房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃分析

王旭

稅收籌劃，又稱稅務(wù)籌劃、納稅籌劃，是指納稅人在稅法所允許的范圍內(nèi)，對企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項活動進(jìn)行規(guī)劃安排，以達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實現(xiàn)稅收零風(fēng)險的目的。企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃，能夠為企業(yè)帶來一定的成本的減少和節(jié)約。但是如果所實施的稅收籌劃方案不合理或者甚至是錯誤的，則很有可能給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險而出現(xiàn)損失。因此，本文以A企業(yè)為案例，通過分析，警示房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時候，不能盲目地以減輕稅負(fù)為目的，也應(yīng)該充分地考慮到風(fēng)險問題。

A企業(yè)稅收籌劃案例：

A企業(yè)的概況

A企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個較大企業(yè)，總部設(shè)在杭州，是杭州地區(qū)成立時間最長，企業(yè)規(guī)范最標(biāo)準(zhǔn)，品牌和企業(yè)聲譽(yù)最好的一家房地產(chǎn)企業(yè)之一。

A企業(yè)稅收籌劃的具體分析

（1）銷售階段稅收籌劃分析。在銷售階段，引入2010年A企業(yè)開發(fā)的普通樓盤項目來進(jìn)行分析。這個項目的總的銷售面積為20000平方米，按照稅法規(guī)定的可扣除項目的金額為8000萬元（不含銷售稅金及附加），通過一定的市場分析，A企業(yè)初步確定住宅的價格銷售區(qū)間為5000-5500元/平方米之間。現(xiàn)有兩種定價方案可供A企業(yè)來進(jìn)行選擇。

方案一：一是價格為5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠。該項目銷售需繳納的營業(yè)稅金及附加稅費為550萬元（2×5000×5.5%）。

假定銷售單價為5000元/平方米，共計銷售20000平方米，因此銷售收入為20000平方米*5000元/平方米=10，000萬元，按照5.5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加稅率，則需要繳納的營業(yè)稅為10000萬元*5.5%=550萬元，又由于企業(yè)在稅收法定范圍內(nèi)的可扣除項目有8000萬元，因此，營業(yè)收入中，增值額部分為10000-8000-550=1450萬元。根據(jù)增值額計算增值率，可計算jLIJ增值率為1450/8550=16.96%，根據(jù)稅法規(guī)定，增值率不超過20%時，免征土地增值稅，因此土地增值稅為0。那么通過方案一，A企業(yè)該項目銷售收益為1450萬元（10000-8，000-550-0）。

方案二：價格為5200元/平方米，不享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠。該項目銷售營業(yè)稅金及附加為572萬元（2×5200×5.5%）。

按照與方案一相同的方法來進(jìn)行計算，銷售單價為5200元/平方米，銷售面積為20000平方米，銷售收入為10400萬元。那么按照5.5%的稅率繳納營業(yè)稅和其他附加稅，共計572萬元。又由于企業(yè)有8000萬元的可扣除項目金額，因此稅前可扣除金額為8572萬元，那么該方案下企業(yè)的增值額為1828萬元（10400-8572），通過計算增值率發(fā)現(xiàn)，該方案下增值率為21.33%（1828/8572），按照稅法規(guī)定當(dāng)增值稅率大于20%小于50%時，需要繳納土地增值稅，增值稅稅率為30%，因此，在此情況下，A企業(yè)需要繳納548.4萬元的增值稅。總體來看，在此方案下，深A(yù)企業(yè)該項目銷售收益為1，279.60萬元（計算方法為10400-8，000-572-548.40）。從以上分析可以看出，雖然方案二比方案一單價提高了200元/平方米，總收入增加了400萬元（200×2），但企業(yè)收益卻減少了170.40萬元（1，450-1，279.60）。這是因為提高了售價之后，導(dǎo)致增值額超過了增值稅臨界點，需要交納30%的增值稅，從而導(dǎo)致總的收益反而減少。從綜合納稅成本以及最終收益來看，A企業(yè)選擇方案一的定價是最有利的。A企業(yè)在銷售階段進(jìn)行稅收籌劃時，有可能由于稅務(wù)人員的稅收籌劃意識不強(qiáng)或者水平不夠，做出了錯誤的方案選擇，選擇了方案二來進(jìn)行，這將會使A企業(yè)的最終收益減少，這很明顯不是正確的決策，因此這是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時所面臨的方案錯誤風(fēng)險

（2）經(jīng)營階段稅收籌劃分析。在本部分，選取A企業(yè)開發(fā)的一項商鋪項目的出租業(yè)務(wù)作為分析對象。公司計劃年租金收入為2，000萬元。該公司可通過合理分解租金進(jìn)行納稅籌劃。A企業(yè)需成立一個物業(yè)公司，收取租金中的500萬元作為水電費和物業(yè)物業(yè)管理費。

根據(jù)籌劃后的稅費可以看出，A企業(yè)在該稅收籌劃中的總收入（2000萬元）并沒有減少，相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加（110萬元）自然也不會減少；不過由于租金減少了500萬元，房產(chǎn)稅會自然的減少60萬元（500*12%）。

（3）利潤分配中的稅收籌劃。在利潤分配的方案當(dāng)中，A企業(yè)子公司C公司應(yīng)向集團(tuán)母公司支付股息4000萬元，該公司選擇以價值為4000萬元的生產(chǎn)原材料代替股利支付。如果直接以現(xiàn)金方式支付，則應(yīng)繳納預(yù)提稅=4000×10%=400萬，但是如果換一種方式，換做實物交付，少繳這部分稅款，這樣就可以實現(xiàn)利潤分配中的稅收籌劃，達(dá)到減少稅收的目的。A企業(yè)稅收籌劃執(zhí)行中反映的問題

（1）復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)耗資很大，是一種典型的高投入高產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)。企業(yè)一般要進(jìn)行融資來滿足需求。因此，企業(yè)如何開發(fā)產(chǎn)業(yè)，如何利用資金，如何出售，如何納稅都要做好計劃。

（2）長期性。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期很長，資金回收慢。這決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃將是一個長期的行為。必須有長遠(yuǎn)的考慮，考慮未來的經(jīng)濟(jì)形勢，政策變化以及企業(yè)自身可能發(fā)生的變革。

（3）風(fēng)險性。一方面，稅收籌劃工作是具有政策性的工作，由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收額較大，稅種復(fù)雜，是稅務(wù)部門重點的審核對象，所以企業(yè)面臨著較高的稅收風(fēng)險。如果企業(yè)經(jīng)營不善或不能得到稅務(wù)部門的批準(zhǔn)，那么稅收籌劃不僅達(dá)不到降低納稅減少成本的目的，還可能招致稅務(wù)機(jī)關(guān)的制裁和懲罰，造成企業(yè)更大的損失。因此，企業(yè)在稅收籌劃中，不僅要考慮到稅收籌劃可能帶來的收益，更要找出其風(fēng)險，并做好風(fēng)險的防范措施。

防范A企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險的對策建議

（1）加強(qiáng)企業(yè)涉稅人員培訓(xùn)，提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

稅收籌劃是一項對企業(yè)，對員工專業(yè)素質(zhì)要求較高的活動，是公司經(jīng)營中的一種“高級玩法”。因此財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低，就直接決定了稅收籌劃的方式的可行性有效性，就直接影響了稅收籌劃的效果。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該為了實現(xiàn)有效的稅收籌劃，應(yīng)加強(qiáng)涉稅人員的培訓(xùn)如定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)班和時事政策分析班，不斷去提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

（2）加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時把握政策動態(tài)

由于我國稅法起步晚，水平較低，而且相對來說具有一定的模糊性，所以給我國的稅收主管部門提供了一定的靈活性。很多例子告訴我們，企業(yè)如果不主動采取一些措施積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系，不經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通搞好關(guān)系的話，有的稅收籌劃的方案很難得到這些部門的認(rèn)可與批準(zhǔn)。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為了進(jìn)行有效的稅收籌劃，也應(yīng)加強(qiáng)與稅務(wù)部門的聯(lián)系和溝通，建立起較為良好的稅企之間的關(guān)系。

（3）提高財務(wù)管理水平，加強(qiáng)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項目包括設(shè)計、開發(fā)、施工和竣工銷售多個環(huán)節(jié)，范圍廣，牽涉層面多，這使得會計處理變得更為復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分地了解企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，在進(jìn)行稅收籌劃之前，也要把相關(guān)的會計信息研究透徹。此外，企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對企業(yè)的內(nèi)部控制與財務(wù)管理，制定出規(guī)范完善并行之有效的各類規(guī)章制度，著力提高企業(yè)財務(wù)管理的水平，全性地解決企業(yè)財務(wù)管理水平低下的問題，從而使稅收籌劃風(fēng)險降低，達(dá)到企業(yè)減少成本的目的。

總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可或缺的一環(huán)，為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)市場的穩(wěn)定并著眼于企業(yè)發(fā)展的前景，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國家繳納稅款。同時，企業(yè)也應(yīng)提高稅務(wù)籌劃的工作質(zhì)量，運用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案來規(guī)劃企業(yè)的繳稅問題，也應(yīng)緊密結(jié)合國家的稅收政策及優(yōu)惠政策來制定一系列的籌劃方案，以此來減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，降低成本，使企業(yè)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，從而保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。

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