房產稅與我國建立住房租賃長租市場的關系辨析

摘 要 房產稅制體系改革是全面建成小康社會決勝階段的必然要求，更是房地產市場長效調控機制建立的重要組成部分。2017年10月18日，習近平同志在黨的十九大報告中進一步指出，提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理。必須始終把人民利益擺在至高無上的地位，讓改革發展成果更多更公平惠及全體人民，朝著實現全體人民共同富裕不斷邁進。其中要加強社會保障體系建設。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就給我國未來一段時間的房地產市場發展定了調，首先，房子是用來住的、不是用來炒的，以后房價再露頭漲價，嚴打！加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這就標著一段時間我國住房租賃長租市場的建立將會成為政府的住房主要保障中心工作。

關鍵詞 住房租賃 市場 房產稅 銀行 長租貸款

作者簡介：王勃，中共河北省委黨校教師，研究方向：財稅金融。

中圖分類號：D922.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.280

為加快建立我國住房租賃市場，貫徹落實十九大提出的目標要求，具體來說，政府共出臺以下一系列政策來保障這一條件的實施。

一、多主體供給——共有產權

低收入群體在進城初期并沒有足夠的資金來購置市場商品房，共有產權住房提供了這樣一種住房共有模式，居民個人和政府共同擁有住房產權，一段時間內該住房權隨著個人收入的變化情況而做調整。其用地由土地劃撥改為土地出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

共有產權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產權。按規定，自房屋交付之日起5年內購買政府產權部分的，按原供應價格結算；5年后購買政府產權部分的，按屆時市場評估價格結算。房屋出售時與此類似，出售所得按購房家庭與政府的產權比例進行分配。當購買者經濟情況發生變化，家庭收入高于政府規定標準，進入中高收入群體時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產權部分收取市場租金。

2007年8月，淮安市首創了這種模式，2014年4月，住建部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確列為全國共有產權住房試點城市。

2017年10月20日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》給共有產權住房定了調，封閉管理、循環使用，明確共有產權住房的“共有產權”性質再上市后也不能變更，目的是滿足更多無房家庭住房剛需。

二、多渠道保障——租售同權

2017年7月26日，住建部稱將立法明確“租售同權”：租房與買房居民享同等待遇。明確租賃當事人的權利義務，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。廣州和合肥紛紛表示跟進保障租售同權。對于未來租房群體的權利義務如何保障情況，國家目標專門出臺立法保障租售同權，對于買房戶所能享受的公共權力，租房戶也會逐步放開直至平等享有。這樣就為今后我國長租市場的發展奠定了重要基礎，只有權利義務做出重要保障，才能夠形成有效的長租市場，不然所謂的“長”無法實現。

三、租購并舉，多地上線官方住房租賃平臺

為了進一步發展我國住房租賃市場，為低收入群體以及城市新增勞動力人口提供長效住房保障，從今年8月起，成都、支付寶、杭州、沈陽、廣州、北京多地上線住房租賃官方平臺，深圳、佛山、廈門、武漢等城市也在積極籌備中。其中尤以支付寶為杭州打造并提供技術支持的杭州官方住房租賃平臺為代表。其網頁頁面清晰流暢，制作精美，并且杭州一直是全國創建智慧城市走在前列的樣板和范例，通過支付寶積累的大量用戶數據，并且依托于大數據技術支持，能夠快速有效的識別精準客戶，并根據以往消費習慣和工作記錄及家庭住址為他推薦合適房源，另外收入信息的共享也可以看個人有沒有能力長租或短租有效房源，會不會形成房租欠款，有沒有芝麻信用的不良記錄，會不會給房東帶來很大麻煩等等這種信用評價。

另外，還可以保障租房房客的有效權利，房客也可線上給房源打分，做成一個信息共享平臺，房屋圖片與實物是否相符，房東是否具有誠信，以往租客評價對于今后該房源的順利出租也有重要影響。

最后，支付寶也可以發揮自身重要資金融通與信用中介職能，當房客想要借錢交一定期限房租或者短暫資金過渡時，支付寶還能發揮線上金融中介的服務功能，想借錢、想分期都可以找支付寶的花唄，這三方合作平臺的有效建立，是對于個人、政府、企業、支付寶都具有重要良好影響的大事情。通俗的說，這是多贏。

另外筆者發現，廣州的陽光租房這個官方平臺在百度上直接搜不到，第一條不顯示，二是很多競價排名的中介在頭頁，最后在一則新聞里找到的網址。那么該平臺的便利性肯定要打折扣，對于政策的有效落實也存在問題。不僅僅是官方住房租賃平臺成為各地廣泛參與的必爭之地，在線上住房交易平臺領域，電商京東也要加入到房開商大軍中來，京東這幾年在全國各地屯的地接近9千畝，京東線上商品房交易平臺“京東聯行”已在網上成立，其中既有出租房源也有出售房源。京東地產目標是在5年內實現客流量、線上交易量的雙料冠軍。

不難看出，如果未來線上交易、出租成為房地產交易市場的主戰場，那么依托于強大的信息技術，未來我國房地產市場必將走向良好、透明、有序發展。

有了這些官方平臺的打造建立，首先是能盤活一部分投資不住的存量房加入到這個租房租賃市場上來。盤活存量的同時，開發商捂盤行為也會得到抑制，同時，如何鼓勵房開商加入到住房租賃市場，這其中的現金流問題，也是值得思考的。這就是需要我們金融中介——銀行能發揮重要作用的地方了。現在國家及銀行積極鼓勵房開商專門來建用于長租的房子以及把賣不了的房子當成長租房。這其中肯定有資金回流矛盾，一般來說，要是按照租金和房價的關系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發的成本，所以很多開發商不愿意進入住房租賃市場。

這就是銀行這個重要信用中介能發揮創新作用的地方了，這次金融創新，最重要的前提是把房屋的所有權和居住權分開。房企享有所有權，而將其中25年的居住權交給建行，建行給予房企一個長期穩定的資金來源；并且房企和建行的合作能夠加深二者的資金來往，以前不太容易拿到的銀行貸款以及金融服務，有了這樣長久的合作，今后金融市場會走向更良好的發展，而只要在這其中注意監察防范一些違規操作導致的大規模的資金壞賬就行。

那么建行如何贏利？依托提供給個人住戶的房租貸款。建行剛剛發布了個人租賃貸款產品“按居貸”，利率比房貸利率更低，并且也能靠信用和保證來貸款，不用抵押，最高金額100萬。

這個政策到底有多大的市場，很多人存在質疑。因為中國人的傳統觀念必然是要擁有自己的房子，如果只是貸款20年，最終房子產權還無法傳承的話，很多人表示難以理解與接收。其實，我們可以從另一個角度考慮，考慮看看當前一、二線城市飛速上漲的房價背后，究竟有多少人能夠真正買得起一套住房。假設在北京購買一套小兩居100平，那么以北京現在的房價，和年輕人工作的地方必然不會離中心發達城區太遠的現實考慮，昌平大興排外，那么該房價值少說就有500萬，隨著以后房產稅的進一步普及，這個房子以后每年要交的房產稅數額一定不少，并且隨著我國稅收體制的深化，遺產稅等等財產稅必將會隨著現代化社會的建立逐步推行。而目前世界主要發達國家遺產稅比例很高，英國遺產稅要交資產價值40%的現金。當然會有一部分減免，可是對于資產價值非常高的北上廣深來說，這必是微不足道的。而且，隨著社會的發展，以前人們難以想象的消費形式也在快速影響著人們的生活，在捷信天津消費金融有限公司進入中國市場來以前，人們并沒有想象過買個手機和家電類生活用品還是可以分期購買的。實質上，只要本質是利國利民的，那么消費者必然會用腳投票，選擇最符合市場規律的經濟實惠的購買方式。這就是中國消費的大改革，甚至天貓、京東這樣的電商巨頭每年不斷增長的營業額也可說明這一點，消費觀念的變化已然發生，再用革命年代節省存錢的思想去判斷現在年輕人的消費習慣，已然不現實。

那么現在國家想要建立這個長租市場，一定會借鑒國外經驗，一般國外出租的房子都是精裝修的，以后我國國家房開商的出租房必然也是精裝修，年輕人可以買條床單拎包入住。住了20多年，審美疲勞的情況下可以換地再租，能夠有效規避持有大額房產每年帶來的稅收成本。

這個時候回到本文題目提出的問題，共有產權、租售也同權以及住房租賃市場的大發展，這和我國要收房產稅有什么關系？其實，在低收入群體以及新增勞動力人口有住房需求的時候，如果一旦房產稅開征，買房的房東通過交易能把這稅轉嫁給房客，租房的房租要漲是因為在租房租賃市場并不發達的情況下，大城市每年新增勞動力會有大批住房需求，物依稀為貴。即使國家控制住房價格，陰陽合同、附屬合同也會層出不窮來對抗國家政策。我們現在回過頭再來看看國家十九大提出的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在完善住房租房體系的基礎上，消化了庫存，激發了房企和銀行的積極性，并且保障了無房產階級的利益，在我國全面建成小康決勝階段，只有保障了無產者低收入者的利益，才是以人民為中心全面的小康。同時這也為房產稅的順利開征奠定了良好基礎。

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