境外低效用地再開發(fā)借鑒和啟示

董啟國

【摘要】我國城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)起步較晚，而境外開展較早，有豐富的經(jīng)驗可借鑒。本文比較了日本、中國臺灣土地重劃，新加坡、中國香港、韓國市區(qū)重建，英國、美國、法國、意大利、荷蘭國家城市更新，以及美國、加拿大、德國和英國棕地開發(fā)低效用地再開發(fā)的實施主體、主要做法、資金籌措、法律政策等，分析其取得成效和存在問題。在此基礎上，提出對我國城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)有借鑒意義的啟示。

【關鍵詞】低效用地；再開發(fā)；借鑒；啟示

1、引言

隨著工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)建設用地供需矛盾日益突出。為了進一步提升節(jié)約集約用地水平，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作勢在必行。由于我國低效用地再開發(fā)起步較晚，尚未形成統(tǒng)一認識，而境外開展較早，相對較為成熟，故有借鑒之必要。

2、境外低效用地再開發(fā)借鑒

2.1日本、中國臺灣土地重劃

土地重劃就是根據(jù)都市發(fā)展趨勢，而將都市計劃區(qū)域內(nèi)，或都市邊緣中雜亂不規(guī)則的地形地界和畸零細碎、不合經(jīng)濟使用的土地，在一定范圍內(nèi)，依據(jù)法律（中國臺灣地區(qū)）或?qū)瓌t（日本，即對應土地區(qū)劃整理之前的宅地的位置、面積、環(huán)境條件等因素，決定土地區(qū)劃整理后的宅地），將其進行有規(guī)則的重新區(qū)劃，以此達到完善公共設施和提高宅地利用率的目的。

日本和臺灣土地重劃情況見表1。據(jù)統(tǒng)計，日本全國城市30%建設用地通過土地重劃獲得，臺灣城市建設中35%土地來源于市地重劃。此外，土地重劃還提供了城市土地的利用率和利用價值，規(guī)范和健全了地籍管理業(yè)務，穩(wěn)定稅源和增加稅收，帶動相關產(chǎn)業(yè)。但也存在一些問題：①土地重劃與城市規(guī)劃脫節(jié)。在臺灣地區(qū)，市地重劃和城市規(guī)劃分屬不同部門負責，常有脫節(jié)現(xiàn)象發(fā)生。②預留地分散。預留地（抵費地）分別留在各個街坊內(nèi)，較為分散，難以統(tǒng)籌運用。③重劃負擔不合理。公共設施用地并非全是重劃區(qū)內(nèi)居民使用，但用地及建設費用由其負擔不合理。④土地資源浪費。重劃后大部分土地分配給原土地所有人，政府所掌握的土地較少，難以從事有規(guī)劃的城市建設。

2.2新加坡、中國香港、韓國市區(qū)重建

市區(qū)重建是指在城市范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況和發(fā)展規(guī)劃，為早期欠缺規(guī)劃或是建筑物日久失修而做出全面或部分地區(qū)性的重建，以改善城市面貌，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。

新加坡、中國香港和韓國市區(qū)重建情況見表2。市區(qū)重建改善居住環(huán)境，提升住宅價值，發(fā)展成景點，吸引顧客，為區(qū)域帶來經(jīng)濟效益的同時，可增加就業(yè)機會。雖然市區(qū)重建取得一定成效，但在實施過程中存在的隱患也不容忽視，如城市重建日趨單一化，缺乏特色，重“重建”，輕“保護”。

2.3英國、美國、法國、意大利、荷蘭城市更新

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。其目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

英國、美國、法國、意大利、荷蘭城市更新情況見表3。城市更新的實施不僅美化城市形象，也為城市發(fā)展拓展空間，同時有效防止了城市退化現(xiàn)象，增強了城市中心的吸引力，帶來一定的經(jīng)濟和社會效益。在城市更新過程中，也遇到一些問題。如城市更新破壞了原有社會關系，加大基礎設施建設壓力，城市建設單一化，缺乏多樣性，損壞社會公平，加劇城市與郊區(qū)、社會不同階層的隔離與不平等。

2.4美國、加拿大、德國、英國棕地開發(fā)

棕地開發(fā)是指綜合運用經(jīng)濟、法律、污染治理技術等手段，消除棕地存在的污染，恢復到可利用狀態(tài)，并進行必要的土地開發(fā)，提高土地利用率的綜合活動。

美國、加拿大、德國、英國棕地開發(fā)情況見表4。棕地開發(fā)利用取得一些成效：①減輕綠地開發(fā)壓力；②提升自然環(huán)境質(zhì)量；③使城市衰落地區(qū)獲得再生和發(fā)展的機會；④提升棕地所在區(qū)不動產(chǎn)價值；⑤能夠利用部分現(xiàn)存資源，減少投入成本。不知之處主要表現(xiàn)為，由于政策的不確定性、信息不對稱、資金不充裕、監(jiān)管的延遲等，棕地再開發(fā)將面臨環(huán)境、財務、政策不完善，審批繁瑣等風險，導致棕地再開發(fā)數(shù)量減少。

3、境外低效用地再開發(fā)啟示

（1）樹立城市理性增長、節(jié)約集約用地、可持續(xù)發(fā)展理念

日本和中國臺灣的土地重劃、美國的精明增長、荷蘭的緊湊型城市更新、歐美的棕地開發(fā)等都是城市理性增長的體現(xiàn)。中國城鎮(zhèn)土地資源供需矛盾非常緊張，亟需改變以往依靠新增建設用地的擴張方式，挖潛存量建設用地，提高節(jié)約集約用地水平，建設“緊湊型城市”，促進經(jīng)濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展。

（2）健全的法律、法規(guī)是低效用地再開發(fā)的重要基礎

不同國家或地區(qū)的低效用地再開發(fā)，都建立了一套較為完善的法律法規(guī)體系，詳細規(guī)定了實施的內(nèi)容、目標、程序、各方責任和義務等相關內(nèi)容，以約束和指導管理工作。因此，我國有關部門也需根據(jù)發(fā)展形勢、政策實施的效果適時做出調(diào)整，并對相關法律法規(guī)及時修訂，以滿足低效用地再開發(fā)的需要。

（3）明晰的權(quán)屬關系是低效用地再開發(fā)的前提條件

低效用地再開發(fā)中涉及多方利益關系，如處理不好，會造成沖突，影響開發(fā)進程。一般而言，土地私有制國家，產(chǎn)權(quán)明晰，增值收益主要歸土地所有者，政府有小部分收益；而對國有和私有共存的國家，因政府公權(quán)力，可利用法律征購土地，增值收益由政府支配。因此，應理順再開發(fā)產(chǎn)權(quán)，在再開發(fā)時進行權(quán)屬調(diào)查，同時要加強城鎮(zhèn)土地產(chǎn)權(quán)制度研究，構(gòu)建產(chǎn)權(quán)清晰、交易成本低廉、易流轉(zhuǎn)、具備法律保障的產(chǎn)權(quán)體系。

（4）科學的規(guī)劃控制與引導是低效用地再開發(fā)的關鍵

通過系統(tǒng)科學的規(guī)劃引導低效用地再開發(fā)，既能解決近期發(fā)展需要，又能為長遠發(fā)展留足空間。因此，應依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃，編制城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃，做好與控制性詳細規(guī)劃等協(xié)調(diào)銜接，統(tǒng)籌城市功能再造、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)環(huán)境保護、歷史文化傳承等。

（5）政府或?qū)ｉT機構(gòu)在低效用地再開發(fā)中發(fā)揮積極作用

低效用地再開發(fā)過程中，政府的積極作用不可或缺。許多國家政府既運用一些激勵性政策吸引企業(yè)對再開發(fā)進行投入，又維護公眾利益，在利益相關方中起協(xié)調(diào)、引導、監(jiān)察和調(diào)解作用。此外，有的還設有相關部門開展工作，包括政府專管部門、隸屬與政府部門的機構(gòu)、獨立與政府的機構(gòu)，同時還有政府、私人及居民共同組建的機構(gòu)等。不同部門各司其職，協(xié)同配合，從而形成良好的實施管理機制。

（6）多元化的資金籌措及改造模式是低效用地再開發(fā)的保障

各國各地資金運作方式多樣，如通過政府財政支持運作的，通過地方機構(gòu)和聯(lián)邦政府的補貼來籌集改造資金的，也有私人和社區(qū)包括超級基金、政府部門的資助以及各種社會經(jīng)濟團體的投資等。因此，在規(guī)范管理的基礎上，應運用市場機制和手段，鼓勵土地權(quán)利人和集體經(jīng)濟組織等市場主體參與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，形成形式多樣的改造開發(fā)模式，充分調(diào)動土地權(quán)利人和社會各方積極性。

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