淺析房地產企業強化資金管理的思路

姜清霞

摘 要：隨著經濟的發展，房地產市場日漸繁榮，房地產企業的融資量大，開發周期較長，對資金周期的要求比較高，容易出現各種資金管理風險，影響房地產企業的正常運營。本文對此進行了分析和探討。

關鍵詞：房地產開發；資金管理；風險

房價高企已經影響到了國計民生，成為了國家宏觀調控的重點行業之一。在國家統一的各類宏觀調控政策、各地政府的限購、限價措施影響下，房地產開發的資金供應量趨緊，項目資金回籠的速度和計劃的完成難度增加，房地產企業面臨資金面緊張的局面進一步更加嚴峻。

一、房地產企業當前資金的現狀：

1.資金籌集難，資金周轉率下降，財務風險加大

房產企業資金不足的情況在大多數中小房地產企業存在。資金不足的原因不僅有企業自身投資決策不恰當、籌融資渠道單一的原因，也有企業日常運營缺乏有效的管理造成。房地產項目開發建設周期長、工程管理不到位、銷售緩慢變現能力差，都會導致資金占用量增加，影響資金周轉率低。

為了降低融資風險，國家對于房地產企業的融資提出了更高的要求，這充分的增加了房地產企業的融資難度，房地產企業要從銀行取得開發貸款難度增加；融資難度和融資成本加大。企業一旦周轉不靈，不能及時補充運營資金，房地產企業面臨資金鏈斷裂的風險，影響了房地產企業的正常運營。

2.資金管理不科學，不主動現象明顯

房地產企業管理流程中，有很多企業還是采用傳統的記張、編制資金報表的形式，使得資金報表存在滯后性，不能夠準確的反應經濟業務的實際推進情況。一些房地產企業忽略了資金管理的重要性，在做項目規劃、評價、前期策劃、招投標、簽訂合同等流程上，財務管理人員參與度不夠或者根本未參與；在項目開服過程中，對資金管理中的預測、控制、分析等缺乏重視，因此企業自身資金和項目不符合的情況屢見不鮮；資金使用與業務進度不協調，造成資金不能有的放矢，用在刀刃上。房地產企業在資金管理的過程中不夠積極主動，影響了資金管理的效果，很多的工作人員在資金管理的過程中，消極怠工，無法充分的發揮資金管理的作用。

3.資金管理意識不強，流于形式

房地產項目開發占用資金量大、開發周期較長。一些企業在按業務執行情況編制資金預算時，相關人員對資金管理重視力度不夠，缺乏對資金計劃、實際使用情況的關注和分析，資金預算的可執行性低下，資金出現不合理利用，進一步使得企業資源配置不合理；企業資金管理考核制度不完善，沒有一個健全的管理體系，造成資金預算管理流于形式，不能在運行中完善、提升。房地產企業在日常的運營過程中，缺乏明確的資金預算，開展業務的過程中經常受資金影響工程進度，不利于房地產企業的發展，同時也影響到接下來的項目建設資金上來。

4.融資渠道渠道狹窄

房地產企業對于資金的需求比較大，因此想要滿足資金需求，提升資金管理水平，房地產企業需要進一步的擴展融資渠道，廣闊的融資渠道能夠為房地產更好的滿足資金需求帶來很好的機會。但是目前房地產企業的融資渠道比較狹窄，融資效率與融資質量無法滿足房地產企業的資金需求，無形中增加了房地產企業資金管理難度，影響了房地產企業資金管理效果。很多時候，房地產企業需要大量的資金，由于自身資金量不足，需要對外融資，但是受資金融資渠道的限制，房地產企業無法及時的獲得足夠的資金，因此企業很多的房地產項目受資金影響無法順利完工，影響了企業最終的經濟效益，對于房地產企業的發展不利。

5.資金管理制度不規范

房地產企業為了能夠提升資金管理水平，針對資金管理制定了針對性的制度，這對于有效的規范資金管理人員的行為具有積極地意義。但是資金管理制度不夠規范，影響了資金管理工作的開展。房地產企業資金管理制定與企業資金管理真實情況存在差距，影響了制度的約束性作用，不利于房地產資金管理行為的進一步的規范。

另外，在房地產企業內部缺乏完善的資金管理體系，導致資金管理制定不夠完善，影響了資金管理水平的進一步提升。由于缺乏完善的資金管理體系，房地產企業的資金管理風險不斷提升，風險一旦發現就會給房地產企業造成致命威脅，不僅影響了資金效益的提升，嚴重的容易造成房地產資金鏈條斷裂，因此作為房地產企業管理者應該對于資金風險管理高度重視。

二、加強房地產企業資金管理的思路

1.在項目前期加強項目可行性研究

房地產企業對于資金的管理從房地產投資的決策階段就應開始。只有提升房地產項目的可行性才能通過具體的房地產項目為房地產企業帶來更多的經濟效益，提升房地產企業的資金量，提升資金的穩定性，為資金管理水平的提升提供資金基礎。在項目前其加強對于項目可行性的研究分析，能夠提升房地產企業管理者對于項目的認識，提前準備項目開展過程中所需要的各種資金，提升資金實用效率，保證項目開展過程中的資金需求能夠得到充分的滿足。另外，通過項目前期加強項目可行性研究分析，能夠對于項目中的資金進行合理的優化配置，提升資金的利用率，提升法房地產企業的資金管理水平。

2.積極拓寬融資渠道籌集資金，給項目需用資金提供保障

受國家金融政策影響，房地產企業融資渠道相對狹窄，不利于房地產企業更好的滿足資金需求，為了能夠提升房地產項目資金管理水平，房地產企業應該拓寬融資渠道。

首先，房地產企業應該加強與金融機構的聯系，根據金融產品的特征，設計資金管理方案，提升資金管理水平。

其次，在信息化時代下，房地產企業應該建立一個公眾的融資平臺，房地產企業成立行業的融資平臺，在融資平臺上通過互相融資解決資金融通過程中面臨的各種問題，充分的解決房地產企業融資難的現狀。在傳統信貸基礎上，可以借助IPO上市、信托、聯合開發等融資的形式，擴大融資渠道，實現融資多元化。

3.合理安排資金使用，提高資金使用效率

在房地產企業的資金管理中，應該樹立全面預算管理的意識，綜合性的考慮各項因素，用好預算管理工具，增強各個部門對本部門資金的管理意識。通過預算編制，能夠對于未來的資金使用情況進行充分的規劃，提升資金的實用效率，為資金管理水平的提升提供可靠保證。在日常的運營過程中，房地產企業的資金使用需要與資金的預算相互結合，資金管理與企業的項目運營之間保持緊密的聯系，通過提升資金與項目運營的聯系，提升資金使用率，保證資金管理水平的提升。資金管理者根據預算數據能夠提升資金審批的科學性，為資金管理水平的提升提供保證。并及時將資金預算的實際執行情況進行分析，以避免資金的浪費和損失，增加企業的成本費用。

4.加強營銷渠道的管理，加快產品銷售和回款

為了提升資金管理水平，房地產企業應該替身過對于應收賬款的重視，提升資金的回款率，增加房地產企業的資金量，保證資金鏈更加的穩定。為了提升資金管理水平，房地產企業應該進一步拓寬融資渠道，保證融資為了提升資金的回款率，房地產企業應該優化營銷策略，提升對于應收賬款回款方面的要求，提升房地產企業應收賬款的回款率，縮短資金回款時間。

房地產企業想要提升資金管理水平，還需要加強對于客戶信譽的管理，開展對于貸款買房的客戶的信用調查以及還款能力調查，保證客戶能夠按時還款，提升資金安全性，為房地產企業資金管理水平的提升提供可靠地保證。

5.規范資金管理制度，建立風險管控體系

房地產企業應該進一步的規范資金的實用流程，簡化工作流程，替身資金實用效率。在進行日常的管理過程中，房地產企業需要建立相應的資金管理制度，通過制度規范資金管理人員的行為，為資金管理工作更好的完成提供可靠地保證。在制定管理制度的過程中，應該深入資金管理的實際過程中，針對資金管理中的問題制定針對性的制度，有效的規范資金管理行為。尤其針對資金管理中存在的風險應該提起重視，防范資金管理風險，提升資金安全性與可靠性。

房地產企業項目開發周期長、占用資金量大、資金回籠比較緊迫，所以更容易造成資金鏈斷裂。因此企業有關部門應綜合分析企業運營特點，結合當前政策和市場變化，充分的提升資金的安全性，為資金管理活動的順利開展提供可靠地保證。為了降低風險，建立專門的資金監督管理部門，為資金管理水平的提升提供保證。

三、結語

總之，資金管理是財務管理中的重中之重，良好的資金運作更是房地產企業健康發展的重要環節。宏觀政策的調控、當地的市場行情，都讓房地產項目的資金帶來一系列的不確定因素，導致房地產項目開發建設和經營管理也存在著一些不確定因素。所以房地產企業有關部門應該綜合分析房地產開發過程中的資金管理上的主要風險，采取有效的防范措施，加強資金管理，實現一定的經濟效益。

同時，房地產企業在運營的過程總應該多方面提升資金管理水平，保障資金管理活動的順利開展，為房地產企業發展提供保證。

（責任編輯：王文龍）