不動產登記數據整合建庫技術要點探析

摘要：本文結合不動產登記相關工作與研究經驗，基于分散登記模式的數據現狀，通過探析不動產登記數據整合建庫技術要點，提出數據整合過程中的問題及建議。

關鍵詞：不動產登記；數據整合；數據建庫

引言

不動產登記數據庫是信息平臺建設的核心，也是不動產登記發證的基礎。目前我國的不動產數據主要分散在國土、林業、海洋、農業、房管等部門，需要將分散存儲的不動產登記數據按照相關標準進行規范梳理，依據《不動產登記數據庫標準》（試行）規定，整合不動產登記信息，實現\"圖-屬-檔\"一體化管理的目標，消除\"信息孤島\"。

1、數據現狀分析

現有各類登記數據具有以下特點：①數據量大。不動產登記數據涉及時間和空間數據，整合工作內容包括橫向和縱向信息；②數據多源異構。不動產登記數據存儲于多個部門，各部門數據信息化統籌力度不同，因而來源、存儲方式、更新方法各不相同，造成各類登記數據在結構、語法、語義上不一致，導致數據整合匹配難度大。③數據缺失嚴重。各登記部門管理系統的建設水平參差不齊，再加上居民本身登記意識不強，導致登記數據嚴重缺失，數據間一一匹配難以實現。

2、數據整合思路及技術要點

由于不動產登記數據多源異構，時空關系復雜，整合工作遵循\"先地后房、先空間后關聯\"的總思路。以宗地數據為地圖，開展幢落宗、戶落幢、戶歸層，并建立相應樓盤表，編制唯一的不動產單元號，在此基礎上依次關聯不動產的審批數據、歷史檔案數據、冗余數據處理工作。

2.1數據源分析

結合調研了解的情況，對已收集資料進行有條理的整理分析。

（1）分析可信度。部分矢量數據在實際應用的過程中被多次處理，與源數據產生偏差，需在收集的第一時間判斷可信度，確認后再進行整理。

（2）分析數據類型。根據源數據的數據格式和存儲形式區分，選擇數據采集整合方法。

（3）分析完整度。判斷源數據的空間覆蓋范圍、登記信息和檔案數量的完整度，對于不完整的需找出原因并及時制定補充完善計劃。

（4）分析時效性。根據源數據所提供的登記情況與與實際比對，剔除不一致的登記數據，將其納入權籍調查業務計劃。

（5）分析規范性。判斷源數據的計量單位與標準是否一致，不一致的需進一步確定換算方法。根據國土、房產、海洋等現行的技術標準分析源數據與不動產登記簿之間的差異，找出同名異質、同質異名的轉換規則進行處理。判別源數據的空間參考是否一致，不一致的需確定轉換方法。

2.2數據整理

2.2.1空間數據整理

（1）分區域整理

對于城鎮范圍內的國有建設用地使用權、宅基地使用權及集體建設用地使用權數據，以城鎮二調數據為基礎，結合現有最新高分辨率影像，逐宗分析數據的現勢性，如有必要需進行外業調查確認。保留現勢性好的作為建設用地使用權數據庫內容，將現勢性差的從城鎮二調數據庫中移除，并納入城鎮地籍更新范圍內。

對于城鎮范圍外的宅基地使用權和集體建設用地使用權數據整理，優先利用已整理的登記發證數據按照不動產登記數據庫標準建庫導入，次之采用宅基地使用權和集體建設用地使用權測量數據。

（2）分數據源整理

對于空間數據源為城鎮二調數據的，可結合最新備案地籍區、地籍子區的成果中，采用現勢性相對較好的數據作為建設用地使用權數據庫基礎內容。

對于空間數據源為日常登記發證數據的整理，可以按照矢量數據采集工藝流程進行采集數據，與此同時需注意各種不同坐標系之間要轉換同一空間參考再進行整合，進而追加到建設用地使用權宗地的相關圖層。

對于空間數據源為紙質檔案的，可通過掃描矢量化宗地/宗海圖，有坐標的則根據坐標信息錄入成圖，無坐標的則通過描繪成圖，這種方法精度相對低，需做相關標識待日后辦理相關登記業務時再做權籍調查，更新入庫。

對于\"停舊發新\"后重新采集的數據，可直接追加到建設用地使用權數據庫中使用，并預編宗地代碼與不動產單元號。

同時，根據《城鎮地籍數據庫標準》建立建設用地使用權數據庫。屬性字段中增加\"檔案號\"字段，記錄檔案編號，保持數據與檔案資料之間的關聯。

2.2.2登記數據整理

經調查，每個地區基本上存在部分不動產登記信息記載于紙質檔案資料中的情況。對于這種情況，可以先按照有關標準手動錄入紙質檔案資料中的登記信息，再進行規范化處理。需注意的是登記數據需登簿后才會產生法律效力，補錄登記信息要時刻檢驗數據的準確性、真實性及其精度，唯有通過登記部門認可的數據才是真實有效的。在信息錄入之后需要進行全面核查，保證所補錄的信息與原始登記檔案資料中記載的信息一致。如果因登記時期不同而存在語義差異且無法按照新標準進行規范整合的情況，可在附記中說明檔案的原始信息。

對于未開展編制宗地代碼的地區，無法通過唯一字段關聯權利登記信息、權利人信息和其他權利信息之間的關系。針對這種情況，可在電子表格中增加\"檔案號\"這一字段，并為每宗登記檔案錄入相應的檔案號，實現關聯相關權利登記信息。

2.2.3檔案數據整理

紙質檔案整理數字化工作流程可分為檔案整理、檔案掃描、檔案整飾、檔案裝訂、成果整理入庫。整理過程中，每一卷宗檔案可先用檔案號、業務號、證書號等命名，待檔案數據入庫后，與空間數據和登記信息關聯后，再由不動產登記管理信息系統批量命名。

2.3數據關聯

將整合后的非空間數據和空間數據利用ARCGIS軟件進行關聯，分別使用宗地代碼、不動產單元號、業務號關聯宗地與不動產單元、不動產及其權利、權利和登記過程，最終形成空間數據與非空間等登記數據，歷史與現勢權利信息清晰完整的不動產登記信息。

2.4數據檢查建庫

針對整合成果進行全面質量檢查，包括數據完整性檢查、空間位置準確性檢查、屬性數據準確性檢查、邏輯一致性檢查，同時記錄檢查結果，對存在質量檢查不合格的數據進行重新整合。將通過檢查的數據按照《不動產登記數據庫標準》的要求導入數據庫。

3、數據整合過程中的問題及建議

（1）相鄰土地宗地的空間數據來源不同，整理后發現邊界存在部分相交。針對這種情況，可以通過對比影像，分析數據源的時間和精度，綜合選擇與高分辨率影像吻合較好的、精度高的、最新的宗地界線，最后由相關部門確認，或者重新測量。

（2）數據整合過程中發現部分登記數據和檔案數據存在缺失。建議區分實質性內容和非實質性內容再咨詢不動產登記機構，可通過其他材料對登記信息進行補充完善；如若不行，需重新進行權籍調查。

（3）部分不同不動產單元對應不同權利人，經核實證號一致。原來車庫、住房等多個不動產單元頒發了一本房屋所有權證書的情況除外，其他在錄入屬性時，可以將不同不動產單元對應的同個證號后添加-1/-2等加以區別并在附記中說明，原證書不注銷，待日后辦理相關登記業務時一并完成變更登記。

（4）不動產單元號的編制。對于有矢量圖形的登記數據，先進行空間要素一致性檢查，確保宗地與地籍區、地籍子區質檢無邏輯錯誤；然后按照宗地編碼規則為不動產單元編制代碼。統一編碼后進行全面信息復核，保證編碼不重不漏，即每一宗地均被賦值且代碼唯一。

（5）歷史數據整理問題。同一宗地可能出現不只一個檔案號，原因是不同檔案記載了該宗地在某一時期的權利情況。宗地權利流轉過程中產生多個檔案。基于不動產登記數據整合要求清晰記錄各不動產單元的前世與今生變化情況，因此可按照登記時間和建檔日期，提取對應的宗地界線，形成宗地變化圖層同時記錄變化原因及情況，保留相應的檔案號。剔除\"前世\"宗地界線之后就可以確定\"今世\"宗地界線，形成宗地基本信息圖層。登記信息和檔案數據整理同上。

4、結束語

不動產登記數據整合完善程度關系到不動產統一登記工作綜合查詢效率，為日常不動產登記工作提供強有力的數據支撐。本文以建設規范性、實用性數據庫為目標，通過對統一登記數據現狀描述、對整合過程中數據分析、數據整理數據建庫的技術要點進行詳細闡述，針對數據整合過程中存在問題提出處理建議，為各地不動產登記數據整合工作提供參考價值。

參考文獻：

[1] 國土資源部.不動產登記數據庫標準（試行）[Z]

[2] 國土資源部.不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）[Z]

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[4] 馮海濤，趙岱虹.統一的不動產登記數據庫建設思路研究[J]