著決定性作用。

1、合理的房屋修繕設計

據統計， 建筑工程設計費一般只相當于建筑工程全壽命費用的1%以下， 但正是這少于1%的費用卻基本決定了幾乎全部隨后的費用， 由此可見， 設計費用的管理對整個工程是何其重要。在現實生活中， 由于房屋修繕工程量較小， 工程的設計方案往往被忽視， 有時甚至沒有設計方案， 認為損壞的地方修好就可以了。實際上房屋修繕設計方案意義重大， 它不僅是指導修繕施工的依據， 而且也是確定施工招標標底及與施工單位簽訂合同的主要參考。由于房屋修繕的目的是為了恢復和改善房屋的使用功能， 延長其使用年限， 設計方案的構思必須建立在客觀環境與原有技術的條件上， 不能像新建工程的設計可以自由發揮其主觀能動性設計各種類型的房屋， 房屋修繕的設計不僅要考慮房屋的原有結構， 而且還要考慮與環境、相鄰房屋和其他構筑物的關系。所以， 房屋修繕設計方案的選擇， 應從安全、功能、標準等方面綜合權衡， 確定一個較合理的方案； 同時， 設計方案必須實現技術與經濟相結合， 轉變落后的設計指導思想， 科學地選擇經濟合理的設計方案； 也就是說， 技術與經濟的雙重標準是評審設計方案優劣的唯一試金石。所以物業管理部門應重視房屋維修設計方案， 積極參與設計的全過程， 抓住控制與管理的重點， 才能夠保證修繕工程的質量、投資的回報和工程的效益。

2、房屋維修工程預算造價的費用構成

房屋維修工程預算造價是指發生在維修工程施工階段的全部費用，它們構成了房屋維修工程的預算造價。維修工程的全部費用是根據維修施工設計圖、維修工程預算定額和取費標準等確定的，是完成該項維修工程生產過程中所應支付的各種費用的總和。

按照國家現行規定，維修工程費用由直接工程費、間接費、計劃利潤、其他費用和稅金5個部分構成。各省、市、自治區可以根據國家主管部門的規定，結合本地區的實際情況制定本地區的維修工程費用構成與取費標準。

2.1直接工程費。直接工程費是直接用于房屋維修工程的有關費用。即維修施工單位的作業層（施工項目部）為完成該工程的施工任務所發生的費用。由直接費、現場經費、其他直接費組成。

2.1.1直接費。直接費是指直接用于工程施工的費用，即工地上的生產工人通過勞動形成工程實體或有助于工程實體形成過程中所發生的費用。包括直接人工費、直接材料費、直接施工機械使用費3個部分。

2.1.2其他直接費。其他直接費是指定額直接費中沒有包括的，而在實際中發生的，具有直接費性質的費用。

2.1.3現場經費。維修工程現場經費是指施工單位作業層（施工項目部）為施工準備、組織和管理房屋維修工程施工所發生的各項費用。一般包括現場管理費、臨時設施費。

2.2間接費。指維修施工單位為組織施工和進行經營管理以及為施工生產提供間接服務所需的費用。即維修施工單位的企業管理層為從事整個企業的經營管理活動所需發生的費用。包括企業管理費、財務費用和其他費用3個部分。

2.3其他費用。其他費用是指維修工程施工中實際發生的，而在直接工程費和間接費中均未包括的支出費用。這些費用根據各地區實際情況確定，一般包括城鎮土地使用稅，材料預算價格與市場價格的差價，勞保支出，供暖費，印花稅，水費調增，殘土運費，維修工程設計費以及根據施工承包合同條件應該計算的費用等。

2.4計劃利潤。按國家規定，為了適應招標承包制的需要，將國營施工企業原有的法定利潤改為計劃利潤，其實質同企業管理費、臨時設施費一樣，允許施工企業在投標報價時向下浮動，以利于公平競爭。計劃利潤按定額人工費（或定額直接費）的一定比例計取。

2.5稅金。一般維修施工企業也像其他企業一樣，按國家規定交納稅金，主要包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費。

3、科學的修繕施工管理

施工階段的管理是修繕計劃及修繕工程施工組織設計、修繕施工方案等付諸實施階段的管理， 它是對施工全過程進行的計劃、組織、協調、控制、監督等全部活動的管理， 它是綜合技術能力的運用。房屋修繕工程由于是在舊有建筑物上施工， 以手工操作為主， 中小型機械為輔， 機械化水平低， 且施工現場狹小， 連續作業差， 室內不易全部騰空， 同時還存在著輔助用工多， 二次倒運多， 管理人員多等特點， 所以施工階段的管理比較復雜。而施工階段又是房屋修繕過程中的重要階段，施工組織設計是否合理是保證房屋修繕工程質量、工程進度和工程造價的基礎。一項合理、科學的施工組織設計不僅可以提高施工工作效率， 加快施工進度， 還能夠提高施工隊伍的管理水平， 并最終降低工程造價。在房屋修繕施工階段， 各工種施工人員相互交義作業， 易出現相互妨礙、相互破壞的情況，這就需要管理人員做好事前要求、事中監督、事后檢查工作。

所以， 在施工階段中， 管理人員應加強施工過程的監督與管理， 深入到實際的施工管理的環節， 做到資料齊全、手續完備，應時、應地、應條件制宜、及時處理各種各樣的問題； 把工序質量自檢、互檢、交接檢與工程的監督嚴密地結合起來， 用科學的方法和現代化的施工手段相結合， 只有這樣才能合理有效地控制工程造價， 避免工程造價費用的增大。

4、準確的修繕竣工結算

工程結算是計算和確定建筑工程產品價格的文件， 又是論證建設項目投資效益和制定計劃的重要依據。工程結算編制質量的好壞， 直接影響到施工單位和業主的切身利益?？⒐そY算是確定工程造價的最后環節， 認真進行工程預結算的審核具有十分重要的意義。由于修繕工程在修繕過程中發生預算外工程的可能性較大， 一般只有修繕工程完工后確切的工程量才能確定。因此， 工程量的確定就顯得尤其重要。作為管理人員應該深入施工現場， 全面了解施工工序， 掌握第一手資料， 盡量達到工程量計算的準確性、單價套用的正確性及各項取費標準符合現行規定性， 從而提高結算的準確性。同時， 在結算時應尊重客觀事實， 按照施工期現行預算定額、費用定額、政策性調價等標準， 客觀合理地確定工程的結算價格。

5、精良的造價管理隊伍

良好的房屋修繕工程造價管理工作， 需要一支密切配合的精干、高效的隊伍。工程造價工作的管理人員應是既懂工程技術， 又懂經濟、管理和法律的具有豐富實踐經驗及良好職業道德的復合性人才。為做好房屋修繕工程造價的管理工作， 物業管理公司應該定期發布關于概算、預算編制的各種信息， 舉辦工程概預算培訓班， 召開編制及管理的學術研究會、經驗交流會， 提高概預算管理人員的思想和業務素質。力爭以最少的投入獲得最大的經濟效益。

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