物業(yè)服務行業(yè)ERP的應用研究

于亞柳

摘要：本篇文章首先對物業(yè)服務行業(yè)ERP應用的意義進行闡述，從空間管理、人力資源管理、設備資源管理等多個方面入手，對物業(yè)服務企業(yè)ERP系統(tǒng)的需求進行解析，并以此為依據，提出物業(yè)服務行業(yè)ERP應用的優(yōu)化措施。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

關鍵詞：物業(yè)服務；ERP；應用

在上個世紀八十年代初，我國成立了第一家涉外物業(yè)服務企業(yè)，隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)這個地產業(yè)的管理末端產業(yè)鏈也呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的勢頭，規(guī)模全面擴充，已經形成數(shù)千萬從業(yè)人員的大規(guī)模服務產業(yè)。由于行業(yè)的快速擴張，各項專業(yè)業(yè)務水平提升較緩，導致物業(yè)服務企業(yè)管理水平參差不齊，整體管理品質及經濟效益呈現(xiàn)下滑趨勢，這讓物業(yè)服務企業(yè)開始全面探索并進行轉型升級，嘗試新的運營管理理念和管理模式。經過多方驗證，ERP 系統(tǒng)因流程專業(yè)、業(yè)務齊全、功能強大得到了許多物業(yè)服務企業(yè)的廣泛應用。

一、物業(yè)服務行業(yè)ERP應用的意義

ERP翻譯成中文就是企業(yè)資源規(guī)劃。ERP作為一種現(xiàn)代化的管理工具，可以把企業(yè)內部全面資源進行融合，對采購管理、運營管理、營銷管理、財務管理、人力資源等方面實現(xiàn)合理規(guī)劃，起到整合及優(yōu)化資源的結果，進而提升企業(yè)整體管理水平，提升管理形象，打造企業(yè)品牌，提高業(yè)主滿意度，從而為企業(yè)創(chuàng)造更好的經濟效益和社會效益。

ERP起源于上個世紀九十年代初，在MRPII的環(huán)境下衍生的，應用了較為先進的IT技術，對供應、生產以及營銷環(huán)節(jié)加以整合，同時把系統(tǒng)延伸至供應廠家以及消費者手中[1]。ERP最初應用在制造業(yè)領域中，在獲取一定成果之后，開始在各個領域中全面應用，并給其帶來了良好的經濟效益。物業(yè)服務作為一項新興的服務行業(yè)，將ERP運用到物業(yè)服務行業(yè)中，可以讓物業(yè)服務企業(yè)各個部門和各個管理小區(qū)之間達到資源共享的效果，縮短客戶服務響應周期，將各個管理小區(qū)分散問題進行集中處理，并且還能防止因手工記錄而引發(fā)的失誤現(xiàn)象，節(jié)省了大量的人力和物力資源，實現(xiàn)了物業(yè)服務的信息化和智能化。

二、物業(yè)服務企業(yè)對 ERP系統(tǒng)的需求

（一）空間管理

物業(yè)管理類型包括商業(yè)公建、寫字樓辦公、綜合園區(qū)、住宅、學校等多種業(yè)態(tài)，無論是哪種管理業(yè)態(tài)，物業(yè)服務企業(yè)在落實本職工作的過程中，因為空間方面的差異，導致管理內容有所不同。環(huán)境維護部門針對各個公共領域的工作內容以及規(guī)劃存在差異，例如，寫字大樓大堂一般應用天然大理石材料，這就要求定期對其進行清理，而辦公室走廊一般以地毯地面為主，這就要求定期抽吸地毯，而園區(qū)內部的公共道路，要求安排專業(yè)人員進行清掃，保證園區(qū)公共衛(wèi)生。由此可見，物業(yè)服務企業(yè)各個部門游走在諸多的崗位上，在落實物業(yè)服務工作時，完全可以借助 ERP系統(tǒng)來對其進行劃分和匯總，給后續(xù)工作開展提供技術引導。

（二）人力資源管理

隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，物業(yè)支出的人工成本逐年大幅度升高，上個世紀末，物業(yè)人工成本支出僅占總成本的25%左右，而到目前為止，物業(yè)人工成本支出占總成本的60%乃至更高。物業(yè)服務企業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，且用工學歷偏低，人員流動性較大，高能力、高素質人才較為匱乏，如何能夠降低人力成本是企業(yè)中較為迫切的需求，這就需要有高效的人力資源管理體系將繁重的人力工作進行取代，減少用工、遠程監(jiān)管、信息提醒、提升管控質量，真正實現(xiàn)管理的智能化、流程化、科學化、信息化和規(guī)范化[2]。

（三）設施設備管理

物業(yè)服務作為房地產企業(yè)末端產業(yè)鏈，資產管理是不可或缺的一部分，設施設備管理是企業(yè)實現(xiàn)資產保值增值的重要內容。建筑物的框架、設施設備的精細化管理在某種程度上對延長設備的使用年限起到了決定性作用，可見加強設施設備管理也是物業(yè)服務的一個重點。ERP系統(tǒng)的設備維護子系統(tǒng)就能將物業(yè)工程人員的維修經驗加入到系統(tǒng)維護任務中，列出操作設施設備的操作步驟和注意事項，達到定期維養(yǎng)、降低成本、延長使用壽命的預期目標，以此來滿足設施設備的資源管理需求。

（四）財務及預算管理

當前，我國大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)都采用的現(xiàn)代化財務管理方式，但是落實全面預算管理的卻寥寥無幾，并且物業(yè)服務企業(yè)普遍認為財務管理工作應該交由財務部門來負責。由于財務部門對其他部門業(yè)務了解較少，而其他部門的財務知識也比較淡薄。當其他部門在開展預算編制工作時，僅僅從原始數(shù)據中獲取所需數(shù)據，但是因為原始數(shù)據數(shù)量繁多，無法保障數(shù)據的全面性和真實性，進而影響預算編制效果。因此，這就要求物業(yè)服務企業(yè)在內部建立一個完善的數(shù)據共享平臺，各個部門可以借助該平臺來實現(xiàn)數(shù)據傳遞和共享，并且通過制定口徑統(tǒng)一的編制方式和標準，保證數(shù)據不會出現(xiàn)失真現(xiàn)象，進而提升預算編制結果的精準性和真實性，給物業(yè)服務企業(yè)財務管理水平的提升提供憑證。

三、物業(yè)服務行業(yè)ERP應用的優(yōu)化措施

（一）建立ERP系統(tǒng)落實標準

針對物業(yè)服務企業(yè)而言，應用ERP系統(tǒng)作為一項全面的管理改革工作，是一項耗資較大、業(yè)務較廣、周期較長的系統(tǒng)工程，所以，這就要求物業(yè)服務企業(yè)在引進前要做好立項調研，制定戰(zhàn)略規(guī)劃，構建完善的系統(tǒng)總體目標和階段性目標[3]，過程中要做到經費有預算、過程可管控、人力合理分配、組織有保障等措施，確保ERP系統(tǒng)的標準化落實。

（二）合理選擇ERP系統(tǒng)供應廠家

當前，在市場背景下，普遍應用的ERP系統(tǒng)主要以通用ERP系統(tǒng)以及數(shù)據管理ERP系統(tǒng)為主，這就使得給物業(yè)服務企業(yè)提供直接服務的ERP系統(tǒng)數(shù)量較少。所以，這就需要物業(yè)服務企業(yè)結合自身狀況，合理選擇ERP系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)，建立長期合作模式，實現(xiàn)ERP系統(tǒng)的全面升級。ERP系統(tǒng)供應商家負責給物業(yè)服務企業(yè)客戶提供優(yōu)質的服務體驗，擁有一定的成功的ERP系統(tǒng)落實案例，以此防止項目落實風險的出現(xiàn)。

（三）構建ERP系統(tǒng)項目落實團隊

ERP系統(tǒng)落實作為軟件開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)共同實施的項目，要想成功的落實ERP系統(tǒng)，除了要應用合適的設施以及方案之外，還要聘用專業(yè)人員，因此，這就要求構建ERP系統(tǒng)項目落實專業(yè)隊伍建設。當前，我國物業(yè)服務企業(yè)大部分為發(fā)展型企業(yè)，企業(yè)信息化基礎比較薄弱，針對ERP相關理念認識不足，在落實ERP系統(tǒng)的過程中，對ERP軟件開發(fā)企業(yè)信賴性比較高。所以，物業(yè)服務企業(yè)應該與ERP開發(fā)企業(yè)一同構建完善的ERP系統(tǒng)項目落實團隊，由開發(fā)部門提供專業(yè)的項目顧問以及技術管理人員，由物業(yè)服務企業(yè)提供業(yè)務人員，雙方緊密配合，在ERP系統(tǒng)落實方面做到相互協(xié)作，以此來保證ERP系統(tǒng)項目全面落實。

（四）加大專業(yè)培訓力度

為了將ERP系統(tǒng)全面落實，應該注重專業(yè)培訓，培訓不僅僅在于ERP系統(tǒng)操作技能培訓，同時將其落實到項目環(huán)節(jié)中，實現(xiàn)分人群、分階段、分時期、分內容等培訓。培訓工作還要具備完備的培訓知識庫，重視培訓的時效性和科學性，利用培訓來提升企業(yè)職工的認識，增強自身管理技巧和能力，同時做好后期培訓考核，強化系統(tǒng)的應用性和實用性，讓企業(yè)職工從上到下統(tǒng)一認知思想，從內到外由衷的接受此系統(tǒng)，ERP系統(tǒng)作為整體管理處理方式，能夠避免把軟件降格成對手操作的電子化[4]。

四、結束語

總而言之，隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，人民生活水平得到了全面提高，對自身生活品質以及生活環(huán)境也就形成了更高的需求，這就要求物業(yè)服務企業(yè)居安思危，思考如何在快速發(fā)展的今天做到品質提升，管理提升，效益提升。如何借助ERP系統(tǒng)，提升管理的信息性，提升工作效率，降低用工成本、節(jié)約各項資源，以此來促進企業(yè)高速發(fā)展。

參考文獻：

[1]包焱，錢嘯寅，翁國強，祈衛(wèi)華.“互聯(lián)網+”背景下現(xiàn)代物業(yè)服務ERP系統(tǒng)構建探析[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2016，（04）：81-84.

[2]劉長進.信息技術對物業(yè)服務的價值效用[J].城市開發(fā)，2013，（07）：65.

[3]王小芹，吳大力.平衡記分卡法在物業(yè)服務行業(yè)的應用研究[J].會計師，2012，（21）：34-37.

[4]萬科物業(yè).借科技之力，提升物業(yè)服務的品質[J].城市開發(fā)，2015，（05）：12-14.

（作者單位：河北青山正和物業(yè)服務有限公司）