探究“營改增”對房地產企業財務管理的影響

范大平

摘要：隨著經濟的發展，社會的進步，房地產業得到了較好的發展，同時房地產稅收機制也發生了較大的變化。在一定程度上講，房地產企業的營業稅改為增值稅，是一種重大改革。對于房地產企業來講，營改增對財務管理具有嚴重影響。因此，在新的形勢下，為了能夠滿足稅收改革發展需求，進而促進企業全面發展，房地產企業應對營改增在財務管理中的影響具有深刻性認識。

關鍵詞：營改增；房地產企業；財務管理；具體分析

對于營改增來講，是滿足經濟發展需求，進而實施的一種稅收改革。在新的形勢下，國家于2016年5月1日起在全國范圍內推行全面的“營改增”改革。營改增改革的全面推廣，對企業生產經營具有重要影響，同時對企業財務管理也具有嚴重影響。要想在真正意義上確保企業財務管理工作效率的提升，財務管理人員應對改革形式進行掌握，同時以營改增為基準，促進企業財務管理水平的提升。本文將針對營改增對房地產企業財務管理的影響進行針對性探討。

一、營改增內涵概述

對于營改增來講，主要是將營業稅轉變為增值稅。換言之，將以往繳納營業稅的應稅項目轉變為改征增值稅。從宏觀上講，將稅制改革進行實施后，有效的解決了納稅程序和課稅范圍中存在著一些問題，例如：重復征稅問題。不僅降低了成本，同時對企業壓力具有緩解性作用。另外，對企業定價也具有嚴重影響，能夠促進消費，還能促進經濟的快速發展，對企業結構也具有優化性作用。從微觀上講，稅制在進行改革前，營業稅主要是在我國境內對商品勞務費進行征收的一種類型。對于課稅來講，其對象包含了較多的內容，其中無形資產轉讓以及應稅勞務等都是其中內容。與營業稅相比，增值稅是一種流轉稅，是以商品和應稅勞務流轉中，發生的增值額為主要的計稅依據。在增值稅中包含了兩方面內容，一種是進項稅，另一種是銷項稅，前者主要用于抵扣。

二、營改增對房地產財務管理的重要影響

（一）營改增對房地產企業負債表具有嚴重影響

在房地產企業中，固定資產是重要資產。在一定程度上講，房地產企業資產發生變動，將對房地產企業經濟結構具有嚴重影響，同時房地產企業中的資產負債表數據也會發生較大變化。在新的形勢下，對營改增試點情況進行分析，最終發現，實施營改增后，房地產企業固定資產原值入賬金額將不斷減少。另外，扣除房地產企業應進行繳納的增值稅，最終期末余額也會不斷降低。經過一段時間后，房地產企業資產以及負債金額將逐漸降低，同時房地產流動資產以及負債比重不斷上升。從長遠角度講，這樣的方式能夠促使房地產企業自身規模急劇增加，進而促進企業長遠發展。

（二）營改增對房地產利潤表具有嚴重影響

事實證明，營改增對房地產利潤具有嚴重影響，其包含了兩方面內容，一種是長期影響，另一種是近期影響。在近期影響中，主要表現為，實施營改增后，將會免除房地產企業中的原值稅，進而降低稅金中的金額，最終對增加房地產企業效益具有促進性作用。而長期影響主要體現在，實施營改增后，能夠降低房地產企業自身的納稅成本水平，還能降低企業稅務負擔，進而便于房地產積累一定的資金。

（三）營改增對房地產企業現金流量表具有嚴重影響

對于營改增而言，在房地產現金流量中具有重要影響，主要體現在以下幾方面內容之中。第一，實施營改增后，房地產投資將帶來明顯性作用。房地產企業為了能夠獲得全面發展，經常會采購一些施工裝備。但由于增值稅具有一定的抵扣性，進而企業財務部門開支將急劇降低，同時現金流量中的數據要低于營業稅。第二，營改增的實施，能夠減少企業稅務成本，同時企業內部將擁有大量的靈活資金，最終增加企業流水水平。第三，隨著市場經濟的快速發展，房地產企業競爭將逐漸激烈，一些房地產企業將不斷擴大投資以及融資范圍等。相對而言，企業現金流將不斷變大，同時房地產公司也面臨著較大的負債壓力。

三、當前房地產企業財務管理對營改增的具體對策

（一）將稅收籌劃管理工作進行全面優化

對于房地產企業來講，在稅務改革后，其中的營改增方案，應以實際納稅能力為基準，同時根據納稅情況，進而采取相關措施。一些房地產企業，在營改增中獲得了一定利益，基于這樣的情況，應做好準備，還應面對實施營改增后面臨的挑戰。在一定程度上講，營改增對房地產財務管理具有一定要求，因此，作為房地產企業應適應營改增政策，同時重視納稅籌劃管理工作。在實際過程中，進行深層次優化，應確保納稅主體利用流通環節轉移稅費。在合作供應商進行選擇過程中，應確保房地產財務管理程序具有完善性，能夠開發出增值稅發票。這樣才能在利用增值稅政策時，擴大自身的合作范圍。

（二）對合作伙伴進行嚴格性篩選，并對供應商進行管理

實施營改增后，房地產企業更加重視選擇供應商。相對而言，供應商選擇可以對戰略水平高度具有重要影響。在選擇供應商過程中，應對房地產財務風險進行考慮，還應對房地產企業增值稅發票進行考慮。

（三）促進房地產企業財務管理人員專業技能的提升

在企業資源中，房地產企業財務管理人員是重要部分，其擁有一定的知識資源。在一定程度上講，財務管理人員掌握者房地產企業自身的方向發展，進而對房地產軟實力具有決定性作用。在實施營改增后，應對房地產財務管理人員進行培訓，這樣才能促進其會計以及稅務知識水平的提升，才能促進防范風險能力的提升，最終提高財務管理人員服務意識。另外，財務管理人員應與企業高層管理者和稅務部門等進行密切聯系，確保房地產企業能夠順應該稅制改革需求，將財務風險防范工作落到實處，能夠有效避免產生損失，這樣才能促進房地產企業的全面發展。

（四）降低當地產稅負，促進房地產競爭力的提升

之所以制定營改增，是為了減輕行業稅負。但并不是所有政策都能順應市場需求，大部分結果是企業實施營改增后，降低了稅負，但也存在著一些企業應營改增，增加了稅負。不管怎樣，營改增為企業納稅籌劃提供了一定的可選項。應利用節稅方式，進而促進增加企業盈利。另外，企業還應將一些因素進行綜合考慮，以營改增為基準，促進企業競爭力的提高。

（五）對增值稅管理工作進行積極完善

房地產在進行稅改后，企業內部應依照實際情況，制定出合理的財務管理制度。在營改增獲利背景下，應應對營改增帶來的挑戰。針對營改增問題，房地產企業應制定相關政策，同時將增值稅進行系統性規劃。另外，在經營管理中，應積極完善財務管理，確保財務混亂向合理方向流轉。針對合作企業進行選擇時，房地產企業應確保自身財務管理具有合理性，同時供應商應開出相關增值稅發票，這樣才能促進企業內部財政管理具有穩定性。

四、結束語

總而言之，在實施營改增后，對房地產企業財務管理具有一定影響。因此，作為房地產企業應抓住改革機遇，將營改增進行有效利用，同時對財務管理人員進行培訓，促使其技能的提升。只有這樣，才能在真正意義上促進企業的全面發展，才能在市場競爭中占有一席之地。

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（作者單位：寧波新立房地產開發有限公司）