2017年頒布新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)業(yè)的影響

吳法群

[摘 要]新收入準(zhǔn)則的頒布彌補(bǔ)了舊準(zhǔn)則內(nèi)容的缺陷，使企業(yè)在實際業(yè)務(wù)處理上更加規(guī)范。文章以房地產(chǎn)業(yè)為切入點，討論了2017年頒布新收入準(zhǔn)則對此類企業(yè)的影響。首先，文章闡述了新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容；然后討論了新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)影響關(guān)鍵點；最后，基于新收入準(zhǔn)則提出了幾點有關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)管理的完善措施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地適應(yīng)新準(zhǔn)則，進(jìn)而提升相關(guān)業(yè)務(wù)處理效率。

[關(guān)鍵詞]新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)業(yè)；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.061

2006年，我國財政部為了規(guī)范會計業(yè)務(wù)處理，頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》。新頒布的兩項準(zhǔn)則的內(nèi)容與當(dāng)時國際會計準(zhǔn)則存在一定的一致性。但是隨著我國市場經(jīng)濟(jì)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式變化加快。現(xiàn)階段，2006年的收入準(zhǔn)則已經(jīng)不能夠完全滿足企業(yè)收入業(yè)務(wù)處理需要，存在著應(yīng)用解釋和核算規(guī)范上的缺陷，直接影響了財務(wù)信息質(zhì)量。鑒于此，我國財政部于2017年在舊準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上頒布了新收入準(zhǔn)則，這對房地產(chǎn)企業(yè)收入相關(guān)業(yè)務(wù)處理產(chǎn)生了一定的影響。

1 新收入準(zhǔn)則的主要修訂內(nèi)容

1.1 構(gòu)建了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型

舊收入準(zhǔn)則對于一些事項的規(guī)定還不夠明確，經(jīng)常出現(xiàn)一些相似業(yè)務(wù)收入確認(rèn)方法選擇不同的情況。而新收入準(zhǔn)則將所有的收入統(tǒng)一納入一個確認(rèn)模式，對于一段時間內(nèi)的確認(rèn)條件在后續(xù)進(jìn)行判斷。相比之下，新收入準(zhǔn)則構(gòu)建了統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，不僅使企業(yè)的收入確認(rèn)方法得到了規(guī)范，而且還省去了原先需要選擇相應(yīng)準(zhǔn)則的麻煩，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息可比性的提升。

1.2 以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)

相對于舊收入準(zhǔn)則來說，新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時點的判斷標(biāo)準(zhǔn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)大部分交易事項風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移與控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時點存在著一致性，但是在某些交易項下可能產(chǎn)生風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移與控制權(quán)的轉(zhuǎn)移時點的偏離。新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)時點進(jìn)行統(tǒng)一，收入確認(rèn)時間將變?yōu)榻回洉r點確認(rèn)。

1.3 明確了合同處理方式

舊收入準(zhǔn)則對于合同履約義務(wù)內(nèi)容以及交易價格如何在各項履約義務(wù)之間進(jìn)行分配指引不夠明確。而新收入準(zhǔn)則對于合同履約義務(wù)內(nèi)容、交易價格如何在各項履約義務(wù)之間分配指引等一些相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了進(jìn)一步的明確，對于合同履約義務(wù)內(nèi)容新準(zhǔn)則將內(nèi)容細(xì)化為產(chǎn)品和服務(wù)兩個方面，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確。對于交易價格在各履約義務(wù)之間的分配，新收入準(zhǔn)則根據(jù)各項履約義務(wù)所承諾商品的相對單獨售價分?jǐn)偨灰變r格，在相對單獨售價無法直接觀察的情況下，提出運用預(yù)計成本加毛利法、市場評估法以及余值法等方式進(jìn)行分配。

1.4 明確某些特定事項的收入確認(rèn)和計量

新收入準(zhǔn)則在舊收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上明確了某些特定事項的收入確認(rèn)和計量方式方法。不僅包括可變對價的合同，總額法和凈額法的區(qū)分方式，而且還對向客戶授予知識產(chǎn)權(quán)許可、附有質(zhì)保條款的銷售以及客戶額外購買選擇權(quán)的銷售等內(nèi)容。

2 新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)的影響關(guān)鍵點剖析

2.1 合同訂立

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》以及《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》是房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)以及資產(chǎn)使用權(quán)讓渡收入和建造合同的收入基礎(chǔ)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)在對實務(wù)進(jìn)行處理過程中基本上是采用完工百分比法對提供勞務(wù)收入和建造合同收入進(jìn)行確認(rèn)的，這就存在一個合同邊界劃分問題。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)交易類型呈現(xiàn)多元化趨勢，一些房地產(chǎn)企業(yè)在合同訂立相關(guān)業(yè)務(wù)處理過程中不能夠?qū)深惡贤瑴?zhǔn)則的邊界進(jìn)行妥善劃分，于是造成類似交易最終采取了差異化會計確認(rèn)與處理方法。如此一來房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息質(zhì)量可能受到一定的影響，進(jìn)而增加企業(yè)的決策風(fēng)險。新收入準(zhǔn)則頒布之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以遵循新準(zhǔn)則中的統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，對合同產(chǎn)生的收入進(jìn)行規(guī)范，并可以基于時間和時點概念的判斷標(biāo)準(zhǔn)對收入進(jìn)行確認(rèn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在合同訂立上有章可循，間接提升會計信息的準(zhǔn)確性。

2.2 合同履行

新收入準(zhǔn)則對多重交易安排的合同的會計處理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，要求房地產(chǎn)企業(yè)在合同開始日對合同進(jìn)行評估，評估后要對合同所包含的各項履約義務(wù)進(jìn)行識別，并應(yīng)按照單項可區(qū)分的履約義務(wù)對各項收入確認(rèn)邊界進(jìn)行劃分，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠妥善對合同進(jìn)行會計處理。

2.3 價格確定

基于舊收入準(zhǔn)則，新收入準(zhǔn)則對對價判斷及計量進(jìn)行了詳細(xì)的解釋和明確，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對可變對價、非現(xiàn)金對價、應(yīng)付客戶對價以及重大融資成分等因素對收入確認(rèn)的影響進(jìn)行了明確。同時，在新收入準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實際業(yè)務(wù)情況，充分考慮到公允價值以及時間分?jǐn)偼瑫r結(jié)合會計估計進(jìn)行判斷。

2.4 價格分?jǐn)偭x務(wù)

房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)遵新收入準(zhǔn)則中于合同中包含兩項或多項履約義務(wù)的內(nèi)容，在合同開始日，按照各項履約義務(wù)所承諾商品及服務(wù)的相對單獨售價，并將交易價格科學(xué)、合理地分?jǐn)偟礁黜椔募s義務(wù)中去，然后選擇科學(xué)、合理的評估計量方法進(jìn)行計量，為確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的準(zhǔn)確性奠定堅實的基礎(chǔ)。

3 基于新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)管理的幾點完善措施

3.1 完善報表披露格式及內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)在全面了解和掌握新收入準(zhǔn)則中關(guān)于收入確認(rèn)披露要求的相關(guān)內(nèi)容之后，應(yīng)當(dāng)對自身報表披露格式及內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整和完善。首先，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要對企業(yè)收入確認(rèn)和計量所采用的重大會計政策進(jìn)行披露，而且還應(yīng)當(dāng)及時體現(xiàn)出會計估計以及相關(guān)變更內(nèi)容；其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同收入類型的不同，分類披露合同收入信息；再次，對于資產(chǎn)及負(fù)債信息的披露要及時準(zhǔn)確，體現(xiàn)出動態(tài)性特點；最后，要明確合同實際完成義務(wù)的時點及剩余履約義務(wù)的交易價格的分?jǐn)偅瑫r要及時披露收入確認(rèn)金額及時點的重大判斷及其變化。總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以基于以上幾點內(nèi)容進(jìn)一步優(yōu)化和完善自身報表披露格式及內(nèi)容，提升企業(yè)財務(wù)信息的準(zhǔn)確性、全面性、真實性。

3.2 提升財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)

新收入準(zhǔn)則的頒布對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。不僅體現(xiàn)在對單向履約義務(wù)的識別、單獨售價的認(rèn)定等方面，而且還體現(xiàn)在交易價格的分?jǐn)偡绞揭约皟?nèi)部控制政策和程序上。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對財務(wù)管理人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)工作，邀請專業(yè)人士為其解讀和講授新收入準(zhǔn)則相關(guān)內(nèi)容及業(yè)務(wù)變化關(guān)鍵點。同時，還可以邀請專業(yè)人士采取實地指導(dǎo)的方式，有針對性地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)處理工作，糾正現(xiàn)階段實務(wù)中存在的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)各項收入確認(rèn)工作提供一定保障。

3.3 完善績效評價機(jī)制

新收入準(zhǔn)則頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相關(guān)業(yè)務(wù)不一定能夠及時隨著新準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整，而收入成本的評估和劃分是否合理在一定程度上會影響不同收入中心的財務(wù)指標(biāo)完成率。要想促進(jìn)收入確認(rèn)工作順利推進(jìn)，必要的績效評價機(jī)制是必不可少的。對此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取量化指標(biāo)分解的方式來對相關(guān)工作情況進(jìn)行分析，并及時建立信息反饋機(jī)制，實現(xiàn)公司全體聯(lián)動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還有必要與諸如投資人、合作人以及監(jiān)管部門進(jìn)行妥善溝通，盡可能地建立常態(tài)化溝通交流機(jī)制，使企業(yè)的收入確認(rèn)相關(guān)業(yè)務(wù)能夠更好地與新收入準(zhǔn)則相適應(yīng)，間接提升其財務(wù)信息的準(zhǔn)確性、全面性、及時性，為企業(yè)決策提供有效依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

4 結(jié) 論

本文根據(jù)2017年頒布新收入準(zhǔn)則，提出了該準(zhǔn)則對房地產(chǎn)業(yè)的影響。本文認(rèn)為新準(zhǔn)則在合同訂立、合同履行、價格確定、價格分?jǐn)偭x務(wù)這些方面對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理和會計工作有較大影響，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)相應(yīng)的應(yīng)對對策，本文認(rèn)為最重要的是房地產(chǎn)企業(yè)會計管理體系上的改變。

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