商業銀行應差異化發展住房租賃業務

楊芮

習近平總書記在十九大報告中指出： 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位， 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017年最后一個季度以來，以工商銀行、建設銀行、中國銀行為代表的大型銀行率先推出住房租賃市場相關金融產品、與房地產集團或企業簽訂戰略合作協議等，以積極促成金融與房地產行業的良性循環。

股份行、城商行、農商行等中小銀行在機構布局、資金成本、客戶基礎等方面不及大型銀行具有明顯優勢，較難滿足住房租賃業務周期長、資金量大的需求。但是，中小銀行由于機制靈活，對創新業務的推進和實施反應迅速及時；與當地政府、本土企業具有良好的政銀、銀企合作基礎，仍然可以尋找到開展住房租賃業務的價值。

商業銀行與房地產行業的既有關系

較長時間以來，我國金融與房地產行業的關系，尤其是商業銀行與房地產行業的關系主要通過信貸業務得以構建。2008 年至2017年，我國商業性房地產貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款余額十年復合增長率分別為21%、14%和22%。截至2017年末，我國房地產貸款余額增長至32.25萬億元，同比增長20.9%，占同期金融機構人民幣各項貸款余額的26.8%。其中，房地產開發貸款余額增長至7 萬億元，同比增速為21.7%；個人住房貸款余額增長至21.9萬億元，同比增速為22.2%，占房地產貸款余額的67.9%。

個人住房貸款占房地產貸款的比重較大主要源于一是從需求端講，我國傳統觀念認為，只有買房才是“安家置業”，近幾年來，以一、二線城市為代表的人口凈流入城市具有較大的購房剛需，再加上投機性的買房需求，推動購房“加杠桿”。二是對于信貸主要供給方來講，個人住房貸款是商業銀行較為優質的信貸資產，是發展銀行零售業務（如信用卡、個人理財、個人存款等）、增強個人客戶黏性、提升零售產品交叉銷售的重要引擎。因此，在過去十年里，房地產交易中的購房端（需求端）幾乎與商業銀行的個人信貸業務是相互“綁定”的關系，再加上商業銀行通過向房地產開發商發放貸款、永續債、建立產業基金等方式為售房端（供給端）提供資金支持，商業銀行在房地產交易的資金鏈上扮演著重要角色。貨幣供應量、信貸政策、貸款利率等因素均對房價的波動產生重要影響。2017年1～12月， 全國商品住宅平均銷售價格為10455元/平方米，與上年同期相比漲幅為5.6%。

商業銀行布局住房租賃市場的契機

從政策層面上講，2016年國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），為建立住房租賃市場體系打開了政策紅利的大門。隨后，九部委、住建部、國土資源部以及11個城市陸續發布了加快發展和規范本地住房租賃市場的相關文件，其中增加新建租賃住房供應、扶持國有企業發展規模化租賃、扶持發展專業化住房租賃企業、租購同權、建立政府住房租賃交易服務平臺等是被提及較多的政策要點。

從市場需求上講，人口凈流入的大中城市的住房租賃需求量更大。2017年我國流動人口規模為2.5億人，其中在現住地購房人口占8.6%，租賃廉租房和公租房人口占0.3%，租住私房的人口占67.3%。2017年全國住房需求較上年末增長57個百分點。其中，北上廣深一線城市租房需求占全國的13%，成都、重慶、杭州、武漢等12個新一線城市租房需求占全國的20%。

從國際比較上看，我國租賃房屋占比與租賃人口占比均低于發達國家。英國、日本、美國等國家的租賃房屋占比與租賃人口占比保持在30%以上，而我國的租賃房屋占比和租賃人口占比不足20%。美國和日本的住房租賃市場規模在交易市場規模中占比達50%以上，而我國住房租賃市場規模在交易市場規模中的占比不足10%，住房租賃市場發展空間較大。

商業銀行開展住房租賃業務的模式

從現行模式上看，我國商業銀行布局住房租賃市場仍然主要是扮演資金供給者的角色，并在不同程度上參與了間接融資市場和直接融資市場。

間接融資市場上，仍然以信貸業務為主。參與者主要是大型銀行，就目前推出的住房租賃貸款模式，主要可以分為三種：

第一，與地方政府或龍頭房地產企業聯手打造住房租賃交易服務平臺，向租戶提供個人住房租賃貸款。住房租賃交易服務平臺用以保障房源的充足和可靠，目前一些銀行推出的個人租賃住房貸款實質上是一種指定用途的類個人信用貸款，具有長租需求的貸款申請者滿足一定條件（年齡、社保繳存期限、個人征信記錄等）， 一次性交清房租后，銀行可以對其放款， 貸款用途限定于只能是交房租。目前銀行提供的最高額度可達100萬元，且為一次性放款，額度有效期長達10年，利率小于購房貸款利率。

第二，與租賃住房建設主體達成戰略協議，為企業端提供租賃住房開發貸款。目前銀行可提供的最高融資金額達項目總投資的80%，期限長達25年；同時向該住房建設主體的租戶提供個人租賃住房貸款。與第一種模式相比，銀行加強了在租賃住房市場上的參與程度，在企業端與個人端同時分別提供租賃住房開發貸款和個人住房租賃貸款，不僅有利于擴大租賃房源供給，穩定租賃關系，而且還有助于銀行提高對公客戶轉介零售客戶的客戶轉化率。

第三，與大型房地產企業攜手打造新房長租社區項目，實現商品房開發銷售與租賃經營的一體化運作模式。通過設立保障性基金、投資住房租賃服務公司等方式，銀行與長租住宅領域的房地產企業共同成長，參與住宅從開發、租賃、運營、物業管理、綜合整治等整個租賃產業鏈， 同時整合銀行金融資源，為長租住宅市場提供一攬子綜合化金融服務。相較于前兩種模式，銀行參與的階段前置，有利于構建住房租賃產業鏈的閉環，但真正推出相關產品進行交易流轉可能需要較長的時間。

隨著穩健貨幣政策的推進，再加上住房租賃市場的迅速發展和資金需求的不斷擴大，僅從信貸渠道獲得資金的規模愈加有限。《意見》中提到，鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。以CMBS、REITs、類REITs等房地產資產證券化為代表的直接融資方式將有望成為另一個重要的資金來源。

相較于發達國家，我國房地產證券化還處于發展階段中。目前，證券交易所的資產證券化產品，主要以銀行間市場資產支持證券、封閉式基金、類REITs等產品為主，尚缺乏真正意義上的REITs產品； 已發行的資產證券化產品，如CMB S、CMBN、類REITs等，主要以寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業地產為主，鮮有涉及到住房租賃資產。

2017年，我國類REITs產品的規模達379.67億元，較2016年增長了156.1%，共發行類REITs產品16單，88%為權益型產品，抵押型和混合型產品各占6%。2017年下半年發行的長租公寓類REITs主要有兩種模式，以股份行和城商行為代表的中小銀行參與其中：

第一種是權益型的類REITs模式。由原始權益人設立契約型私募基金，私募基金的份額為資產支持專項計劃的基礎資產，私募基金直接或間接持有項目公司股權，資產支持證券投資人的預期收益為標的物業經營凈收益。商業銀行在其中扮演的角色是私募基金的基金托管方，并通過私募基金向項目公司發放委托貸款。2017 年10月在深交所獲批發行的新派公寓權益型房托資產支持專項計劃主要采用“股+ 債”模式，這也是國內首單長租公寓資產類REITs。

但是，自2018年1月銀監會發布《商業銀行委托貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）后，任何資產管理產品募集的資金不能再發放委托貸款，這意味著上述通過私募基金發放委托貸款的模式難以復制。

第二種是儲架發行的類REITs模式。設立以租賃住房物業為標的資產的專項計劃，租金現金流為優先級還款來源。對于住房租賃業務在短期內融資金額較大、融資頻率較高的需求，可以借助AB S儲架發行的模式予以解決：在交易所首次申報提交框架性申報材料、總的發行期數和規模，審批通過后可在約定時間內分期發行。這不僅提高了發行效率，也降低了市場的集中融資壓力。商業銀行在這類模式中可以作為租賃住房資產支持專項計劃的托管人和監管行，或者優先級的購買方。2017年10月發行的R E I Ts-保利租賃和2018年2月獲批的碧桂園長租公寓REUTs 均采用了儲架發行模式。

在目前的監管環境下，這種模式對主體的兜底能力要求較高。《辦法》實施后，由于不能通過私募基金發放委托貸款，私募基金與資產支持專項計劃相結合的雙SPV模式主要通過發放股東借款給項目公司。

對商業銀行開展住房租賃業務的建議

培育差異化客戶群體，提高各層次客群質量，助力規范住房租賃市場。一、二線城市面臨更多大量流動人口和新市民的租賃住房需求，大型銀行在一、二線城市設立網點、機構的時間較早，客戶積累和項目儲備方面具備地域上的先發優勢。在住房租賃業務發展的初期，與國內龍頭地產企業、地方政府合作，也符合大型銀行穩健的風險偏好。隨著長租市場規模化和規范化發展，資金支持更加傾向于流入專業化機構。大型銀行應發揮綜合化、集團化經營優勢，通過自身培育或有條件吸收的途徑，以設立專營機構或子公司的方式，積累高質量房源和住房租賃客戶，為企業的長租公寓業務和租房者提供資金保障，從源頭上降低銀行住房租賃貸款的風險。對于中小型銀行來講，發展住房租賃業務盡管在地域、客戶基礎等方面的優勢不及大行突出，但當地政府、區域性房地產企業仍然可以成為目標客戶，挖掘其開展住房租賃業務時涉及到發債、建立產業基金等關鍵環節的金融服務需求；零售客戶端上，通過引入第三方征信的方式，加強對客戶信息的甄別，減少由于套利而引發的風險；通過向券商、基金、私募、保險等非銀金融機構提供與類RE I T s、REITs相關的投資交易、產品推送、信息交互撮合、流動性支持、私募基金服務等，提升托管業務附加值。

大型銀行應發揮資金成本較低的優勢，提供專項信貸支持。在住房租賃市場發展初期，銀行介入住房租賃市場仍然以提供信貸支持為主要融資方式。以REITs 為代表的資產證券化融資模式目前在我國尚未完全形成發展的基礎和環境。目前發行的類REITs產品偏債權并主要采用私募方式發行，只面向機構投資者交易，與真正意義上的REITs產品還有一定差距。在監管趨嚴的環境下，通道業務、非標業務、影子銀行業務等規模受到制約，類REITs業務較難帶動住房租賃資產證券化快速發展。因此，目前商業銀行作為融資主體參與住房租賃市場仍然以信貸融資為主。五大行由于具備資金來源穩定、資金成本較低的優勢，是當前住房租賃融資市場的主力軍。在此過程中，商業銀行應對租房貸款申請人的信用資質、貸款用途、還款能力進行多維度審核，在租房貸款審批額度、制定貸款利率、發放貸款等環節都應減少產生套利的可能，防止將此前在購房市場上的“杠桿”轉移到住房租賃市場上來。用杠桿炒作住房租賃。

中小銀行應“抱團取暖”，挖掘住房租賃市場的非息收入盈利點。住房租賃業務，尤其是長租公寓業務具有資金需求量較大、周期較長的特點，中小銀行可以考慮發揮銀行間的聯動作用，通過銀團貸款向企業提供信貸支持，這不僅可以滿足企業資金的需求，同時也在多邊參與、多邊審查的過程中防范了各類風險。更重要的是，通過參與銀團貸款，有利于中小銀行共同打造獲取住房租賃客戶信息、監測分析、監管服務、服務共享、服務管理的平臺，為平臺上的零售客戶（租戶）提供支付繳費、消費貸款、租期分期、房租分期、理財產品等金融服務；為對公客戶（如開發商、運營商等）提供代理股權投資、代理債券投資、資產托管、融資租賃、資產支持證券等業務。賬戶管理、資金結算、資產托管、代理業務、咨詢顧問等非息收入業務基本不占用銀行的風險資本，在息差收窄的經營環境下，中小銀行為住房租賃市場提供信貸業務在資金成本、資金來源的穩定性方面不及大型銀行有絕對優勢，但可以通過大力發展非息收入業務，在租購并舉的政策紅利中尋找盈利增長點。

（作者單位：恒豐銀行研究院）

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