淺析房地產企業內部資金拆借涉稅問題

吳云

摘 要：本文主要介紹房地產企業集團內部不同資金拆借方式下所涉及的增值稅、所得稅、土地增值稅三大主要稅種涉稅風險，并參照最新的稅法政策，提出了加強此類涉稅業務的風險防控措施，旨在促進房地產企業內部資金拆借行為更加規范，同時提出如何合理籌劃集團內部資金拆借模式。

關鍵詞：房地產；內部資金拆借；涉稅風險；防控措施

近年來，面臨國家各項宏觀調控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業的房地產企業通過銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資所受阻礙越來越多同時成本趨高。因此，在前期拿地階段，眾多房地產開發企業集團不可避免地會通過內部拆借方式調配資金解決新項目土地儲備資金的支付問題，一方面可以提高公司內部資金管理效率，另一方面可降低公司整體運營成本。以下主要介紹房地產企業集團內部不同資金拆借方式下所涉及的增值稅、所得稅、土地增值稅三大主要稅種涉稅風險和風險防控措施。

一、所涉增值稅問題

1.涉稅風險

（1）使用自有資金用于企業內部拆借。就房地產開發企業集團各公司使用自有資金進行內部拆借的問題，可分為有償和無償拆借兩類。有償的內部拆借是指企業將自有資金拆借給集團內其他企業使用并收取利息，根據相關稅法條款規定，應視同金融服務類的企業貸款服務，所收取的利息應按6%繳納增值稅；無償拆借時，財稅〔2016〕36號文件附件1第十四條規定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務視同銷售服務、無形資產或者不動產。因此，根據以上稅法規定，企業集團內部資金無償拆借會被認定為無償提供服務，公司仍需要按照稅法規定繳納增值稅。

（2）通過統借統還方式進行內部拆借。以上方式是指房地產企業通過集團公司發行債券直接融資或從金融機構借入資金，然后根據下屬項目公司資金需求實際情況進行合理調撥，由資金實際使用方實際承擔貸款本息。但根據相關最新稅法條款規定，統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息收入免征增值稅；反之，如高于集團對外統一付息水平的，應全額繳納增值稅。

2.風險防控措施

通過對以上所涉及的增值稅稅收風險，建議房地產企業集團內部發生資金拆借時，拆借資金來源盡量靠攏“統借統還”借款資金即可享受免增值稅政策。但還需滿足以下條件：資金借貸雙方屬于同一企業集團，集團母公司需持有“企業集團登記證”；由集團與各項目子公司簽訂統借統還貸款合同并凋撥資金；集團向內部子公司收取利息需不高于對外支付利率水平。

二、所涉企業所得稅問題

1.涉稅風險

對于房地產企業集團內部之間的資金拆借（包括統借統還方式借入資金和自有資金）而產生的所得稅問題。根據相關條款規定，集團內部拆借所支付的利息支出，只有在不超過按照金融機構同期同類貸款利率計算的數額的部分，才能準予扣除。但房地產企業實際支付給內部關聯方的利息支出，只有當滿足債權性投資與其權益性投資比例為2∶1的范圍內的拆借額度其相對應的利息支出才準予扣除，超過的部分不得扣除。

2.風險防控措施

因此，根據以上具體規定可以看出，房地產企業集團內部之間的資金拆借計息如需在所得稅前扣除，需要滿足以下兩個條件：內部計息的利率不超過金融企業同期同類貸款利率；集團內部資金需求一方確保其債權性投資與其權益性投資比例不超過2∶1，或此筆借款符合獨立交易原則，資金使用方實際稅負不高于提供資金方。

三、所涉土地增值稅問題

1.涉稅風險

對于房地產企業而言，土地增值稅下只要項目成本支出發票合規即可作為可扣除項目抵減收入金額，因此內部集團資金拆借業務所涉土地增值稅風險主要是財務費用中利息支出是否可以全額據實扣除的問題。根據稅法相關條款中開發費用的扣除問題規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除。

但在企業實際經營中，房地產項目公司所涉及的多種融資渠道所獲得的利息憑證各不相同，主要分為銀行貸款專用扣款回單、和非銀行金融機構出具的“利息支付通知單”等付息憑證，而后者可能存在會被認定為不屬于“金融機構證明”，屬于不能提供金融機構證明的情況，而信托、資管等非銀行金融機構的融資成本通常高于銀行貸款，如果該部分利息不能據實扣除，則房地產企業的稅負壓力會大大增加。

2.風險防控措施

根據以上具體的稅法規定可以看出，貸款利息費用如果需要在土地增值稅前進行全額據實扣除，需要滿足以下兩個條件：內部拆借利息費用需要提供金融機構證明；利率不高于商業銀行同類同期貸款利率。但值得提及的是，如果集團內部各企業之間的采用無償不計息的資金拆借方式，而由此產生的增值稅費用，或者各單位之間的資金拆借按照雙方自行約定的統一原則，在企業之間計算利息費用，均不能土地增值稅前進行扣除。

四、如何合理籌劃企業集團內部資金拆借模式

1.對內部拆借方式的選擇

房地產企業集團內部各公司可采取委托貸款方式由銀行介入，借貸雙方可依據銀行出具的貸款利息回單發票作為賬務處理及土地增值稅稅前據實扣除的依據，既確保了內部資金拆借的合法合規性，合理規避了企業的涉稅風險，并借用銀行征信系統，監控借款方到期還款付息，同時也保障了借出方的權益。

2.對內部借、貸方的選擇

對于集團與區域公司間的內部掛賬，可以通過有實際資金需求的借貸雙方之間的直接拆借而只由集團審批的管理方式，同時，應該最大限度地消除集團內部多余資金流轉環節，以降低多環節稅務風險，從而降低公司整體的稅務風險。

3.對內部拆借資金來源的選擇

內部拆借資金來源盡量靠攏“統借統還”借款資金即可享受免增值稅政策。

4.對內部拆借額度的選擇

內部拆借資金需求一方可將內部借款額度控制在自身兩倍的權益性投資之內，保障利息費用可以在所得稅稅前扣除的同時，也避免因此而增加公司整體的稅務成本。

在競爭激烈的市場環境下，房地產企業可以從內部資金拆借業務所涉及的各項納稅政策中汲取管理策略，做好前端業務流程設計，通過合法、有效的稅收籌劃，最大程度的降低稅負成本，促進行業良性發展。

參考文獻

1.賈康.扁平化的財稅體制適合中國.中國房地產業，2014.

2.常建林.淺析企業間資金拆借涉及的稅收問題.現代企業教育，2011.（責任編輯：王文龍）