淺議調控下房地產企業預售前融資問題及途徑

張小輝

近幾年，房地產市場發展大起大落，自2014年至2016年房地產市場受國家整體經濟下滑及遏制“投機炒房”限購調控影響，從波峰下跌至坡底，房份大跌，庫存積壓；再到2017年峰回路轉，2018年上半年達到峰值，國家針對房地產業出臺系列調控政策，房地產業重新整合，優勝劣汰，房地產經濟波動影響全民生活。在新的經濟形勢和調控政策下，房地產企業融資途徑和融資方法受到影響，傳統的融資模式受到挑戰。為了在新形勢下更好的保障企業開發資金，本文對近幾年因房地產市場發展及政策調控對融資政策影響進行分析，提出行之有效方法，其目的是提高以商品房開發為主產品的企業在預售前融資能力和融資途徑。

房地產 調控 融資問題 途徑

近幾年，我國地產市場已趨于飽和，為了穩定和規范房地產市場發展，國家和地方政府陸續出臺多項調控政策，規整和優化房地產行業，房地產企業金融政策也在調控范圍內，融資難度越來越大，成本越來越高。而融資是房地產企業開發項目必須行之途徑之一，融資途徑和方法影響開發成本的高低、項目的進展。本文即對新調控政策下房地產開發企業在預售前開發過程中融資問題及應對措施進行分析，旨在解決新形勢下房地產企業如何更有效籌入資金。

近幾年房地產市場發展及調控政策

2014至2016年是地產行業嚴冬階段，也是地產行業大洗牌、大整合時代，全國百強房地產企業相繼倒下或轉型退市，中小企業退出樓市，各地出現庫存滯銷、“鬼城”、“空城”充斥網絡，開發商資金斷裂，整個資金循環出現缺口，房地產的黃金十年漸漸遠去。針對以上現象，各地政府陸續出臺政策刺激樓市，“清庫存”、“去杠桿”、“引進人才”、“落戶政策”等紛紛出臺，2017年至2018年，樓市在不斷的調控中逐步回溫，為遏制“炒房”、哄抬房價，國家又相繼出臺了調控方針，如限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”方針，以維持房價的穩定。房地產市場如坐過山車般無法平靜，各大金融機構隨著房地產市場的發展和國家調控政策影響，對房地產業融資政策進行調整，縮緊銀根，房地產企業融資環境和融資途徑不容樂觀。

新調控下房地產企業預售前融資問題

（1）外部因素對房地產融資影響

近幾年，國家對房地產業進行多次政策調控，銀行等金融機構隨之加強房地產行業融資管理，如取締民間借貸，提高貸款利率，限制貸款用途、加強貸款審批和發放，加強貸款監管，嚴格預售政策監控、對貸款前企業自有資金比例達到35%以上，并監管更為嚴格，其他金融機構借貸，如票據、債券發行等融資渠道收縮，信托融資減少，金融去杠桿等使得地產行業融資面臨巨大挑戰。

（2）內部因素對房地產融資影響

影響房地產融資內部因素險包括企業信用、產品定位、融資結構、融資途徑、融資機制管理等。

近幾年，銀行等金融機構對合作企業背景、信用調查更為詳細和謹慎，對項目產品定位、市場預測、開發能力等更為詳實。大部分銀行等金融機構只對帶有“國資、央資”背景及大型股份制、上市集團、一線地產等有資金償還能力及信用能力評級高的企業進行貸款合作，致使民營企業、中小房地產企業因融資難、資金鏈斷裂而無法繼續生存；企業產品模式不符合市場銷售需求，產品定位落后，銀行不予貸款或提高貸款條件，如目前商業地產，大多銀行不再進行或單獨進行商業地產開貸工作，導致因產品定位問題致使企業融資困難；目前大部分地產還是以傳統的銀行貸款模式進行融資，致使融資模式單一，貸款渠道狹窄，企業負債率偏高，貸款成本大；另外，企業對融資沒有建立有效的管理機制，致使融資風險無法預控，如大多企業只重視資金的籌集，沒有行之有效的資金使用計劃、考核、監督管理機制，致使企業資金貸款額度超過實際需求，貸款成本高，后期市場預估不足，無力償還貸款等風險。

新形勢下預售前融資途徑

據筆者了解，目前房地產企業資金問題主要為預售前的開發貸資金短缺，從拿地階段到預售證出具進行銷售階段，這一階段是房地產企業需求資金規模最大時期，也是地產行業建設主要時期，資金供給保障著項目開發的成與敗，是房地產企業開貸的重中之重。預售后，企業資金壓力減少，在良好的市場環境及產品定位下，銷售政策得當，企業資金很快能自足，并提前償還貸款。故本文著重闡述在新調控下預售前房地產企業開貸途徑和方法。

（1）股東融資

股權融資方式適用于新成立的項目公司，不具備融資貸款能力，或以金融機構貸款風險較大等，可選取此融資方式。股東融資有兩種方式，一種投入資本金融資，如加大注冊資金，加大資本公積等財務手段方式融資，股東按照約定比例投放資金并最終收取利益，待項目清算后收回投資成本或待項目公司資金充裕后階段性通過減資收回成本；另一種方式，股東借款融資，并按照同期金融機構貸款利率收取房地產企業利息，一方面增加房地產企業成本，利于稅收籌劃，另一方面股東可以在企業開發過程中通過收取借款利息提前取得項目收益，并且借款資金可以根據項目公司盈利能力隨時收回，也便于股東更有力監控被投資企業經營過程，目前，多數房企股權融資采取債務融資方式。

當然股東融資需要股東實力雄厚，信譽良好，股東的籌資能力和抗風險能力較強，能承受項目公司在預售前開發貸款的壓力，而且一般適用項目體量較小的企業融資，對于體量大的項目可以通過出售項目公司股權，增加股東等方式籌措資金，當然相應對項目整體收益取得降低。

（2）合作開發與并購貸融資

合作開發與并購貸融資方式適用于新開發項目的融資，在合作開發及融資的形式上，二者有相似之處。

合作開發指兩家及兩家以上具備地產開發資質企業共同開發一個較大體量項目，或地產開發商與運營商合作對房地產開發的一種方式。利用合作開發模式，可以減輕原開發企業在項目開發過程的資金壓力和風險，在企業開貸融資條件及背景信用上更具有可信性，同時利用合作開發方式對新項目企業在開貸條件不具備時也可以利用股權融資方式進行，或利用股東借款進行融資。

并購是指針對有土地資源而沒有開發資金或不具備開發能力的中小企業而言的一種融資方式，可以手中土地引入資金雄厚及開發能力強的大型或政府性地產企業，一般這類大型地產企業在進軍其他省市地產行業時，均通過并購、收購地方企業方式來獲取土地或項目資源，比如融創進入西安對天朗的收購就是此類形式，再利用大型企業戰略化的融資方式解決中小企業地產開發的資金問題。

（3）集團化戰略融資

集團化戰略融資方式是針對企業經營項目種類多、產品類型多樣，經營模式不一，但集團財務管控一致的綜合性企業的房地產開發項目融資。這種方式是在地產市場飽和，地產融資條件緊縮情況下，企業經營向多元化發展，其他經營與地產發展相互匹配的一種企業發展模式，也是目前及未來中國實體經濟發展的重要方向，比如目前“旅游文化+地產”模式、“互聯網+”模式等，這種模式下，房地產項目開貸可以利用集團化管控進行戰略融資，同時集團化的戰略融資成本相較獨立的地產項目貸款低，資金獲取途徑多、資金更容易獲取。

（4）銀行信貸融資

銀行信貸融資是傳統的地產行業融資方式，適用于成熟的房地產企業融資，從融資擔保形式上有抵押融資和股東擔保融資。抵押一般為項目前期土地抵押、在建工程抵押、應收賬款抵押等，要求企業自有資金在35%以上才能獲得銀行貸款條件，相對合作開發、集團戰略融資等方式，貸款成本較高，除集團化公司與戰略銀行合作利率相對低些，其他純粹地產公司貸款利率較高，受資產抵押影響，項目后續產權辦理等事宜均受企業貸款清償時間的限制，相對企業的貸款風險較大，但目前還是有許多地產公司采取此類貸款方式。

擔保融資指房地產企業可以股東作為擔保進行融資，無需土地或在建工程抵押，相對貸款利率較抵押貸款較低，地產公司融資風險小，全部轉移給股東方。此種融資模式一般基于股東與銀行有長期戰略合作協議，并將需要融資的地產公司納入戰略范圍，同時需要股東信用、資信、綜合能力等評級較高，符合股東擔保條件方可執行，一般大型地產公司、國企、央企可以采取此類操作。

（5）其他融資方式

開貸過程中融資方式不一定只能單選以上其一，可以根據項目需求及企業條件組合融資方案，比如股權融資與債權融資結合，債權融資與供應鏈融資結合，銀行信貸融資與預收賬款融資相結合，除此之外，還有目前基金融資，受限制的信托融資，債券融資、上市融資等，此處不再贅述。

結語

房地產企業預售前融資是決定項目開發成敗的關鍵因素之一，甚至影響房地產企業生命，制定行之有效的融資方案是企業開貸的前提，實時掌握融資政策和市場變化，把握融資機遇，制定融資方案，監控企業資金使用全過程，同時注意融資量力而行，將企業融資風險降到可控范圍的最小化程度，是企業經營者必須具備的職業能力。

[1]林曉梅.淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2017（36）：88-88.

[2]蒲亞萍.淺淡企業資金管理存在的問題及對策——以房地產企業為例[J].中國商論，2017（9）：21-22.