淺析房地產開發項目工程建設管理

張潔儀 鄭莎

【摘 要】房地產開發項目一直都是當今社會最受矚目的項目，在新形勢下，房地產企業對如何能提高工程項目管理是房地產也最根本的核心價值觀。本文通過對房地產開發項目工程建設管理的現狀進行分析，管理人員應作出相應的策略來提升項目管理的優化措施。

【關鍵詞】項目管理；現狀；成本；質量

隨著我國經濟的迅速發展，在激烈的市場競爭中，房地產事業日益趨近成熟，而我們所熟知的房地產項目，是指具有資金占用量大、工期時間長、投資風險大相結合的一個復雜的工程項目。房地產的主體是開發商，是整個工程項目的組織者、實施者，在施工過程中，要把工程項目做好的基礎上，還要使房地產開發商的利益達到最大化。我們從房地產開發項目的工程建設管理現狀出發，在質量、工期、利潤等方面下功夫，并對政府部門進行有效的溝通，定會形成一個科學有效的管理模式。

一、房地產開發項目工程建設管理的現狀

由于人們對生活的品質和住房的品味的追求提高，再加上市場的競爭日益激烈，對工程項目的功能、設施都要求越來越高，所以工程項目的政策、市場消費水平、營銷策略、資金融合方式都要隨之改變。同時房地產企業要具備專業性高、知識面寬、應變能力快的特點。在施工過程中，無論是施工階段還是竣工階段，都要優化工程項目的成本問題，提高工程造價，不然會造成工程投資增高，成本增加，施工進度無法完成等一系列問題，嚴重影響房地產的投資效益。我們要不斷的在工程建設管理上加大力度，加強項目管理的應用和開發，以一種全新的、高效的、先進的模式進行管理，能夠促使房地產開發項目穩健有序。下面我們從以下方面進行分析：

（一）房地產項目成本管理現狀

我們通常所說的，房地產項目成本管理是指房地產企業通過計劃、組織和控制所有支出的費用來開發出一定數目的房子。在項目管理體系中，成本控制起關鍵作用，為了使開發商的利潤達到最大化。在房地產建設的過程中，房地產企業的成本主要包括建設成本和土地成本，而要是管理效率有所提高，就要注重土地市場和整個房地產市場的規范操作。成本作為市場競爭和經濟效益的主體，應貫穿整個房地產項目，應從選地開始，圖紙設計，選材，施工設計，工程設計，直到施工完成，都要做出相應的評價估算使用費用，在這過程中，能夠做好市場工程管理項目，并利用好監管單位的管理手段，使房地產項目成本有所降低，使工程造價有效控制。在房地產的建設過程中，施工材料也是工程項目成本的關鍵，應在選好材的基礎上，降低材料成本的使用，從而使利潤大大提高。

（二）房地產項目質量管理的現狀

房地產項目的質量是項目管理的關鍵，包括對設計、施工、監理、材料的管理。在施工的過程中，開發商往往為了自己的利益，選擇低價中標，同時還拖欠資金，有還需中標單位進行墊付費用，致使中標單位缺少經濟支撐，難免會對施工的質量保證負起責任。對于設計而言，只是單純的設計圖紙，而不對結構、方案、內部功能、空間使用、節能節材地、套型等方面進行全面研究，對施工材料的質量也是不能進行檢查、檢驗，總體看，大大節約了開發商的資金，有利益可圖，可問題直接轉到施工單位、物業手里，得不到有效的解決，這些問題正是房地產企業要面臨的嚴峻考驗。

（三）房地產項目風險管理的現狀

現階段，由于房地產項目管理還不夠成熟，同時房地產開發商對存在的風險還不了解，再加上對躲避風險的能力欠缺，這樣會導致工程質量的不完善，工程造價大幅度提高。這些風險來自多方面，無論哪個方面的風險，都會難以應對。政治問題會影響開發商的投資方向，從而加大投資風險。環保問題，在施工過程中，所產生的粉塵、噪音、廢水等都大大影響環境。財務問題，在施工項目中，要要求資金的充足，一旦面臨資金風險，必然會造成資金的周轉困難，嚴重時會導致企業面臨破產。管理問題，如果市場研究不全面，開發商的管理手段還得不到提高，都會造成經營風險。誠信作為我國傳統的中華美德，不論是開發商還是承包商都應該將誠信放到首位，這直接會影響到房地產企業的營銷。

二、房地產開發項目工程建設管理的措施

（一）成本的控制的管理措施

施工項目的成本控制是整個工程的關注要點。在成本控制的管理過程中，著重成本的管理手段，建立合理的成本控制系統，將及時掌握、分析、匯總有效的管理信息及數據。在施工過程中，要全面對工程項目的成本進行控制，不要貪圖便宜為了賺取更大利益而忽視整個施工過程中的控制要點。首先要嚴格控制工程變更，這樣只會影響成本的控制。同時還要嚴格控制監督建設單位，進行嚴格把關，要求按照圖紙、按程序施工，對于不需要變更的，要堅決持反對意見，有利于加快施工進度。還要加強監督施工現場的進度，從而使施工如期完成。可見，施工周期的縮短也是控制成本的必然要求。

（二）施工質量控制的管理措施

如果一個工程項目沒有質量的保證，這個工程可能就會無法完成或者很難進行下去。在房地產項目開發過程中，施工人員不但要有強硬的技術，還要有先進的操作工具和安全的施工設備，同時管理人員還要有質量控制的意識，對施工單位、監理單位進行協調，合理工作，共同完成質量監控。管理者在不斷進取的同時，要對施工現場的五大環節，即人、機、料、法、環進行全面部署，可以提高建設的品質。因為一個企業的品質是企業競爭的核心要求。對于施工過程中，遇到的技術難題，要全面、合理、準確的解決，才能保證技術的質量。選擇優質、優信、價格合理的材料才是施工質量控制的關鍵。

（三）施工進度的管理措施

房地產的周期很長，不過從工程開始到工期完成，所用時間越短，就能提高資金的使用效率。在施工的過程中，我們要充分利用組織、合同、技術來督促各個環節，可有效的提高建設進度。可見，進度在建筑工程過程中起著非常重要的作用。

（四）房地產開發項目風險管理措施

用有效的方法來規避房地產項目中的相關風險，不但可以減少開發商的損失，還可維護投資人的利益。在逼不得已的情況下，采取風險回避的方法，在必要時放棄投資決策的相關措施，不過這種方法，只會不賠不掙。最為廣泛采用的方法，是將風險轉移，也就是將有型的風險轉為無形，即將風險轉給簽訂合同一方，讓其承擔風險；再或者就是將風險轉給保險公司，這樣還會把未知的風險傳遞，雖然增加成本，但是是最為有利的方法。

三、結論

隨著社會經濟的飛速發展，房地產項目的施工管理要求越來越被重視起來，不斷的加強施工管理，改進和預防措施是項目施工管理的核心。可見，我們要不斷的提高管理水平，才能促進社會的穩定發展。

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