房地產財務風險及應對措施

李翔

摘 要：房地產行業是我國國民經濟發展的基礎性行業，在我國經濟發展中具有導向作用。近年來，房地產行業受人民幣貨幣政策及國家城市化進程影響，迎來了蓬勃發展，房企銷售規模和聚集度達到空前水平，但是不可否認，發展的同時面臨的財務風險也在逐漸加劇，這在一定程度上制約了房地產行業的良性發展。基于此，文章分析了當前房地產企業面臨的財務風險及原因，并積極探究應對房地產財務風險的措施。

關鍵詞：房地產；財務風險；應對措施

引言

近年來，我國城市化進程不斷推進，這在一定程度上推動了房地產行業的發展，但同時，房地產行業面臨的財務風險也逐漸暴露出來。當前，我國房地產行業面臨的財務風險較多，探究應對房地產行業財務風險的措施，已經成為房地產行業的研究重點。

1房地產財務風險內涵及特點

1.1房地產財務風險內涵

從本質上講，房地產財務風險是一種微觀的經濟風險，也是企業經濟活動中的集中性風險。對財務風險的研究，可以從廣義和狹義兩方面進行。廣義的財務風險就是企業的財務工作受不確定因素影響，導致企業財務的實際收益與預期收益方面存在一定差異，具體包括籌資風險、投資風險、資金回收風險等，這些風險增加了房地產企業的損失。

狹義的財務風險就是舉債籌資風險，企業到期債權一般通過貨幣資金的方式進行補償。狹義的財務風險認為，企業財務風險只是和企業的負債有關聯，要是企業沒有承擔債務則不存在財務風險。

1.2房地產財務風險特點

一，利率變動風險較大。利率變化對房地產企業的影響較大，房地產企業在負債時期進行的經營，如果遇到通貨膨脹情況，會導致貸款利率增加，進而增加房地產企業的資金成本，降低預期收益。

二，不確定風險較多。大部分房地產企業的項目開發資金主要來源于銀行貸款，還包括經營性收款、房地產產品預收款、自有資金等，由于房地產企業資金投入較大，且資金變現能力較弱，回收期較長，因此房地產企業利潤存在的不確定因素較多，這些不確定因素會加劇房地產企業的財務風險。

三，籌資風險。當房地產企業面臨的資產負債較高是，會降低債權人所具備的債券能力，同時，會加大企業在不同渠道上籌資的難度。

2房地產財務風險成因分析

文章抽取某地143家上市房地產企業，并對這些房地產企業在2014年、2015年、2016年、2017年的財務安全情況進行評價，評價結果如圖1所示，圖1中數據為樣本財務安全系數的均值。

由圖1可知，2015年房地產企業的安全系數是小于50的，但是2016年開始穩步上升，到2017年已經與2014年的水平基本持平。

雖然從短期來看，房地產企業的安全系數有所提升，但是大多數房地產企業在實際的市場戰略上表現出激進，甚至奮不顧身占地的情況，而逐年下降的房地產存貨周轉率指標則表明，房地產企業在中長期財務安全上仍然存在很大的隱患和危險。下文將詳細分析房地產企業財務風險的成因。

2.1環境因素

當前，我國房地產行業還存在市場水平不足的問題，因此，房地產企業亟需國家的宏觀調控，以實現公平、公正、有序的格局。但是現階段，我國雖然頒布了一系列調控房地產行業的政策，但是在是實施過程中，這些政策難以真正發揮有效調節房地產行業運行現狀的作用。

2.2資金鏈斷裂

財務杠桿的有效利用能夠為房地產行業帶來巨大的利益，但是在國家對房地產行業密集調控的背景下，房地產企業的資金來源如果出現問題，很容易導致企業資金鏈斷裂，進而導致企業的日常經營活動難以繼續。另外，房地產企業沒有正確處理消費與積累的關系，對資金流的關注不夠，也會導致資金鏈出現斷裂情況，影響企業的正常運營。

2.3高投資額

房地產企業的生產、經營往往需要大量的資金做支撐，給企業增加經濟壓力。出現這種情況的原因主要是房地產開發需要經歷取得土地經營權、進行施工、完工銷售等環節，這需要相當長的時間，這段時間需要相當大的投資金額，且這段時間資金難以回籠。并且，我國土地資源緊缺，尤其是在北京、上海等大城市，可謂寸土寸金，因此房地產企業需要花費大量的資金來獲得土地使用權。在實際生活中，因為資金供應問題導致停工的“爛尾樓”極其常見。

3房地產企業應對財務風險的措施

3.1實施財務管理預算化

在房地產企業預算管理方面，經常會出現很多不確定的因素，這些因素對于房地產企業經營發展起著很重要的作用。房地產企業應當將項目和資本的預算工作作為房地產財務管理的基本環節，對自身在收入支出、開發項目所獲利益與分配的各方面做出具體的安排。具體來說，在項目預算上，財務部門應積極建立財務預算制度，并貫徹落實預算制度，做好項目設計費用、項目開發成本、項目收益的預算工作，進而全面提升項目決策的準確性，降低因為決策失誤帶來的經濟損失。

3.2對投資和融資項目做好可行性分析

房地產項目投資都比較大，有時一個投資項目的成敗決定了企業的生死存亡，因此在對投資項目進行決策時，一定要嚴格按照程序先作好市場調研，在進行有關項目市場調研時，要準確把握不同用戶的市場有效需求規模和用戶市場偏好；然后充分考慮項目投資建設過程中產生的投資時滯以及融資時滯情況；深度尋找不利于項目實施的因素，找出可能影響項目成本的因素，進而進行可行性分析，最大程度避免損失。

3.3縮短房地產開發的周期

縮短房地產開發周期能夠有效加快房地產企業的資金回籠速度。為了降低房地產企業的財務風險，房地產企業應分析當前國家對房地產行業的宏觀調控政策，適當加快開發速度，合理限定開發周期，進而全面提升開發效率，保證城市建設計劃的實施。

3.4控制負債規模

在一般企業的經營過程中，如果處于負債狀態，通常會出現一定的財務杠桿效應，而經濟效益也隨之提高。但這并不意味著企業負債規模越大越好，因為一旦達到某一程度，償還債務所帶來的風險幾率也會直線上升。究其原因，利息支出會隨著貸款的金額數量呈同比增長，那么財務風險也就難以避免。房地產企業應當以改善資本結構的形式來減少財務風險，落到實際工作中，就是發掘自身的資金潛力，也可以通過將土地抵押而從金融機構貸款。房地產企業應將自身的負債規模控制在一定范圍內，進而改善資本結構，降低資本負債率，促使企業自有資本和借入資本的比重更加合理。

結語

總而言之，當前房地產行業仍然面臨著諸多財務風險，因此，房地產企業應做好可行性分析，認清當前的房地產環境，緊跟國家政策，控制負債規模，努力降低籌資風險，盡可能降低房地產開發周期，加快資金回籠速度，增加房地產企業的經濟效益，促使房地產企業穩步發展。

參考文獻：

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