淺析繼承不動(dòng)產(chǎn)登記的務(wù)實(shí)操作

摘要：隨著中國(guó)法律體系的不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政策法規(guī)的不斷創(chuàng)新，不動(dòng)產(chǎn)登記部門面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，如何適應(yīng)當(dāng)今時(shí)代的發(fā)展？如何適應(yīng)廣大人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的新要求？如何簡(jiǎn)化、便捷、高效的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記？是當(dāng)前登記機(jī)構(gòu)面臨的巨大考驗(yàn)，筆者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的繼承權(quán)登記闡述了自己的觀點(diǎn)與看法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)繼承 不動(dòng)產(chǎn)登記 規(guī)范操作

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第十四條規(guī)定：“因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。”依此規(guī)定，申請(qǐng)人因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)登記的應(yīng)該提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書。《細(xì)則》中的此條規(guī)定，無(wú)形中增加了登記機(jī)構(gòu)的審查強(qiáng)度，加大了登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，如何規(guī)范化操作此類登記，我們需要從以下幾方面入手：

一、明確相關(guān)繼承人：

首先我們需要分析一下繼承登記中眾多的法律關(guān)系：在繼承法律關(guān)系中，死者為被繼承人，被繼承人死亡時(shí)遺留的合法財(cái)產(chǎn)為遺產(chǎn)，依法承受遺產(chǎn)的人為繼承人。繼承分為法定繼承和遺囑繼承。

第一、法定繼承：

根據(jù)《繼承法》第十條之規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

第一順序：配偶、子女、父母。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。

本法所說(shuō)的子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。

本法所說(shuō)的父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。

本法所說(shuō)的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。

第十一條：“被繼承人的子女先于被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承。代位繼承人一般只能繼承他的父親或者母親有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額。

第二、遺囑繼承：

根據(jù)《繼承法》第五條之規(guī)定：“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。”

遺囑繼承在法律效力上優(yōu)于法定繼承。立有數(shù)份遺囑，且內(nèi)容相互抵觸的，以最后所立遺囑為準(zhǔn)。據(jù)此可知，繼承開始后，被繼承人生前立有遺囑、遺贈(zèng)或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的按協(xié)議內(nèi)容辦理，沒有設(shè)立遺囑、遺贈(zèng)或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議的按照法定繼承順序辦理繼承。

二、合理審查及登記：

1、規(guī)范提交材料：

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（實(shí)行）1.8.6.1對(duì)于繼承、受遺贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)登記中申請(qǐng)材料作了明確規(guī)范：

1、所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其它身份證明；

2、被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明包括：醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等；

3、所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等；

2、規(guī)范登記程序

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》（實(shí)行）1.8.6.2受理登記應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)。重點(diǎn)查驗(yàn)：1、當(dāng)事人身份是否屬實(shí)2、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)3、被繼承人或遺贈(zèng)人有無(wú)其他繼承人4、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死亡事實(shí)是否屬實(shí)5、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無(wú)遺囑或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議6、申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等。并要求申請(qǐng)人簽署繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)具結(jié)書。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢問(wèn)，做好記錄，也可拍照（拍攝視頻）存檔，并由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。需進(jìn)一步核實(shí)的，可以向出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況，并對(duì)擬登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，有必要的情況下也可在不動(dòng)產(chǎn)所在地現(xiàn)場(chǎng)一并公示，公示期無(wú)異議的，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。只有規(guī)范提交材料，制定合理的辦證流程才能保障登記的安全性以及正確性。

三、防范措施：

一方面登記機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定，規(guī)范相關(guān)登記事宜，另一方面登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，制訂防范措施：

一方面：不動(dòng)產(chǎn)登記中繼承登記牽扯到較多的民事法律關(guān)系，根本上提升登記機(jī)構(gòu)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，全面掌握繼承受遺贈(zèng)之間的民事法律關(guān)系，建立合理正確的法律邏輯關(guān)系，采取錄音、拍照、拍攝視頻等有效手段，防范申請(qǐng)人虛假申報(bào)，為不動(dòng)產(chǎn)登記安全保駕護(hù)航。

另一方面：明確審查責(zé)任，繼承登記中申請(qǐng)人所提交的證明材料各不相同，審查難度不斷加強(qiáng)，登記部門應(yīng)該明確責(zé)任：1、因申請(qǐng)人虛假申報(bào)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的，按照《細(xì)則》104條之規(guī)定：“當(dāng)事人違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任… …”。換言之，如申請(qǐng)人虛假申報(bào)存在過(guò)錯(cuò)在先，應(yīng)先予追究申請(qǐng)人虛假之責(zé)。2、登記部門應(yīng)明確申請(qǐng)材料的出處，制定合理的審查制度，對(duì)于疑難問(wèn)題制定有效的解決方案，結(jié)合公告制度完善登記程序；3、建立誠(chéng)信平臺(tái)，對(duì)于虛假申報(bào)、弄虛作假者列入失信名單，通報(bào)至有關(guān)部門，失信人員將對(duì)虛假申報(bào)付出應(yīng)有的代價(jià)和相應(yīng)的法律責(zé)任。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)人民群眾財(cái)產(chǎn)安全和政府部門的公信力，尤其是繼承、受遺贈(zèng)登記審核更是一項(xiàng)專業(yè)性、法律性、技術(shù)性強(qiáng)的登記工作。登記部門要充分做好準(zhǔn)備，克服各種困難，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)為辦證群眾著想，解群眾之所急，為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。