房地產評估中存在的問題及對策

舒欣

摘要：作為我國經濟最重要的產業之一，房地產在普通市民的日常生活中，不僅充當家庭住所的角色，也是十分重要的大額固定資產。面對中國房價持續攀升這一現實，對房產進行準確客觀的定價評估顯得十分必要。這對于國家、房地產開發商、房地產中介、信貸機構和普通民眾均有著非常重要的現實意義。著者針對現階段中國房地產評估的狀況進行分析，探討現階段該過程中存在的現實問題，并提出解決問題的合理建議及積極對策。

關鍵詞：房地產；評估；現狀；對策

隨著我國國民經濟的不斷提升，中國房地產事業持續迅速發展。在一些大中城市，房產信息交流和交易十分頻繁。在在房地產事業發展過程中，房產評估工作顯得十分必要，例如在面臨二手房交易、房產抵押、拆遷等現實狀況時。作為一項剛剛興起的專業化、技術化的工作，其在中國發展還并不成熟。為了給房地產交易提供技術保障、促進我國房地產事業的發展，我們必須積極地發現并解決房地產評估中出現的現實問題。

一、我國房地產評估發展現狀

房產評估是房產交易的重要環節。由于我國房地產事業持續迅速發展以及房地產交易愈來愈頻繁，社會對房產評估的需要不斷提升。現階段我國已有7萬多名從事房產評估的工作人員，并以每年5千人的速度不斷增加。

雖然我國房產評估事業持續蓬勃發展，但過快的發展速度也帶來了一系列現實問題，例如從業者技術素質良莠不齊，部分從業者工作素養亟需提升；由于法律法規不完善導致的事業灰色地帶等。這些現實問題對房產評估事業的持續健康發展產生了消極影響。若不解決，勢必導致更嚴重現實狀況發生。

二、我國房地產評估中存在的問題

（一）相關法律制度不完善

目前中國房產評估的主要法律法規依據是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》以及系列行業標準。但這些從宏觀方面進行限制的法律法規，缺乏實施的具體細則，難以對現實房產評估提供具體指導，間接阻礙了房產評估事業的健康發展。現實中，常常發生評估結果不客觀難以令人接受的情況。

（二）人情交易普遍存在

作為一個人情重于規則的社會，中國各個行業都存在復雜巨大的人情關系網，這在房產評估行業中也時常發生。雖然近些年我國政府對評估行業進行改革，改制了部分評估機構。但仍有部分機構核心部門并未發生實質性的改變。甚至部分房地產評估從業者仍然在政府主管部門擔任職務。這種現實情況無法避免房產評估中發生的人情交易，并將嚴重威脅房產評估行業的客觀、公正性。

（三）評估人員業務水平有待提高

現階段，房產評估從業者技術素養良莠不齊。房產評估是一項技術性很強的專業工作，它既需要堅實的理論基礎，也同樣需要豐富的實踐經驗。而在實際工作中，很多通過執業考試的從業者并不具有操作經驗，難以保證房產評估工作中的專業性和合理性。此外，房地產評估工作依據難度分為不同層級，對負責人的技術要求也有很大的不同，房地產評估師的資質管理十分必要。而現實工作中，往往出現評估師資質難以擔任實際工作的情況，這嚴重阻礙了該行業的發展。

（四）不正當競爭加劇

一方面，由于房地產評估行業吸引大量的從業者進入，行業對于評估師需求接近飽和，常常出現“僧多粥少”的情況，這就導致了評估師為搶奪業務而產生的惡性競爭。另一方面，房產交易過程中，一方交易者往往為獲取更大的利益而與從業者產生非正當的金錢交易。

三、改善房地產評估中現有問題的對策

考慮到房地產評估行業的存在的一系列問題，為了促進行業的可持續健康發展，為了給房產交易提供公平性合理性保證，我們必須采取積極的措施。針對上述幾個現實問題，我們可以從下面幾個方面提出對策：

（一）健全相關法律法規體系

就法律法規層面而言，國家應出臺《房地產評估法》，保證房產評估從業者在工作中有法可依，要對各種有違公平客觀性的不合法行為做出明確的嚴厲的處罰，增加犯罪成本，規范從業者行為。另外，建立健全各地行業標準也十分必要。一方面要強化行業標準，針對各地實際情況，因地制宜地提出可行的統一的具體操作標準；另一方面，也要增大房地產評估行業準入門檻，確保從業者的技術素質和道德素養。

（二）加大監管力度

政府相關部門的監管是行業健康發展的最重要的保證之一。首先，房地產評估機構改制勢在必行，應保證各房地產機構的獨立性以減少行業內幕交易的發生。其次，應建立行業為主、政府為輔的監管體系，加大加深監管力度。最后，應完善市場監管體系，疏通消費者投訴的渠道，對有違職業道德的從業人員形成有效的震懾。

（三）加強從業人員的培訓及再教育

針對于評估師執業考試過于理論化的現實，建議考試中增加實踐操作試題，對考試人員真實水平做出全方位的準確考量。另外，對擁有執業資質的評估師進行等級評定也十分必要，以保證現實中能力與工作對等的要求。在實際工作中，要不斷地對從業者進行再教育，緊跟行業發展要求、落實政府政策，有效提升從業者的素質。對于那些實際水平偏低甚至出現重大責任事故的從業者，應鑒于實際情況依照法律法規進行降級或其他處罰。

四、結語

房地產行業是我國國民經濟的重要支柱。房地產評估行業作為房產交易公平性的重要保證，是房地產行業發展的重要組成部分，其對于我國經濟健康可持續發展具有重要的意義。雖然現階段該行業仍然存在一系列諸多問題，但只要采取正確合理的措施，就一定能保證評估行業的發展與成熟，令其在國民經濟發展中起到更好的作用。

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