從房改要建立長效機制談住房租賃市場的推行

摘要：近期，關于二次房改的呼聲又起，把建立“購租并舉”的住房制度，將之定義為繼由福利房時代進入商品房時代后的第二次房改已經開啟。據此，本文對房改進行了解釋，對建立購租并舉制度提出了幾點建議。

關鍵詞：房改；長效機制；租賃住房

住房制度改革關系著國計民生，社會大眾對此高度關注。住房問題是關系著人們基本需求的社會問題。

1、房改的含義和我國的房改進程

房改的全稱是住房制度改革。它的正式含義是：通過改革停止現行的住房制度，建立和實行新的住房制度。

我國的房改啟動于鄧小平同志1980年4月5日關于住房問題的講話。此次改革主要針對的是已實行多年、當時仍在實行的公房租金制度。人們在一開始也是達成共識的，可是，對于何時停止，推行什么新制度，直到1994年國務院出臺《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，全國各地才建立健全了房改機構，積極推進以租金改革、公房出售、建立住房公積金制度為主要內容的住房制度改革，逐步推進實現住房商品化、社會化、貨幣化。經歷了18年風雨兼程的摸索，直到1998年，國務院發布的23號文件中，作出了停止住房實物分配，推行住房分配貨幣化，并提出建立以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系重大決策。按照這一定義，在未來住宅供應體系中，以政府為供應主體的經濟適用房為主，以開發商為供應主體的商品住宅為輔。相對應的是，市場需求中處于高收入群體的20%的居住需求是由商品住宅來解決；中等收入的60%的居住需求是由購買經濟適用房來解決；而低收入群體的20%居住需求是由廉租房來解決，可以說，23號文件確立的階段性房改目標明確思路清晰。

隨著存量公有住房向個人出售接近尾聲推行建立新的制度，即破舊立新之際，國家住房改革領導小組辦公室撤銷，隨即各地房改機構也大多合并至建委、房管局。2003年，國發18號文件《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》出臺，突出強調“調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房”，“經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房”，具體要求各地“確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和范圍”。這項“根本性的政策改變”，無論是對個人，還是對整個房地產市場，都帶來了“翻天覆地”的變化。這份“通知”的核心，就是停止1998年23號文規定的大部分市民都享有的購買經濟適用住房的權利，轉而購買商品住房。商品房開發和地方政府的利害關系，適應了地方政府土地財政的胃口，政府和開發商一拍即合，開始了全國范圍的住宅市場“過度商品化”，形成了除低收入群體的所有居住需求都擠入商品房這樣千軍萬馬過獨木橋的局面。住房作為居住之外具有的投資屬性，造成了全國房價十幾年持續暴漲、很多人買不起甚至租不起房的社會矛盾。可以說，是住房制度改革出現了政策斷裂。有什么樣的政策導向，就有什么樣的房地產市場，制度和政策決定市場，決定著房價，決定著城鎮居民的住房水平，政策和制度是造成住房問題和居住矛盾的根本所在。

但無論如何，中國房地產市場的發展經歷了第一次房改，由福利房時代進入了商品房時代，給億萬城鎮居民帶來了翻天覆地的影響。現在輿論的第二次房改已經開啟，建立“購租并舉”的住房制度將是中國房地產業發展的一個新方向，購租并舉時代已經來臨。

2、當前住房“購租并舉”政策呈現的特點

今年的中央經濟工作會議提出了2018年經濟工作的主要任務是緊扣我國社會主要矛盾變化，以高質量發展為導向，以供給側結構性改革為主線，促進經濟由速度規模轉向質量效益。圍繞“房住不炒”定位，在租賃市場、土地供應、金融管控等多個領域，房地場市場的供給側結構性改革不斷推進。其中，租賃市場改革持續加速，部分城市推出租賃住宅用地，“租售同權”走向落地。購租并舉戰略作為建立房改長效機制的一項重要內容，在行業背景下呈現以下特點：

2.1市場需求得到激發，政策力度進一步加大

據權威部門統計，目前我國約有1.6億人選擇租房居住，出租率較高的城市深圳出租率達到72.8%，工業園區、公寓、城中村累計出租比例甚至超過商品房。機構、企業和個人向租賃市場提供各類公寓超過120萬間，為2769戶家庭解決了住房問題，較好地解決了外來人口的居住問題。2017年4月，住房和城鄉建設部、國土資源部印發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》明確提出：“建立健全購租并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場”，“采用多種方式增加租賃住房用地有效供應”，“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點”。2017年7月18日，住建部、國家發改委等九個部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，從培育機構、增加有效供應、創新服務等角度提出加快住房租賃市場的發展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。目前全國有50多個城市正式出臺優惠政策，表示支持住房租賃工作。

2.2土地供應增加，大型房地產企業紛紛介入住房租賃市場。

截至2017年底，全國掛牌用于租賃住房的用地26宗，杭州、廣州、深圳、南京先后推出租賃用地，未來土地供應將會持續增加。恒大、碧桂園、萬科、綠地等企業積極開拓住房租賃市場，并將其作為2018年和未來重點發展的業務。

2.3金融支持住房租賃的力度加大

建設銀行、國開行、中信銀行等銀行發揮了國有大行作用，通過與有關省市簽訂戰略合作協議、向租戶提供按揭貸款等金融產品、發行企業債券、公司債券、資產證券化等措施，拓寬住房租賃融資渠道。與此同時，北京、上海、廈門等12個城市也接連成立了住房租賃行業協會聯席會，加快推進住房租賃市場均衡協調發展。

3、對建立長效機制推進“購租并舉”政策提出的幾點建議

3.1期待國家政策有方向性目標導向

2018年的中共中央政治局會議指出，穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則，要長期堅持，重點提出要“加快住房制度改革和長效機制建設”。

住房租賃市場，是房地產市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮居民住房問題，需要房地產市場和租賃市場協同發展。大力發展租賃住房作為建立長效機制的一項重要內容，包括最近備受市場矚目的租售同權得到了政策層面的高度重視，12個城市試點集體用地發展保障房、土地劃撥等一系列配套政策密集出臺，起到了平抑市場、穩定市場的作用。但這些僅僅是針對租賃住房政策提出的措施。至于國家住房制度往何處走，走到哪個程度，不動產全面登記后，包括充滿爭議的房產稅該不該實行，最終建立一個什么樣的住房制度，沒有一個綱領性的目標。現在基本都是各部委從行業管理角度提出指導性意見，缺少一個專業的統領住房制度改革的指導決策機構。沒有一個階段性的明確目標，這是現在住房制度面臨和人們高度關注的問題。

3.2推進試點城市工作，探索成功經驗

推進和發展住房租賃工作，主要看12個試點城市在出臺配套政策制度運行當中取得的經驗。一是如何整合建立房源市場，吸引和引導優質房源進入市場，把新建和改造長期租賃住房作為房地產供給側結構性改革的新動力。其中包括新建租賃住房的扶持政策，以及鼓勵一些企業做好新舊動能轉換，充分利用閑置舊廠房、辦公樓改造租賃住房的政策；二是租賃住房的行業管理要跟上，目前各城市都在積極推進政府租賃平臺建設，關鍵是規范管理要跟上，避免出現租賃住房配套設施不齊全、物業管理跟不上、居住環境差，特別是安全隱患多等問題，切實把發展租賃住房作為滿足群眾日益增長的美好生活的需求的高度來發展。

3.3住房租賃市場呼喚專業運營公司

專業住房租賃管理作為一個新行業，需要一批在房地產轉型升級和融合創新方面的專業運營機構，通過整合運營管理，向市場提供能滿足不同層次住戶需求的長期租賃住房。國家出臺政策，多管齊下建立購租并舉的住房制度，就是要滿足多群體的住房需求。盡快培育一批規模化、機構化、品牌影響力大的專業租賃公司，提高他們增強運營水平和專業服務能力，才能有效解決城鎮居民特別是流入人口較多的大中城市新市民的住房問題。

3.4房改需要建立長效機制

租賃住房作為很多發達國家普遍存在的居民居住形式，在我國繼試點城市后應在全國具備條件的城市推行，并將之作為居民選擇住房的一種制度長期存在。購租并舉的政策，達到高收入群體購買商品房、中低收入群體可以選擇購買或租賃住房、低收入群體住保障性住房的制度。同時，要考慮加大稅收、創新金融支持力度，增加居民收入中的住房工資含量，統一規范使用住房公積金支付租金的提取使用規定，多渠道共同支持，以滿足城鎮居民多層次的住房需求，促進我國房地產業健康發展。

4、結語：

綜上所述，中央已經把加快住房制度改革和長效機制建設作為2018年的重點工作之一。為加快住房租賃發展，應全面了解當前住房租賃市場的特點，了解住戶的需求，從建立長效機制出發，通過多種舉措共同實現“購租并舉”基本政策的推行。