論房產測繪工作在城市地產開發管理中的意義

李延鵬

【摘要】在房地產管理中房產測繪是一項重要的基礎性工作，為有關部門進行房地產管理提供大量的、詳實的圖紙及相關數據，其重要性越來越受到房地產開發和管理部門的重視，就房產測繪在房產管理中的作用問題進行簡要的闡述。

【關鍵詞】房產測繪；房產管理；作用

房產測繪的基本內容包括房產平面控制測量、房屋調查、房產要素測量、房產面積測算、房產圖繪制、變更測量、成果資料的檢查和驗收等。本文主要著重對房產平面控制測量、房屋調查、房產面積測算及房產測量成果的內容進行探討。

一、房產測繪綜述

房產測繪與房屋建筑面積計算管理是房地產管理的主要職能，也是政府部門對房產的權屬和面積進行管理的基本手段，同時，通過精確、及時的房產測繪可以有效加強對房產的計量和監督，因此，房產測繪在房產產權管理、產籍管理以及進一步規范市場、保護人們的合法權益等方面都有著非常重要的作用。傳統的房地產測繪的效率比較低，采用的主要測量儀器是皮尺、經緯儀、平板儀等，都是在測量現場，利用比較原始的尺規作圖的方式完成圖紙的繪制工作，優點是可以在現場進行及時核對，缺點也很多，最主要的是效率低、圖紙的質量不高。

隨著科學技術的不斷發展，目前在房地產測量中，GPS全球定位系統、遙感技術、地理信息技術得到了廣泛的應用，最常用的測量儀是全站儀，這種儀器比傳統的測量儀器效率提高了很多倍，而且精確度也得到了明顯的提高。房產測繪工作中，分為外業勘丈和內業兩大部分，外業勘丈主要是對測繪工作中涉及到房屋的形狀、尺寸及房地產要素通過技術手段進行詳細的、準確的記錄和描述，這項工作是隨著房地產的發展而實時地、動態地進行的，其結果影響到整個房地產管理工作的客觀性、真實性，是我們進行房地產產權產籍管理中的重要基礎性工作：內業的重要任務就是把外業工作中采集到的各種數據進行加工整理，使這些數據與房地產管理的資料相配套，作為房地產管理的基礎資料和依據，可以說房地產管理中一些基礎的幾何圖形、房地產的屬性特征、相關書籍的加工和處理都是通過房產測繪完成的，房產測繪工作室確保房地產管理規范、高效運行的前提和保障。

二、房產測繪的主要工作內容

我們要想弄清楚房產測繪在房地產管理中的作用，首先要分析房產測繪的主要工作內容，因為，房產測繪的工作內容無不與房產管理有著密切的聯系，其測繪的成果在房產管理中發揮著極其重要的作用。房產測繪的主要內容有通過測量確定房屋所處的位置、房屋的形狀和面積，要完成房產分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖的測量和繪制工作，同時，還要做好座落、產別、層數、產權人、建成年份、產權性質、建筑結構、建筑面積、分攤面積、用途、墻體歸屬等房產要素的調查工作。在這些工作內容當中，房產圖是房地產管理部門進行房地產權屬管理的基礎資料，在通常情況下，房地產管理部門為了保證房產圖的真實性和準確性，都要組建一支專業的測繪隊伍對房產圖紙資料進行必要的補測，精確地繪制每一宗房產的分丘圖、房屋分層分戶平面圖，并進行統一的編號，這些基礎的測繪工作為有效地進行房地產管理提供了準確的、法定的成果，是房地產管理部門日常工作中的重要行政行為。

三、房產面積測算的內容

面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產權面積、共有公用建筑面積等的測算。

（一）房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固的永久性建筑。

（二）房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的面積，按房屋的內墻面水平投影計算。房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

（三）房屋的共有共用建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

四、房產測繪的意義

（一）房產測繪為房地產管理的建檔工作提供了大量的、較為詳實的基礎資料。我們進行房地產管理需要依據大量的基礎資料，以此來確定每一宗房產的位置、權屬、面積等信息，房地產管理部門就是依據房產測繪所采集到的各種信息為每一宗房地產建立檔案，以便在工作中進行查閱，因此，如果沒有大量的房產測繪工作，房產管理的建檔工作就不可能做好，房產管理工作也會失去可靠地、詳實的依據材料。

（二）房產測繪的成果是房地產管理中維護當事人合法權益的依據，發揮著“證據”的作用。房地產管理中經常會遇到涉及權屬爭}義、邊界不清有關的糾紛，在處理這些糾紛的時候，我們可以依據房產測繪通過實地勘測獲得的非常詳細的有關數據，配合房地產管理部門的檔案資料，這些糾紛中比較棘手的問題就會比較明了，這些測繪中所得到的各類數據就是最真實、最可靠、最權威的解決糾紛的依據。

（三）房產測繪工作為房地產部門加快推進信息化建設提供了大量的基礎資料。隨著信息技術的發展，房地產管理為了提高辦事效率、有效規范房地產市場、簡化辦事程序，幾年來在加快推進信息化建設的進程，在此過程中，需要有房產測繪中采集來的各種數據，以這些資料為基礎，進行房地產信息化管理系統的研究和開發工作，實現信息化管理。如果沒有房產測繪人員的勘測工作，就不可能得到這些數據信息，所謂的房地產信息化管理系統也只能是一個空殼。

（四）房產測繪工作有助于房地產管理部門實現對房地產的動態管理。隨著房地產市場的日益活躍，權屬變更問題比較普遍，并且隨著居民經濟條件的日漸好轉，擴大住房面積、改善居住條件的愿望更加強烈，但是，目前的國土資源管理部門對地產的管理和控制比較嚴，因此，會出現一些非法占用土體、私白搭建房屋的現象，這也是房地產管理部門面臨的一大難題，房產測繪部門的一項工作職能就是依據房地產管理部門的工作需要，對相關房地產進行補測，獲得最新、最真實的數據，補測到的這些數據被補充到管理系統當中，可以實現對房地產資源的動態管理。

五、結語

房地產行業是目前我國國民經濟的重要支柱之一，房地產測繪是房地產行業的一項基礎性工作，可以為房地產管理部門和相關企業提供詳實的基礎數據，隨著房地產行業的快速發展，越來越多的人們認識到房地產測繪的重要性，因此，我們要高度重視房地產測繪工作，充分發揮其在房地產行業管理和信息化建設等方面的重要作用。

參考文獻：

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