房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避問(wèn)題研究

【摘要】自新中國(guó)成立以來(lái)尤其是改革開(kāi)放深入開(kāi)展以來(lái)，國(guó)家在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化等方面的國(guó)際交流越來(lái)越多，同時(shí)社會(huì)文化及社會(huì)經(jīng)濟(jì)等各個(gè)領(lǐng)域都得到了很大的發(fā)展，取得了很多成就，房地產(chǎn)業(yè)就是其中之一。作為住房供應(yīng)方，房地產(chǎn)交易可以說(shuō)與我們的生活有著緊密的聯(lián)系。而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，社會(huì)化建設(shè)正在不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)也在逐漸的尋找創(chuàng)新，追求持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展。本文就此展開(kāi)論述，在寫(xiě)作思路上主要圍繞當(dāng)前的房地產(chǎn)交易展開(kāi)，在解讀房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步探析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)該規(guī)避的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避；問(wèn)題研究

時(shí)代在發(fā)展，社會(huì)在進(jìn)步，社會(huì)整體的發(fā)展逐漸邁入一個(gè)又一個(gè)的新時(shí)期，新時(shí)期下各行各業(yè)的發(fā)展有著新的特征和新的追求目標(biāo)。房地產(chǎn)在不斷的發(fā)展和前進(jìn)中也越來(lái)越迎合大眾的需求和期待，希望通過(guò)更好更安全的交易為大家?guī)?lái)更好的體驗(yàn)。而也正是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，越來(lái)越多的人投身于房地產(chǎn)事業(yè)，成為房地產(chǎn)交易中的一份子，這也成為近幾年房?jī)r(jià)跌落的主要原因所在。因此在房地產(chǎn)交易中，若交易出現(xiàn)了一定的問(wèn)題，不僅會(huì)使房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)方產(chǎn)生顯影的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展也帶來(lái)很大的負(fù)面作用。

1、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1房地產(chǎn)交易中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在一定的不良行為

房地產(chǎn)交易中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為交易中的主要提供方，其在交易中的行為對(duì)整個(gè)的交易過(guò)程帶來(lái)非常關(guān)鍵的影響。而通過(guò)對(duì)實(shí)際生活中的房地產(chǎn)交易進(jìn)行觀察和分析可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)交易，開(kāi)發(fā)商存在一定程度的欺詐行為。比如，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中考慮更多的是自身經(jīng)濟(jì)效益，因此會(huì)通過(guò)一些不正當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)城市的規(guī)劃按照自己的意愿進(jìn)行一定的改變，后果是給城市的整體建設(shè)規(guī)劃帶來(lái)很大的負(fù)面影響；我們知道地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)中會(huì)簽訂一定的合同，而實(shí)際中有些地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在實(shí)施過(guò)程中為了節(jié)約成本，對(duì)原本要使用的原材料進(jìn)行替換或者使使用一部分原材料，違反合同規(guī)定，導(dǎo)致人們?cè)谌蘸缶幼≈薪?jīng)常出現(xiàn)設(shè)施故障等；此類(lèi)問(wèn)題還會(huì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，由于購(gòu)房者專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域有限不了解房地產(chǎn)的具體開(kāi)發(fā)過(guò)程，因此在銷(xiāo)售中部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在虛假欺騙行為，主要表現(xiàn)在制作虛假?gòu)V告來(lái)招攬顧客，殊不知顧客在賣(mài)方之后房產(chǎn)證何時(shí)拿到還是一個(gè)問(wèn)題。

1.2房地產(chǎn)交易中地產(chǎn)中介存在一定程度欺詐行為

眾所周知，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房，不是由兩方直接面對(duì)面交易，過(guò)程中房地產(chǎn)中介起著非常關(guān)鍵的作用，其通過(guò)自身所掌握的購(gòu)房和售房政策進(jìn)行房屋的代銷(xiāo)，是兩方的中間者，也是對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在購(gòu)房和售房過(guò)程中的調(diào)節(jié)者，因此地產(chǎn)中介的行為在整個(gè)的交易過(guò)程至關(guān)重要。而也正是因?yàn)槿绱耍芏嗟姆课葜薪闉榱烁嗟墨@取自身利益，通過(guò)自身掌握的大量房屋政策，在銷(xiāo)售者缺乏相關(guān)政策知識(shí)的基礎(chǔ)上，利用兩者之間差距在消費(fèi)者簽訂相關(guān)房產(chǎn)合同時(shí)會(huì)要求加入一些其他的不符合政策要求和條件和要求，消費(fèi)者在此過(guò)程中屬于弱者，這種行為的后果一般是會(huì)給購(gòu)房者造成一定程度的經(jīng)濟(jì)損失，不利于地產(chǎn)交易的穩(wěn)定健康發(fā)展。

2、探析房地產(chǎn)交易中應(yīng)該注意和規(guī)避的問(wèn)題

房地產(chǎn)交易過(guò)程中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房屋中介的不良行為對(duì)整個(gè)的地產(chǎn)交易帶來(lái)非常負(fù)面的影響，為使房地產(chǎn)交易獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定、良好的發(fā)展，交易中應(yīng)該注意和規(guī)避相關(guān)的問(wèn)題。

2.1改進(jìn)和完善房地產(chǎn)法制建設(shè)

我們知道我們國(guó)家非常注重法制建設(shè)，依法治國(guó)是我們國(guó)家治國(guó)的根本理念和基本原則，不僅如此國(guó)家規(guī)定社會(huì)發(fā)展的各領(lǐng)域各階層，其建設(shè)都必須依照法律，在法律規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)交易也是如此。雖然在近幾年我們國(guó)家的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展較快，但一定意義上還缺乏成熟，很多這方面的制度和規(guī)定還存在一定欠缺。因此對(duì)于房地產(chǎn)交易，政府應(yīng)該發(fā)揮其宏觀控制和引導(dǎo)的功能，切實(shí)履行自身職責(zé)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易過(guò)程進(jìn)行細(xì)致的了解和分析，在此基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前相關(guān)法律制度，對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)和完善，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易過(guò)程的法治建設(shè)。規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，為整個(gè)交易提供法律保障，尤其是對(duì)出現(xiàn)違規(guī)、違法的行為，要有相關(guān)的法律規(guī)定對(duì)其進(jìn)行懲罰和制裁，從而維持整個(gè)交易的良好運(yùn)行和發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)交易中增強(qiáng)對(duì)誠(chéng)信理念的宣傳

誠(chéng)信，是立足之本，國(guó)家和行業(yè)以及社會(huì)個(gè)人的發(fā)展離不開(kāi)誠(chéng)信二字，而究其房地產(chǎn)交易中所存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，最根本的原因還是其內(nèi)部的思想意識(shí)存在錯(cuò)誤，只考慮到自身的經(jīng)濟(jì)利益，沒(méi)有意識(shí)到誠(chéng)信在地產(chǎn)交易中的重要作用。因此，政府相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)行業(yè)和社會(huì)民眾的誠(chéng)信教育，通過(guò)廣播、電視等媒體設(shè)備擴(kuò)大宣傳范圍和宣傳力度。具體實(shí)施過(guò)程中可以組織相關(guān)的宣傳部門(mén)深入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋中介等機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)的誠(chéng)信教育，加強(qiáng)意識(shí)教育，提高工作人員的積極性和信心，進(jìn)而推動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)交易中的和諧環(huán)境和健康的風(fēng)氣。

2.3建設(shè)房地產(chǎn)信息管理體系

伴隨著時(shí)代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，我們進(jìn)入信息化時(shí)代，信息和電子科技技術(shù)的迅猛發(fā)展是21世紀(jì)最顯著的特征，也是各行各業(yè)飛速前進(jìn)的主要助推者，任何一家企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中都通過(guò)信息技術(shù)進(jìn)行資料的保存，同時(shí)也通過(guò)信息技術(shù)觀測(cè)行業(yè)發(fā)展。而在地產(chǎn)交易中，政府的相關(guān)部門(mén)也要充分利用當(dāng)前的信息技術(shù)，建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)督和控制，通過(guò)對(duì)其動(dòng)態(tài)信息的檢測(cè)實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)在地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的不良行為，并及時(shí)的制定措施對(duì)不規(guī)范的行為進(jìn)行調(diào)整，建立信息資源共享平臺(tái)，鼓勵(lì)社會(huì)群眾參與進(jìn)行，對(duì)發(fā)現(xiàn)的地產(chǎn)交易中的問(wèn)題進(jìn)行反饋，提高房地產(chǎn)交易過(guò)程的公開(kāi)和公正，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)交易的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)論：

總的來(lái)說(shuō)，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，未來(lái)房地產(chǎn)事業(yè)也會(huì)得到更高、更好的發(fā)展，因此房地產(chǎn)交易也會(huì)越來(lái)越多，因此及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題并及時(shí)的進(jìn)行改進(jìn)，有助于房地產(chǎn)健康、有序的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展也有重大的意義。

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作者簡(jiǎn)介：

丁培忠，山東省壽光市房產(chǎn)服務(wù)中心。