我國房地產業市場結構分析

陳紅

在房地產業快速發展的今天，房地產市場存在投資過熱、房價上漲過快等現象。因此本文運用SCP框架分析了我國房地產業市場，指出其與歐美成熟的寡頭壟斷市場存在差距、其市場集中度低下、市場績效偏低等問題，并為解決這些問題提供了針對性的思路和方法。

房地產業 房地產市場 市場結構

引言

迅速成長中的中國房地產業正逐步成為國民經濟的先導性、基礎性和支柱性產業。在房地產業快速增長的過程中，其關聯度高、帶動性強的特點也發揮得淋漓盡致，對經濟增長的貢獻越來越大。但在房地產業快速發展的同時，房地產投資過熱和房價上漲過快等問題也成為社會關注的焦點，特別是近幾年來，國家為解決這些問題而實施的一系列宏觀調控政策并沒有達到預期效果，城市土地價格仍持續攀升，房價持續也快速上漲。因此，我們迫切需要對我國房地產市場進行研究。

相關理論

西方產業組織理論關于市場結構的研究起源于十九世紀末期“馬歇爾沖突”，著重研究特定產業的競爭與壟斷關系。之后英國羅賓遜夫人的《不完全競爭經濟學》和美國張伯倫的《壟斷競爭理論》對完全壟斷和完全競爭之間的市場進行了分析。后來對市場結構與績效問題高度重視主要得益于哈佛學派及其所提出的SCP范式。SCP范式源于哈佛大學梅森以及20世紀30年代其他學者的研究工作，特別是大量吸收了張伯倫的理論研究成果。

我國房地產業市場結構分析

（1）市場結構的類型

市場結構是構成一定系統的諸要素之間的內在聯系方式及其特征。在產業組織理論中，產業的市場結構是指企業市場關系的特征和形式，市場結構就是一個反映市場競爭和壟斷關系的概念。根據競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結構分為四種類型：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。市場結構是決定市場的價格形成方式，從而決定產業組織的競爭性質的基本因素。而決定市場結構的因素主要是市場集中程度、產品差異化程度和進入壁壘的高低。

（2）我國房地產業市場結構的現狀分析

1.房地產企業的數目和規模

中華人民共和國國家統計局的數據顯示，我國房地產開發企業個數在2016年底達到94948個。2008年以前，房地產開發企業個數一直持續穩健增長，2008年在2007年的基礎上增加了2500多個，由于2008年遭遇金融危機，2009年房地產開發企業個數出現縮減。2009年之后，房地產開發企業的個數開始出現持續緩慢增長的趨勢。

截止2017年三季度末，突破千億規模的房企已達11家。其中金地集團、華夏幸福、華潤置地是9月新晉的千億企業，業績分別達到了1023.2億元、1010.3億元和1004.1億元。碧桂同今年前三季度的銷售規模已突破4000億元，萬科地產和中國恒大的業績也分別達到了3947.8億元和3658.8億元。保利地產、融創中國、綠地控股今年的銷售業績實現持續性增長，都已達到2000億規模。

2.市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是衡量產業壟斷與競爭的重要指標，能夠比較準確的反應企業內部的規模水平及分布特征，提示產業組織運行效率的高低。市場集中度越高，表示市場支配力量越大，產業競爭程度越低。本文運用最常用、最簡單易行的絕對集中度指標進行分析。

行業集中度指標是指行業內規模最大的前幾位企業的有關數值X（可以是產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。本文在分析房地產業的市場集中度時，采用房地產開發企業的年度銷售額作為絕對集中度指標，分別計算了2009年至2017年11月的CR4和CR8。

根據貝恩關于產業集中度劃分的類型，無論是CR4還是CR8，從全國范圍來看，我國房地產業的市場集中度偏低，壟斷性和規?；潭鹊?，地區發展不均衡，房地產行業基本上還屬于原子型的市場，從資源配置方面來看，效率不高。

3.產品差異化

所謂產品差異化，是指企業在其提供給顧客的產品上，通過各種方法造成足以引發顧客偏好的特殊性，使顧客能夠把它同其他競爭性企業提供的同類產品有效區別開來，從而達到使企業在市場競爭中占據有利地位的目的。產品差異化是一種有效的非價格競爭手段。它的意義在于通過讓顧客感知企業產品獨特的差異性而影響他們的購買行為，使顧客對本企業提供的特定的產品產生偏好和忠誠，甚至不惜為此支付更高的價格。

一個行業產品差異化程度越高一定程度上標志著這個行業成熟度越高。就我國目前的房地產業來說，產品差異化已經為大多數房地產企業所認識，并在市場經濟的大潮流中快速地付諸實踐，無論是房地產區位的差別化、人文景觀的差別化，還是銷售、服務的差別化、購買者心理的差別化，甚至是物業管理的差別化，在這方面我國的房地產企業進步非常快并且實施效果良好。

房地產行業雖有著天生的異質化特點，但由于我國房地產業尚不成熟，市場集中程度明顯偏低，大多數房地產開發企業規模比較小，自身素質不高，大多未能形成強有力的品牌，加上產品創新落后，許多房地產企業不能構筑起消費者對其產品的偏好，產品差異化程度尚處在較低層次的水平。并且我國房地產業所謂的“差異化”還不是真正程度上的“差異化”，潛在進入者所面臨的需求曲線并不存在真正的劣勢。

4.進入壁壘

進入壁壘是指產業內既存企業對于潛在進入企業和剛剛進入這個產業的企業所具有的某種優勢的程度。進入壁壘具有保護產業內已有企業的作用，也是潛在進入者成為現實進入者時必須首先克服的閑難。進入壁壘的高低，既反映了市場內已有企業優勢的大小，也反映了新進入企業所遇障礙的大小。可以說，進入壁壘的高低是影響該行業市場壟斷和競爭關系的一個重要因素，決定一個市場是否有充分的競爭性以及是否富有效率的重要因素和指標，同時也是對市場結構的直接反映。

我國的房地產業由于其虛擬經營、高負債以及市場的區域性等特點，使其在必要的資本量、規模經濟、技術方面以及產品差別化方面存在壁壘的可能性較小或者基本上不存在進入壁壘，而主要壁壘在于政府的政策方面。由于土地的稀缺性以及房地產附加值高、周期長、交易過程復雜等特點，決定了房地產的有限開放性，而且我國市場經濟還存在一定程度的不完善，所以在我國政策壁壘的存在較為明顯。

政策壁壘是指政府為優化市場資源配置，采取行政手段指導和干預企業進入行業而形成的進入障礙。我國的房地產市場處于密集的政策調控之下，政策主要著力點在于調控房地產企業的土地和資金獲取。對于政策壁壘，可以從以下幾個方面理解：首先，我國城市土地供給嚴重失控，而且土地出讓市場競爭程度比較差。目前，我國的土地制度實行分級限額審批制度，中央在大宗土地交易方面有著強有力的控制權，但作為供地執行部門的地方政府，在增加財政收入以及所謂“政績”利益的驅動下，往往采取“化整為零”的辦法，非法批地租地，以獲得地域性的集團利益。其次，政府主管部門對行業準人的要求偏低。再者，政府對房地產企業的技術力量、土地開發年限、項目開發資金到位情況的監管也不到位。這些制度和政策上的缺陷給一些開發資質不足、抗風險能力較弱、技術含量較低的房地產企業可乘之機，從而在一定程度上也攪亂了房地產市場的秩序和規則。

規模經濟壁壘指相較于在位企業達到的成本最低的有效規模，潛在競爭企業進入市場必須克服的規模劣勢。關于規模經濟壁壘，從縱向發展序列來看，我國房地產企業各項指標每年都呈上升的趨勢；從房地產企業的規模角度看，我國房地產企業規模偏小，難以產生規模經濟；從房地產企業開發規模結構來看，一級企業與二級企業僅占較低比重，五級以下的業也占一些比重，大部分企業的資質只有三、四級，這說明我國房地產開發結構還有待于進一步優化。

由以上分析我們可以明顯看出，我國房地產市場存在著“小、散、亂”的特點，這并不符合一個成熟行業的產業特點。房地產作為資金密集型行業，其土地使用權的獲得、市政配套、市場銷售和售后服務方面都需要大量資金，企業規模過小意味著難以發揮規模經濟的作用、成本無法控制在最低，企業的抗風險能力比較低，競爭層次也就比較低，導致房地產行業整體競爭能力不高，產業成熟度方面還有很大的提升空間。

我國房地產業市場結構優化的政策建議

目前我國的房地產業存在著產業集中度低、結構不合理等問題。我們應根據實際情況，采取相應的對策，促使房地產市場結構合理化，提高房地產市場績效，最終實現房地產市場健康、穩定、可持續發展。

不斷提高市場集中度是實現中國房地產業市場結構優化的重要途徑，但現階段，我國房地產業市場集中度還偏低，因此現階段的主要任務是盡快將它提高到一個適度水平。引導和支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過并購、重組、參股控權來形成實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團，以實現產業的規模化經營，逐步實現其規模經濟和范圍經濟。另外在提高房地產業的進入門檻的同時降低行業的退出門檻，強制性要求一部分資質差、嚴重違規的房地產開發企業退出市場，以提高行業市場集中度。

結語

合理有效的市場結構，是產生規范市場行為與良好經濟績效的基礎條件。近年來的研究表明，無論是高度集中還是高度分散的市場結構都有諸多弊端。高度集中容易導致壟斷，而市場壟斷帶來的社會福利損失已經為人們所廣泛認同。但過度分散的原子型市場結構，也同樣會帶來規模經濟效益的損失和資源配置效率的低下，最終仍然會導致社會福利的損失。因此，我認為應該有一個以有效競爭為基本目標的適度集中的壟斷競爭型市場結構。在全國范圍內提高房地產業的市場集中度，而在一個相對小的區域范圍內適度減少市場集中度，既要防止區域內特大型企業的壟斷，也要鼓勵全國范圍內大型企業遍地開花。

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