物業服務行業ERP的應用研究

于亞柳

摘要：本篇文章首先對物業服務行業ERP應用的意義進行闡述，從空間管理、人力資源管理、設備資源管理等多個方面入手，對物業服務企業ERP系統的需求進行解析，并以此為依據，提出物業服務行業ERP應用的優化措施。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

關鍵詞：物業服務；ERP；應用

在上個世紀八十年代初，我國成立了第一家涉外物業服務企業，隨著房地產業的快速發展，物業行業這個地產業的管理末端產業鏈也呈現迅猛發展的勢頭，規模全面擴充，已經形成數千萬從業人員的大規模服務產業。由于行業的快速擴張，各項專業業務水平提升較緩，導致物業服務企業管理水平參差不齊，整體管理品質及經濟效益呈現下滑趨勢，這讓物業服務企業開始全面探索并進行轉型升級，嘗試新的運營管理理念和管理模式。經過多方驗證，ERP 系統因流程專業、業務齊全、功能強大得到了許多物業服務企業的廣泛應用。

一、物業服務行業ERP應用的意義

ERP翻譯成中文就是企業資源規劃。ERP作為一種現代化的管理工具，可以把企業內部全面資源進行融合，對采購管理、運營管理、營銷管理、財務管理、人力資源等方面實現合理規劃，起到整合及優化資源的結果，進而提升企業整體管理水平，提升管理形象，打造企業品牌，提高業主滿意度，從而為企業創造更好的經濟效益和社會效益。

ERP起源于上個世紀九十年代初，在MRPII的環境下衍生的，應用了較為先進的IT技術，對供應、生產以及營銷環節加以整合，同時把系統延伸至供應廠家以及消費者手中[1]。ERP最初應用在制造業領域中，在獲取一定成果之后，開始在各個領域中全面應用，并給其帶來了良好的經濟效益。物業服務作為一項新興的服務行業，將ERP運用到物業服務行業中，可以讓物業服務企業各個部門和各個管理小區之間達到資源共享的效果，縮短客戶服務響應周期，將各個管理小區分散問題進行集中處理，并且還能防止因手工記錄而引發的失誤現象，節省了大量的人力和物力資源，實現了物業服務的信息化和智能化。

二、物業服務企業對 ERP系統的需求

（一）空間管理

物業管理類型包括商業公建、寫字樓辦公、綜合園區、住宅、學校等多種業態，無論是哪種管理業態，物業服務企業在落實本職工作的過程中，因為空間方面的差異，導致管理內容有所不同。環境維護部門針對各個公共領域的工作內容以及規劃存在差異，例如，寫字大樓大堂一般應用天然大理石材料，這就要求定期對其進行清理，而辦公室走廊一般以地毯地面為主，這就要求定期抽吸地毯，而園區內部的公共道路，要求安排專業人員進行清掃，保證園區公共衛生。由此可見，物業服務企業各個部門游走在諸多的崗位上，在落實物業服務工作時，完全可以借助 ERP系統來對其進行劃分和匯總，給后續工作開展提供技術引導。

（二）人力資源管理

隨著我國社會經濟的快速發展，物業支出的人工成本逐年大幅度升高，上個世紀末，物業人工成本支出僅占總成本的25%左右，而到目前為止，物業人工成本支出占總成本的60%乃至更高。物業服務企業屬于勞動密集型企業，且用工學歷偏低，人員流動性較大，高能力、高素質人才較為匱乏，如何能夠降低人力成本是企業中較為迫切的需求，這就需要有高效的人力資源管理體系將繁重的人力工作進行取代，減少用工、遠程監管、信息提醒、提升管控質量，真正實現管理的智能化、流程化、科學化、信息化和規范化[2]。

（三）設施設備管理

物業服務作為房地產企業末端產業鏈，資產管理是不可或缺的一部分，設施設備管理是企業實現資產保值增值的重要內容。建筑物的框架、設施設備的精細化管理在某種程度上對延長設備的使用年限起到了決定性作用，可見加強設施設備管理也是物業服務的一個重點。ERP系統的設備維護子系統就能將物業工程人員的維修經驗加入到系統維護任務中，列出操作設施設備的操作步驟和注意事項，達到定期維養、降低成本、延長使用壽命的預期目標，以此來滿足設施設備的資源管理需求。

（四）財務及預算管理

當前，我國大多數物業服務企業都采用的現代化財務管理方式，但是落實全面預算管理的卻寥寥無幾，并且物業服務企業普遍認為財務管理工作應該交由財務部門來負責。由于財務部門對其他部門業務了解較少，而其他部門的財務知識也比較淡薄。當其他部門在開展預算編制工作時，僅僅從原始數據中獲取所需數據，但是因為原始數據數量繁多，無法保障數據的全面性和真實性，進而影響預算編制效果。因此，這就要求物業服務企業在內部建立一個完善的數據共享平臺，各個部門可以借助該平臺來實現數據傳遞和共享，并且通過制定口徑統一的編制方式和標準，保證數據不會出現失真現象，進而提升預算編制結果的精準性和真實性，給物業服務企業財務管理水平的提升提供憑證。

三、物業服務行業ERP應用的優化措施

（一）建立ERP系統落實標準

針對物業服務企業而言，應用ERP系統作為一項全面的管理改革工作，是一項耗資較大、業務較廣、周期較長的系統工程，所以，這就要求物業服務企業在引進前要做好立項調研，制定戰略規劃，構建完善的系統總體目標和階段性目標[3]，過程中要做到經費有預算、過程可管控、人力合理分配、組織有保障等措施，確保ERP系統的標準化落實。

（二）合理選擇ERP系統供應廠家

當前，在市場背景下，普遍應用的ERP系統主要以通用ERP系統以及數據管理ERP系統為主，這就使得給物業服務企業提供直接服務的ERP系統數量較少。所以，這就需要物業服務企業結合自身狀況，合理選擇ERP系統開發企業，建立長期合作模式，實現ERP系統的全面升級。ERP系統供應商家負責給物業服務企業客戶提供優質的服務體驗，擁有一定的成功的ERP系統落實案例，以此防止項目落實風險的出現。

（三）構建ERP系統項目落實團隊

ERP系統落實作為軟件開發企業和物業服務企業共同實施的項目，要想成功的落實ERP系統，除了要應用合適的設施以及方案之外，還要聘用專業人員，因此，這就要求構建ERP系統項目落實專業隊伍建設。當前，我國物業服務企業大部分為發展型企業，企業信息化基礎比較薄弱，針對ERP相關理念認識不足，在落實ERP系統的過程中，對ERP軟件開發企業信賴性比較高。所以，物業服務企業應該與ERP開發企業一同構建完善的ERP系統項目落實團隊，由開發部門提供專業的項目顧問以及技術管理人員，由物業服務企業提供業務人員，雙方緊密配合，在ERP系統落實方面做到相互協作，以此來保證ERP系統項目全面落實。

（四）加大專業培訓力度

為了將ERP系統全面落實，應該注重專業培訓，培訓不僅僅在于ERP系統操作技能培訓，同時將其落實到項目環節中，實現分人群、分階段、分時期、分內容等培訓。培訓工作還要具備完備的培訓知識庫，重視培訓的時效性和科學性，利用培訓來提升企業職工的認識，增強自身管理技巧和能力，同時做好后期培訓考核，強化系統的應用性和實用性，讓企業職工從上到下統一認知思想，從內到外由衷的接受此系統，ERP系統作為整體管理處理方式，能夠避免把軟件降格成對手操作的電子化[4]。

四、結束語

總而言之，隨著我國社會經濟的快速發展，人民生活水平得到了全面提高，對自身生活品質以及生活環境也就形成了更高的需求，這就要求物業服務企業居安思危，思考如何在快速發展的今天做到品質提升，管理提升，效益提升。如何借助ERP系統，提升管理的信息性，提升工作效率，降低用工成本、節約各項資源，以此來促進企業高速發展。

參考文獻：

[1]包焱，錢嘯寅，翁國強，祈衛華.“互聯網+”背景下現代物業服務ERP系統構建探析[J].現代物業（中旬刊），2016，（04）：81-84.

[2]劉長進.信息技術對物業服務的價值效用[J].城市開發，2013，（07）：65.

[3]王小芹，吳大力.平衡記分卡法在物業服務行業的應用研究[J].會計師，2012，（21）：34-37.

[4]萬科物業.借科技之力，提升物業服務的品質[J].城市開發，2015，（05）：12-14.

（作者單位：河北青山正和物業服務有限公司）