近年房地產市場運行分析

李洪貴

摘要：近年來為嚴格貫徹上級有關房地產市場調控政策要求，積極應對房價快速上漲，遏制炒房投機行為，先后采取了增加供給、住房限購、綜合整治等措施，保持房地產市場平穩運行。

關鍵詞：房地產;市場運行;分析

一、近年來房地產市場運行情況

2012年首套首付由 20%上調 30%再上調到 40%，七折利率取消，二套由 30%上 調 50%再上調到 60%，三套停貸， 開發與地產及個人貸全面收緊。

2016年2月2日開始非限購城市的商業貸款首套房首付比例下降到低20%，二套房下降到30%。

近年來房地產市場延續2016年銷售大幅增長，其一，炒作大數據。“云上貴州”、“大數據之城”、“首個國家級大數據產業集聚示范區”……貴州站在大數據風口處，頭頂是有光環的。

其二，貴州補漲。2016年開始，一線城市去庫存逐漸過渡到二三線城市也瘋狂地去庫存，導致了全國房價普漲，作為省會城市，貴州樓市自然也進入了補漲階段。

相關專家預測貴州這一輪補漲至少是要跟上昆明、南寧、太原等城市的價位才會到位。

也就是說，等貴州補漲到位了，房價自然也就穩定了。

其三，棚戶改造。根據規劃，貴州到2020年是要基本完成2231萬平方米盤州市棚戶區城中村改造的，其中：

2018年實施棚戶區城中村改造58931戶，938.07萬平方米;

2019年實施棚戶區城中村改造48466戶，661.11萬平方米;

2020年實施棚戶區城中村改造48048戶，631.31萬平方米。

其四，炒房團強勢進入貴州花果園。之前有個朋友圈曾經被一篇文章刷屏——《觸目驚心，炒房團是怎么在短期內把三線城市房價超高兩三倍的》。這其中就講到了貴州的花果園，這個占地1830萬平方米，計劃入住50萬人口的亞洲超級大盤。炒房團先是排查出花果園的入住率超高，得知貴州還沒有地鐵房的概念。于是就計劃在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，打算一把吃掉所有的小戶型。

這樣成本低，容易轉手，也容易提高價格。一輪操作下來，不僅炒房團賺了個盤滿缽滿，貴陽的整體房價也被抬上去了，觸目驚心。而每每說起花果園，很多人還是忍不住唏噓。下一步，萬科，巷隆，碧桂園大勢入侵盤州，想必盤州未來5年～涼都也會美譽天下。

二、市場預測

近年來，政府出臺了更加精細化的調控政策，并初見成效。從需求層面著手的政策，即限購限貸等一定程度上減少了外來購房者的投資比例，加上政府“限價”的根深蒂固，基本遏制住了房價上漲的勢頭。2018年，房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居;二是多渠道提高住房供給。只要房價“穩控”目標不解除，商品房價格難以大幅上漲。

三、主要穩控措施

（一）實施住房限購政策

為加大宏觀調控力度，在全市范圍內暫停向在本市擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，以控制外來投資購房需求，平衡市場供需，避免購房投機及惡性循環。

（二）加強商品房預售管理

為引導市場的溫和轉變，加強商品房預售行為，嚴格商品住宅許可管理，加強商品住宅項目備案價格監管，加強商品房項目預售資金監管、嚴肅查處房地產市場違法違規行為等方面提出要求，并重新對商品房預售條件做了進一步調整，以促進本地房地產市場的健康穩定發展。

（三）實施土地出讓調控政策

由于房地產市場預期的高漲，土地拍賣價格居高不下，為應對土拍價格的不斷上漲，在土地出讓中實施“限地價競配建”措施，即溢價率達到限定值時，轉入投報配建保障性住房的程序，投報配建保障性住房面積最大者為中買人。

（四）穩控房價，促進房地產市場健康平穩發展

一是督促房地產開發企業自覺遵守政府穩定房價政策措施，科學合理確定申報價格，落實明碼標價制度。對首次開盤的樓盤價格申報綜合考慮周邊樓盤實際銷售價格及申報項目開發成本等因素，指導企業科學合理定價，防止虛高申報價格。其中對2017年起取得土地的新建商品房住房項目實施預售備案價格審議機制，由市府辦、發改（物價）局、公安局、民政局、國土資源局、規劃建設局、統計局、市場監管局、城投集團組成房地產市場健康平穩發展協調領導小組具體負責。二是結合新建商品房投放、銷售、價格等指標的變化情況，引導開發企業控制簽約節奏。對開發企業商品房銷售網簽實行一月一報，提前報備網簽計劃，統一統計、分析、籌備網簽指標，合理安排和分配每個項目、不同業態的網簽量，精準穩控商品住房銷售均價。三是定期采集房地產市場信息數據，全面客觀反映房地產市場狀況和預期，及時科學判斷市場形勢，適時調整相關政策，加強和改善宏觀調控。

（五）強化監督，維護良好市場環境

嚴格把關預售申報環節，做到每個項目實地勘察，確保工程達到預售要求，督促企業嚴格按照法律法規和相關規定誠信經營。加強與有關部門的密切配合，開展專項檢查、聯合執法等行動，全面規范市場秩序。同時，建立健全房地產市場信息公示公告制度，進一步加大違法違規行為的曝光力度。針對新埭、新倉、獨山港鎮主要面向上海購房群體的項目，基本以委托銷售為主，管理難度較大，我局將進一步督促開發企業做好委托銷售機構的相關備案工作，加強對銷售人員的規范培訓和管理。此外，對企業的基本情況、資質條件復核、開發經營情況和依法經營情況等開展一次專項清理工作，督促資質過期或即將到期的企業及時來辦理有關手續，對于部分歇業的企業，要求及時辦理注銷手續，進一步加強房地產開發企業資質管理，營造良好的房地產開發經營環境。

（六）深化改革，多點培育住房租賃市場

一是全力做好公共租賃住房保障和棚戶區改造等工作，持續提升政府住房保障能力，確保低收入住房困難家庭實現應保盡保。結合“最多跑一次”改革，在要素保障、企業減負、優化服務上下功夫，鼓勵開發企業進入住房租賃市場，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，進一步保障租賃房源供應量以及供應結構符合市場需求。二是強化部門協調配合，加強住房租賃市場相關政策制度的完善和落實，保護租賃利益相關方的合法權益，為租賃市場發展提供良好的制度環境，進一步穩定租賃關系。同時，積極貫徹上級“租售同權”等相關政策，保障租房人的公共服務權益，從根源上推動住房租賃市場發展。

參考文獻：

[1]陳先平.房地產市場運行情況及走勢分析[J].居業.2015（06）.

[2]肖云.房地產市場形勢及發展趨勢分析[J].住宅與房地產.2016（18）.