中國房地產價格影響因素分析

王豐

[提要] 近年來，房地產行業受到眾多投資者的青睞。本文通過分析房地產的基本特征、房地產價格的影響因素及升值空間，為投資者及購房自住者提供決策依據。本文通過宏觀視角和微觀視角進行分析，得出房地產價格主要受到供給、需求、政策、區位等因素的影響。

關鍵詞：房地產;投資;影響因素

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A

收錄日期：2018年3月23日

一、研究背景

改革開放以來，我國不斷深化金融業體制改革，逐漸成立了專業化的金融機構，如證券交易所、基金公司、保險公司等。各種各樣的金融產品也應運而生，比如我們熟知的股票、債券、期貨和基金等，皆引發了人們強烈的投資欲望。投資房地產相對于股票、債券等金融產品，對專業性的要求并不算太高。在我國房價逐年攀升的大環境下，投資房地產的風險是相對較低的，因此更容易受到普通人即非專業人士的青睞。

然而，但凡投資，就一定存在選擇的優劣差異。本文將通過宏觀和微觀兩種視角具體分析中國房地產價格的影響因素，即分析區域整體房價走勢和某一樓盤房價的影響因素，為投資者及購房者提供購房決策依據，同時也可以為政府對房價的宏觀調控提供建議。

二、房地產的四大特征

（一）一般商品特征。在國民生產總值（GDP）的計算過程中，購買住宅被看作投資。但歸根結底，房地產還是一種用于交換的商品，它的價格受到供求關系的影響，與房地產供給量呈反向變動關系，而人們對房地產的需求將與其同向變動。

（二）雙重性。房地產的使用價值具有雙重性，體現在：一是房地產是一部分購房者的剛需，它滿足了人們日常居住的基本需求以及企業生產經營的需求;二是房地產反映了人們的投資需求，生產生活中一旦產生閑置資金，便可以通過投資房地產實現資金保值增值的目的，為投資者帶來收益。

（三）地域性。房地產是一種基于土地資源的不動產，無法移動，不具有地理上的流動性。因此房地產的價格與地理區位密切相關，具有明顯的地域性差異，如開發區或市中心的房價遠高于城市遠郊的房價。同理，如果房地產靠近醫院、學校或大型超市，價格也相應較高。此外，不同區位的房地產往往會適配不同的消費群體，其建筑結構、綠化設施等也會有所差異，從而影響價格。

（四）政策性。近年來房地產的購買大多采用銀行貸款的方式，這就使得房地產的需求與利率息息相關，而在我國，利率又受到政府的宏觀調控。例如，當政府采取擴張性財政政策時，利率將提高，人們的存款意向將增強，投資意向或購房意向將減弱。因此，分析國家政策是預測房價的過程中不可缺少的一環，是全國房價的風向標。

三、房價的宏觀影響因素

（一）供給因素。房地產的供給有兩種計算方式：一是加總每塊上市房地產面積與容積率的乘積，如一個城市有三個上市房地產地塊，面積分別為10，000m2、20，000m2和30，000m2，容積率分別為1.5、3.5和4.0，則該城市房地產供給面積為10000×1.5+20000×3.5+30000×4.0=205000;二是房地產供給面積=存量（已上市）-拆毀量+新開發量（未上市）。從供給方面來看，房價主要受到以下幾類因素的影響：

1、房地產供給面積。房地產的總供給面積主要包括現有面積、儲備面積以及潛在面積，其中既包括竣工面積，也包括未竣工面積?，F有面積是指已經上市，可以或已經投入到人們日常生產生活中實際運用的建筑面積，主要是現房，但也包括已經驗收合格、開始銷售的期房。儲備面積是指房地產商家出于自己的某些考慮而保留一部分面積，不投入市場，不進行售賣（不同于空置房）。潛在面積是指正在施工過程中，或已經竣工但還未上市的房地產面積。

從兩種視角來看，房地產供給面積與房價既呈正相關，又呈負相關。一方面在需求不變的情況下，房地產面積的增加將會引起房價下降;另一方面房地產的生產周期較長，供給的變化相較于價格具有滯后性。在短期內，房價的變化并不會改變房地產的供給面積。但長期來看，房價越高，商家越有開發房地產的動力，房地產面積也會隨之增加。

2、房地產開發投資量。這里所說的開發投資量是一個短期指標，一般是指一年內各開發商投入到房地產建筑工程中的總資本量。它將對房價產生雙向影響。如果投資量增加，則意味著在一年內開工的建筑工程增加，就必然使得未來的房地產供應面積增加，從而影響房價;如果房價上升，開發商將看到投資房地產的美好前景，紛紛增加投資量，進而增加房地產供給。所以，房地產開發投資量與房價的變化為正相關。但同時，這種正相關關系也是房地產泡沫形成的根源。當房價持續大幅上漲時，開發商或投資商將獲得大量超額利潤，引發投資熱潮。直到房價遠遠高于房地產本身的價值，便產生了房地產泡沫。房地產是我國的支柱產業之一，因此這種泡沫一旦破裂，將會給個人和社會帶來不可挽回的損失。

3、地價。根據中國地價監測網提供的數據，2013～2017年我國的綜合地價指數從218%上升到281%，其中住宅用地從257%上升到347%。由此可見，中國地價上升速度較快。作為構成房地產價格的主要成分，地價的變動時時刻刻都在牽動著房價的漲落。地價的上漲使房地產開發成本增加，導致房價上漲。而近年來開發商和投資者對于房價上漲的預期，以及國家現階段的土地供給制度又給予房價攀升以源源不斷的動力。因此地價上升已成為我國現階段的趨勢所在。但如果地價上升的速度過快，超過了房價上升速度，將會打擊開發商的投資積極性，降低他們的利潤空間，房地產供給增加將失去動力，從而在一定程度上抑制房價和地價的上漲。

4、建筑材料價格。建筑材料的價格是構成房地產價格的重要組成部分，建材價格上漲意味著開發房地產的成本增加，開發商將會考慮減少投資，從而減少房地產供給。另一方面，房價上漲又會給予開發商未來房價持續上漲的希望，開發商擴大投資，對建材的需求增加，導致建材價格上漲。

（二）需求因素。如果測算房地產供給的指標主要是上市面積，那么衡量房地產需求的指標就主要是銷量了。房地產的銷量受到多重因素的影響，從宏觀的角度看，主要有以下幾個方面：

1、人口凈流入量。房地產不僅是投資者的心頭好，還是一個城市的剛性需求。所以房地產的銷量與一個城市或國家的人口數量有很大關系。人口數量的考察主要依據四個指標：出生率、死亡率、遷出率和遷入率。其中，出生率和死亡率總要對人口總量產生明顯的影響，必然經歷一個緩慢的過程。反之，人口的遷入與遷出則會引起大規模的人口流動，相對而言，速度更快，規模更大。例如，2017年中央設立雄安新區后，周邊一小時內車程的地區，如霸州、徐水、高陽等，開始涌入大批人口。并且，近年來中國農村居民大量涌入城市，而短期內房地產供給的增長具有滯后性，因此造成城區的房源緊張，房價被日益增長的需求所抬高。

人口的凈流入量是人口遷入量與遷出量的差值，主要與一個地區的資源稟賦、產業實力、地理區位和政策性支持有關。資源稟賦占有優勢的城市，主要是自然資源和教育資源等，能為人們提供一個適宜生活的環境。如云南大理的自然環境優越，空氣質量好，因此吸引了大量人口遷入。又如北京的教育條件好，坐擁眾多知名學校，引得眾多家長擠破頭地前去搶占資源。資源稟賦在一定程度上造就了產業實力，產業實力是一個城市經濟發展的重要指標。例如，青島的海洋資源豐富，與海洋相關的產業如生物技術、海洋生物制藥等都在全國名列前茅，目前已成為山東省最具吸引力的城市。此外，一個城市的地理區位也是形成“城市魅力”的重要因素，地理區位決定了交通和信息的便捷性。如鄭州位于中國的中心位置，是連接中國各地的交通要道，也正是因為如此，鄭州的經濟社會發展水平一直遙遙領先于大多數城市，已經形成了對周邊人口的輻射力。當然，一個城市的前景還與國家政策密切相關，通過深圳的崛起，我們也不難發現這點。如果擁有國家的政策扶持，將會對人口產生極大的吸引力。

2、社會觀念。從商品經濟的角度來看，一個城市乃至一個國家的社會觀念在很大程度上決定了消費者偏好。中國是一個重視家庭的國家，國人大多都對住房有著深入骨髓的追求。結婚時，女方父母也通常會關注男方是否有自己的住房。甚至在某些地區，男方如果沒有在縣城以上的地方購房，就找不到結婚對象。當然，這也是我國生活水平提升的表現。20世紀七八十年代時，結婚看的還只是老三件、新三件，現在標準隨著經濟的發展而提高也是情有可原。目前我國還處在快速發展的過程中，對于房地產的傳統觀念一時也不會改變，因此國人對住房的需求還會持續維持一個較高水平。

3、人均個人可支配收入。人均個人可支配收入是人均收入去掉個人所得稅之后，剩余的可用于個人消費和儲蓄的資金量，體現了一國公民的消費能力或潛力。它的增加通常會刺激房地產需求的膨脹，主要有以下三個原因：第一，可支配收入增長使更多想買房的人有了購房能力;第二，對于投資者來說，收入增長將會使他們產生未來房價會漲的預期，從而激發了他們的投資欲望;第三，收入增長將會帶來生活質量與公民消費觀念的全面改進，人們開始追求更高層次的享受，即產生對高端房地產的新需求。

（三）其他因素

1、政府政策。由于我國實行土地公有制，且房地產行業關系到最基本的民生問題，因此政府對房地產的管控相對其他產業更為嚴格，房價也因而容易受到國家政策的影響。前文中提到，房地產的用途具有雙重性，不僅可用于實際的生產生活，還可以用于投資品。因此，當房地產作為一種投資品時，它往往會隨市場利率產生價格波動。如果政府實行擴張性的財政政策，使得貨幣需求增加，市場利率上升，投資需求下降，從而對房價產生抑制效果。

2、銀行貸款利率。銀行貸款利率對房價的作用有兩個方面：一方面目前多數購房者已形成現金流意識，普遍選擇貸款分期買房。如果貸款利率提高，就意味著買房的成本增加，人們便會減少購房行為，降低對房地產的需求;另一方面貸款利率的提高意味著人們的儲蓄收益提高，將會降低投資者投資房地產的意愿。

3、通脹率。我國的銀行貸款利率是由中國人民銀行規定的，因此它是固定不變的，但實際利率卻處在時刻的變動之中。實際利率等于名義利率減去通貨膨脹率，當國家經濟社會出現通脹時，實際利率就會下降。換言之，儲蓄收益會下降，因而人們便會放棄儲蓄，去投資回報較高的房地產行業，刺激房價上漲。

4、CPI。CPI即居民消費價格指數，它主要反映了物價水平。當該指數上漲時，房地產開發的成本增加，導致房價上漲。

四、房價的微觀影響因素

從微觀層面來看，也就是具體針對某個樓盤時，由于樓盤的區位、建設進度、產品質量等各有不同，因此不同樓盤的價格及升值空間也有所不同。在購房或進行投資時，我們應該分析以下因素：

（一）區位。樓盤的區位一方面是指樓盤的交通條件以及周邊的建設情況，如是否有地鐵、醫院、學校等基礎設施。對于購房自用來說，這一點尤為關鍵。不難看出，交通便利或是靠近醫院、學校的樓盤都頗為搶手。不過對于投資來說，并不一定要求樓盤已經具備這些基礎條件，如果政府對周邊地區已有建設基礎設施的規劃，那么也值得投資;另一方面是指政府的城市規劃，看該樓盤是否處在開發區。如果位于開發區，就意味著樓盤周邊是未來城市發展的重心，升值空間無疑是巨大的。

（二）時機。投資必須要看時機，類似金融產品，投資房地產也應該選擇價格洼地，而不應選擇各方面已經發展成熟、價格高的樓盤。價格洼地一般出現在房地產開發初期。很多大型樓盤采用分期建設的方式，投資時應看準樓盤升值潛力，盡量選擇一期房。

（三）產品。本質上，產品才是購房或投資決策的關鍵。是否適合長期居住，是否具有升值的潛力，終歸還是要看產品。產品主要包括產品質量、基礎設施、開發商和產品定位。首先，產品質量是基礎，質量好的樓盤價格或許會較高，但升值空間也大;其次，隨著人們生活水平的提高，社區內基礎設施已經成為檢驗樓盤價值的重要標準。設施齊全的健身房、體育館、整潔有品位的社區綠化等，都是樓盤未來價值的加分項;再次，產品本身固然重要，但也要考慮開發商的口碑。好的開發商意味著優質的物業服務和產品質量，這也是房地產的品牌保障;最后一點尤為重要，那就是產品定位。房價與該樓盤的目標定位息息相關。如果樓盤主打經濟小房型，那么目標人群則主要是低薪人群，或是剛剛遷入城市的農村人口。這種樓盤滿足的是剛需，通常不具有太大的升值空間。如果樓盤主打高端房型，那就要考慮該地區的消費水平。若是在縣城，則不具備較大的市場。若是在一二線城市，則可考慮投資。

五、結語

總而言之，房地產作為一種可用于投資的產品，風險較小，收益較穩定，深受投資者的青睞。不論是購房自住還是投資，都應該謹慎考察以上因素，盡可能地實現利益最大化。

主要參考文獻：

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