2017年頒布新收入準則對房地產業的影響

吳法群

[摘 要]新收入準則的頒布彌補了舊準則內容的缺陷，使企業在實際業務處理上更加規范。文章以房地產業為切入點，討論了2017年頒布新收入準則對此類企業的影響。首先，文章闡述了新收入準則的主要修訂內容；然后討論了新收入準則對房地產企業影響關鍵點；最后，基于新收入準則提出了幾點有關于房地產企業管理的完善措施，促進房地產企業能夠更好地適應新準則，進而提升相關業務處理效率。

[關鍵詞]新收入準則；房地產業；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.061

2006年，我國財政部為了規范會計業務處理，頒布了《企業會計準則第14號——收入》和《企業會計準則第15號——建造合同》。新頒布的兩項準則的內容與當時國際會計準則存在一定的一致性。但是隨著我國市場經濟步伐的不斷加快，房地產行業的業務模式變化加快。現階段，2006年的收入準則已經不能夠完全滿足企業收入業務處理需要，存在著應用解釋和核算規范上的缺陷，直接影響了財務信息質量。鑒于此，我國財政部于2017年在舊準則的基礎上頒布了新收入準則，這對房地產企業收入相關業務處理產生了一定的影響。

1 新收入準則的主要修訂內容

1.1 構建了統一的收入確認模型

舊收入準則對于一些事項的規定還不夠明確，經常出現一些相似業務收入確認方法選擇不同的情況。而新收入準則將所有的收入統一納入一個確認模式，對于一段時間內的確認條件在后續進行判斷。相比之下，新收入準則構建了統一的收入確認模型，不僅使企業的收入確認方法得到了規范，而且還省去了原先需要選擇相應準則的麻煩，促進了房地產企業財務信息可比性的提升。

1.2 以控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準

相對于舊收入準則來說，新收入準則以控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準。雖然房地產企業大部分交易事項風險和報酬的轉移與控制權的轉移時點存在著一致性，但是在某些交易項下可能產生風險和報酬的轉移與控制權的轉移時點的偏離。新收入準則將收入確認時點進行統一，收入確認時間將變為交貨時點確認。

1.3 明確了合同處理方式

舊收入準則對于合同履約義務內容以及交易價格如何在各項履約義務之間進行分配指引不夠明確。而新收入準則對于合同履約義務內容、交易價格如何在各項履約義務之間分配指引等一些相關內容進行了進一步的明確，對于合同履約義務內容新準則將內容細化為產品和服務兩個方面，對相關內容進行了明確。對于交易價格在各履約義務之間的分配，新收入準則根據各項履約義務所承諾商品的相對單獨售價分攤交易價格，在相對單獨售價無法直接觀察的情況下，提出運用預計成本加毛利法、市場評估法以及余值法等方式進行分配。

1.4 明確某些特定事項的收入確認和計量

新收入準則在舊收入準則的基礎上明確了某些特定事項的收入確認和計量方式方法。不僅包括可變對價的合同，總額法和凈額法的區分方式，而且還對向客戶授予知識產權許可、附有質保條款的銷售以及客戶額外購買選擇權的銷售等內容。

2 新收入準則對房地產企業的影響關鍵點剖析

2.1 合同訂立

《企業會計準則第14號——收入》以及《企業會計準則第15號——建造合同》是房地產企業銷售商品、提供勞務以及資產使用權讓渡收入和建造合同的收入基礎。現階段，房地產在對實務進行處理過程中基本上是采用完工百分比法對提供勞務收入和建造合同收入進行確認的，這就存在一個合同邊界劃分問題。當前房地產企業交易類型呈現多元化趨勢，一些房地產企業在合同訂立相關業務處理過程中不能夠對兩類合同準則的邊界進行妥善劃分，于是造成類似交易最終采取了差異化會計確認與處理方法。如此一來房地產企業的會計信息質量可能受到一定的影響，進而增加企業的決策風險。新收入準則頒布之后，房地產企業可以遵循新準則中的統一的收入確認模型，對合同產生的收入進行規范，并可以基于時間和時點概念的判斷標準對收入進行確認，使房地產企業在合同訂立上有章可循，間接提升會計信息的準確性。

2.2 合同履行

新收入準則對多重交易安排的合同的會計處理標準進行了明確，要求房地產企業在合同開始日對合同進行評估，評估后要對合同所包含的各項履約義務進行識別，并應按照單項可區分的履約義務對各項收入確認邊界進行劃分，確保房地產企業能夠妥善對合同進行會計處理。

2.3 價格確定

基于舊收入準則，新收入準則對對價判斷及計量進行了詳細的解釋和明確，要求房地產企業應當對可變對價、非現金對價、應付客戶對價以及重大融資成分等因素對收入確認的影響進行了明確。同時，在新收入準則下，房地產企業根據自身實際業務情況，充分考慮到公允價值以及時間分攤同時結合會計估計進行判斷。

2.4 價格分攤義務

房地產企業謹遵新收入準則中于合同中包含兩項或多項履約義務的內容，在合同開始日，按照各項履約義務所承諾商品及服務的相對單獨售價，并將交易價格科學、合理地分攤到各項履約義務中去，然后選擇科學、合理的評估計量方法進行計量，為確保房地產企業財務信息的準確性奠定堅實的基礎。

3 基于新收入準則對房地產企業管理的幾點完善措施

3.1 完善報表披露格式及內容

房地產企業在全面了解和掌握新收入準則中關于收入確認披露要求的相關內容之后，應當對自身報表披露格式及內容進行調整和完善。首先，房地產企業不僅要對企業收入確認和計量所采用的重大會計政策進行披露，而且還應當及時體現出會計估計以及相關變更內容；其次，企業應當根據合同收入類型的不同，分類披露合同收入信息；再次，對于資產及負債信息的披露要及時準確，體現出動態性特點；最后，要明確合同實際完成義務的時點及剩余履約義務的交易價格的分攤，同時要及時披露收入確認金額及時點的重大判斷及其變化。總之，房地產企業可以基于以上幾點內容進一步優化和完善自身報表披露格式及內容，提升企業財務信息的準確性、全面性、真實性。

3.2 提升財務管理人員的專業素質

新收入準則的頒布對房地產企業財務人員的專業素質提出了更高的要求。不僅體現在對單向履約義務的識別、單獨售價的認定等方面，而且還體現在交易價格的分攤方式以及內部控制政策和程序上。對此，房地產企業應當加強對財務管理人員的繼續教育培訓工作，邀請專業人士為其解讀和講授新收入準則相關內容及業務變化關鍵點。同時，還可以邀請專業人士采取實地指導的方式，有針對性地指導房地產企業財務人員的業務處理工作，糾正現階段實務中存在的問題，為房地產企業各項收入確認工作提供一定保障。

3.3 完善績效評價機制

新收入準則頒布之后，一些房地產企業的收入確認相關業務不一定能夠及時隨著新準則進行調整，而收入成本的評估和劃分是否合理在一定程度上會影響不同收入中心的財務指標完成率。要想促進收入確認工作順利推進，必要的績效評價機制是必不可少的。對此，房地產企業可以采取量化指標分解的方式來對相關工作情況進行分析，并及時建立信息反饋機制，實現公司全體聯動。此外，房地產企業還有必要與諸如投資人、合作人以及監管部門進行妥善溝通，盡可能地建立常態化溝通交流機制，使企業的收入確認相關業務能夠更好地與新收入準則相適應，間接提升其財務信息的準確性、全面性、及時性，為企業決策提供有效依據，促進企業穩健發展。

4 結 論

本文根據2017年頒布新收入準則，提出了該準則對房地產業的影響。本文認為新準則在合同訂立、合同履行、價格確定、價格分攤義務這些方面對房地產企業經營管理和會計工作有較大影響，并提出了房地產企業相應的應對對策，本文認為最重要的是房地產企業會計管理體系上的改變。

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