閑置倉庫的開發利用探索

周恩明

[摘要]為提高閑置倉庫的利用率，采用實地考察法、文獻資料法和專家訪談法，對閑置倉庫的管理現狀和經營模式進行分析，建議要提高領導者對閑置倉庫管理的認識，各級管理人員在通過有效管理防止資產流失的同時，應該采用合理的租賃手段，充分發揮閑置倉庫的使用價值。

[關鍵詞]閑置倉庫；經營；開發

[DOI]1013939/jcnkizgsc201818174

1引言

11研究目的與意義

當前社會快速發展物流，由此導致中間商減少，各市區縣出現大量閑置倉庫。物聯云倉網公布的數據顯示，近1年來，全國倉庫利用率只有7759%，也就是說，閑置倉庫的未利用率達到2241%。在線倉儲面積穩居1億平方米以上。文章通過對閑置倉庫的管理現狀和經營模式進行分析，旨在提高閑置倉庫的使用率。

12研究對象與方法

文章采用實地考察法、文獻資料法、專家訪談法與案例分析法，以閑置倉庫的經營管理模式為研究對象，探索新的閑置倉庫的盈利方法。

2閑置倉庫的供給類型

根據倉庫的主管部門不同可分為：自用倉庫、公用倉庫和保稅倉庫三種不同類型。不同類型的倉庫有其相應的經營管理模式。

21自用倉庫

這類倉庫均由各企業自營自管，只存放本企業的貨物，不對外。擁有自有倉庫的企業在進行倉儲活動可以更大程度地控制倉儲，管理也更具靈活性。鎮泰集團是一家以電子、塑膠、毛絨玩具為主，兼營禮品、家電和兒童用品，產品100%銷往歐美的一個公司。該公司擁有自己的倉庫，具有較強的控制能力、低成本優勢、人力資源優勢與稅收和無形資產方面的優勢，給顧客一種持續、長久和穩定的商業運作印象，現已成為粵、港、澳玩具業頗具代表性及影響力的公司。

22公用倉庫

這類倉庫面向社會租賃，由經營者自行管理。2014年，羅礦公司安全優質完成保稅第一船“海洋光芒”輪5萬余噸非洲塊礦的接卸與入庫工作。對于羅礦公司來說，既解決了國外港口堆存費用高、無法保證裝運期限等問題，又不影響業務正常成交和及時交貨。除此之外，對于有自有倉庫的公司來說，公用倉庫無疑為企業緩解了倉儲壓力。

23保稅倉庫

保稅倉庫由海關統一進行監督管理，專門存放進口未稅的商品。江門市日新日盈保稅倉庫可為進出口企業免稅存放貨物。保稅貨物進入保稅倉庫儲存視作境外貨物，可暫免領進口許可證，保稅貨物進入保稅倉庫，可分批出庫，提高加工手冊的使用效率。通過保稅倉庫儲存，可降低企業資本營運成本，如對貨物進港未辦齊進關手續的企業，可將貨物暫時存儲于保稅倉庫，減免港區費用及海關滯納金。

3閑置倉庫經營類型

31整體租賃

整體租賃指的是持有者將倉庫整體出租給一家商業企業，由這家商業企業進行商業規劃以及經營，持有者每年收取租金。整體租賃雖然是經營管理的初級模式，但對缺乏經營條件和經營人才的持有者來說，仍然是最主要的利潤來源之一，租賃經營是通過合同形式把經營者同所有者的關系確定下來，在一定程度上實現了所有權與經營權的分離，體現了經營者責、權、利三者的統一，承租人按合同規定交付租金和維護資產外，享有較大的經營自主權，能夠不受行政干預地安排和組織物業的人、財、物，充分體現了高度的靈活性與適應性，租賃經營可采用三種形式，個人承租、合伙承租、法人承租。通常以一年租期為周期，利潤為租金，投資回報率在3%～5%。

優點：結算方便；倉庫可進行抵押貸款，有利于開發新項目。缺點：收益低，其回報率在3%～5%之間；租期長，倉庫就算升值，其變現的難度很大。適用類型：資金實力雄厚的擁有者；經營相對保守的擁有者；售后返租的產權式物業開發商。

32單次租賃

單次租賃指的是在短時間內頻繁地被不同人使用，使得這間倉庫被充分利用，產生最大利潤。主要集中在批發零售市場地區，無法找到長期固定的租客，短期租客需求旺盛的情況下發展起來的新興業務。單次租賃管理包括對倉庫的財務、環境、保安、工程、風險、合同、單元以及增值服務的管理。這要求經營者具備上述所有才能，是一個巨大的挑戰。以一年租期為周期，利潤為租金，單次租賃投資回報率在007%～008%之間，假設一年利用率為55%（大概單次200次），即一年毛利潤為14%～16%，除去日常維護費用2%，人工等其他費用4%，凈利潤的投資回報率在8%～10%之間。

優點：完全獨立的空間，如何使用這間倉庫完全由你決定，享受完善的環境設備設施給你帶來的便利；在時間上并不連續使用的商家，選擇單次租賃是一個節約成本的好方法。因為租期完全靈活，商家可以選擇不同時段不同類型和不同地點的倉庫，使自己運營有效最大化。

缺點：國家在此行業上并未出臺相關政策去管理稅收問題。自行管理成本相當高昂，且需同時兼任客服、維修等。在市場需求大于供求時，會出現無倉庫可租用的情況。適用類型：有時間精力的擁有者；自營自用的擁有者。

33改建后營運

改建后營運指的是將倉庫改建為酒吧、畫廊和羽毛球館等方式運營，使得這間倉庫以另外的形式進入消費者眼中，重新進入市場。改建后運營不僅需要經營者自身具有單次租賃管理辦法的才能，同時還需要經營者洞察各個行業的發展前景及作出準確判斷和預測。以一年租期為周期，利潤為經營物業的盈利所得，以改建為體育場館為例，計算營業利潤，凈利潤的投資回報率在11%～13%之間。

優點：在市場閑置倉庫供過于求的時候，這樣可以進入其他市場，規避市場風險。可以帶來更多的機遇與利潤。缺點：酒吧、畫廊和羽毛球館等要求的一些條件例如防火措施跟倉庫要求的不一樣，有政策風險。改建需要一次性投資，需要經營一定時間才能收回成本。適用類型：倉庫本身的結構類型和周邊環境適合改建后營運；具有商業專才的擁有者。

4閑置倉庫的開發利用小結

對于閑置倉庫的開發利用，首先要提高領導者對閑置倉庫管理的認識，企業領導者應該認識到閑置倉庫并非毫無價值，簡單地將倉庫閑置，不花人力、時間去管理，是無法實現固定資產保值、增值的，應想方設法、科學合理地將閑置倉庫利用起來。各級管理人員要充分認識閑置資產的利用價值，在通過有效管理來防止資產流失的同時，采用合理的租賃手段，充分發揮閑置倉庫的使用價值。首先，應先對閑置倉庫的狀況做一個情況概述，包括面積大小，設施新舊程度等。其次，應從租賃業務的成交額中提取部分資金設置專項基金，一部分用于閑置倉庫的管理工作，另一部分用于獎勵在閑置倉庫租賃工作中表現突出的單位和個人。最后，充分利用網絡技術平臺，加強系統數據維護，確保閑置倉庫信息披露的及時性和準確性。另外，在企業外部也要建立方便、快捷和有效的經濟信息網絡，以便及時了解市場、研究市場及開拓市場。

參考文獻：

[1]金光禹關于寄售維修型保稅倉庫的經濟分析[D].上海：上海交通大學，2011.

[2]張小剛體育場館的經營管理模式與設計[D].上海：同濟大學，2007.

[3]趙鵬霄完善石油企業閑置固定資產租賃管理的對策[J].油氣田地面工程，2010（6）.