如何辦理無民事行為能力人與限制民事行為能力之 不動產登記

摘要： 一般情況下申請不動產登記，應當申請人自主向登記機構申請登記，提交申請材料。但是，特殊人群也就是無民事行為能力、限制民事行為能力人申請登記的應由其監護人代為申請。本篇筆者僅針對第十一條中的‘無民事行為能力人及限制民事行為能力人’之登記進行研討

關鍵詞：無民事行為能力人；限制民事行為能力；不動產登記

《不動產登記暫行條例實施細則》中第三章， 關于不動產登記程序作出明確規定，即：“第九條：申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。第十一條：無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料；因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。”換言之，也就是說一般情況下申請不動產登記，應當申請人自主向登記機構申請登記，提交申請材料。但是，特殊人群也就是無民事行為能力、限制民事行為能力人申請登記的應由其監護人代為申請。本篇筆者僅針對第十一條中的‘無民事行為能力人及限制民事行為能力人’之登記進行研討：

首先，我們應該明確何為‘無民事行為能力人’和‘限制民事行為能力人’？

《民法總則》第十三條：“自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。”據此可知自然人一出生就享有民事權利，承擔民事義務。自然人是泛指，可分為兩種人群來區別：

1、成年人及完全民事行為能力人：

《民法總則》第十七條：“十八周歲以上的自然人為成年人。”

第十八條：“成年人為完全民事行為能力人，可以獨立實施民事法律行為。”

十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。”

2、未成年人及無民事行為能力人和限制民事行為能力人：

《民法總則》第十七條：“不滿十八周歲的自然人為未成年人。”

第十九條：“八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力相適應的民事法律行為。

第二十條：“不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為。

第二十一條：“不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為。

八周歲以上的未成年人不能辨認自己行為的，適用前款規定。

第二十二條：“不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認，但是可以獨立實施純獲利益的民事法律行為或者與其智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。”

第二十三條：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人。”

第二十四條：“不能辨認或者不能完全辨認自己行為的成年人，其利害關系人或者有關組織，可以向人民法院申請認定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。

被人民法院認定為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，經本人、利害關系人或者有關組織申請，人民法院可以根據其智力、精神健康恢復的狀況，認定該成年人恢復為限制民事行為能力人或者完全民事行為能力人。

本條規定的有關組織包括：居民委員會、村民委員會、學校、醫療機構、婦女聯合會、殘疾人聯合會、依法設立的老年人組織、民政部門等。”

換言之，①無民事行為能力人包括：1、不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人；2、不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人；

②限制民事行為能力人包括：八周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人；不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人；

這樣來看，自然人的年齡我們很好區分，但是，能不能辨認自己行為我們如何認定呢？

根據《民法總則》二十四條之規定：“… …其利害關系人或者有關組織可以向人民法院申請認定該成年人為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人。”

《民事訴訟法》第一百七十條：“申請認定公民無民事行為能力或者限制民事行為能力，由其近親屬或者其他利害關系人向該公民住所地基層人民法院提出。

申請書應當寫明該公民無民事行為能力或者限制民事行為能力的事實和根據。”

由此可見，無民事行為能力人以及限制民事行為能力人的認定只能是由人民法院來做出認定，換言之，有無民事行為能力的認定已超出登記部門的責任范圍，應由基層法院來進行認定。

務實操作中，我們經常會遇見類似情形，很多精神病人或其家屬申請不動產登記時往往隱瞞當事人患有精神病這一情況。不動產登記部門應該制定相應的登記措施，分類進行登記：

一、不滿八周歲的未成年人辦理不動產登記：

根據《民法總則》第二十八條 無民事行為能力或者限制民事行為能力的成年人，由下列有監護能力的人按順序擔任監護人：

（一）配偶；

（二）父母、子女；

（三）其他近親屬；

（四）其他愿意擔任監護人的個人或者組織，但是須經被監護人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。

一般情況下，未滿八周歲的兒童法定監護人應為其父母，其法定監護人應持申請人身份證明，監護關系證明以及監護人的身份證明來辦理登記。處分被監護人不動產申請登記的，還應當出具為被監護人利益而處分不動產的書面保證。

二、八周歲以上的未成年人、不能完全辨認自己行為的成年人、不能辨認自己行為的成年人：

面對此類人群，登記部門不能僅從當事人的語言表達或者行為表現或利害關系人出具的《殘疾人證書》來判定當事人屬于無民事行為能力或限制民事行為能力。應當告知當事人，向基層法院提出申請。登記部門憑人民法院生效法律文書及指定監護人證明材料進行辦理。

結語：

無民事行為能力人、限制民事行為能力人在社會中屬于弱勢群體，需要全社會的關系及幫助，因此，法院以及登記部門應該出臺完善有關政策，落實配套有關此類登記的有效措施，減少、減輕申請人的負擔，真正做到有法可依，有效保護這一特殊群體的利益。