淺談新型城鎮化背景下物業管理發展的新思路

宋紫華 周猛

摘 要：在城鎮化過程中導致的城市群落結構的改變，給新興的、與房地產行業密切相關的物業服務行業帶來不小的挑戰。 在這種形勢的帶動下，物業管理行業挑戰與機遇并存，更容易凸顯出自己的優勢。 本文將分析和討論物業管理在中國新型城鎮化建設背景下的發展情況，并針對性的對所產生的問題提出新思路。

關鍵詞：城鎮化；新型城鎮化；物業管理

基金項目：山東工商學院大學生創新創業訓練計劃項目，支持項目編號：20170101。階段性成果

1 新型城鎮化下住房市場的發展

1.1 分析目前新型城鎮化建設中的阻礙

在中國目前新型城鎮化建設的過程中，一方面由于我國農村人口眾多，農民們落后的知識水平和陳舊的思想觀念使他們原本適應的農村生活方式，不愿意被新興的生活狀態和生活節奏所改變。另一方面現代科技的飛速發展推動了智慧經濟的運用， 促進產業之間轉型發展，同時為城鄉轉型發展提供了很大的上升空間，但同時，智慧經濟的使用局限性和推廣普及程度也給一部分農民帶來困擾， 加大新型城鎮化發展的難度。

1.2 住房市場有可持續發展空間

城鎮化是改善民生的必經過程，也是經濟增長的必然要求。相關數據統計表明，城鎮住房需求與經濟發展和城鎮化的水平有著密不可分的聯系。 近年來，我國城鎮家庭戶口數量快速增加，但住房市場發展卻較為落后，沒有一套完善的體制。 哪里有痛點，哪里就有機遇，因此，這也成為在我國廣闊而穩定的住房市場中能夠擁有巨大潛力的原因之一。

1.3 堅持以人的城鎮化為核心

新型城鎮化的本質是人的城鎮化。農村人口的遷移使得城市住房市場的需求量不斷增加，在這種條件下，房地產行業后續的投資無疑會成為一個新的契機，即物業管理行業。而物業管理的流入也將對他們以往的生活方式和生活質量起到改善作用。因此，新型城鎮化過程中，大力發展物業管理這種新興的服務產業可以作為一個突破口。

2 新型城鎮化下物業管理的新機遇

2.1 物業管理市場蓬勃發展

在新型城鎮化建設的帶動下，物業管理行業更容易凸顯出自己的優勢。 城鎮人口日益增多，我國住房市場需求量增加，人們生活水平及思想意識的提高也使對于物業的關注點不僅落在對房屋基本的維修養護、對其配套的設備設施、相關附屬物、場地等的管理上，而是將更多的關注點落在了居住環境以及社區服務上，小區物業服務的質量早已成為住戶選擇房屋時所考慮的一項重要元素。不得不說，隨著我國房地產業的日漸成熟以及人民生活質量的不斷提高，物業服務行業在當今的中國社會已經越來越被大眾所接受和需要。

2.2 拓寬物業市場發展范圍

物業管理的服務范圍十分廣泛：最基本的包括在一定空間范圍內，建筑物相關設備設施的維修養護、其周邊的環境維持、秩序維護，這針對的是傳統的住宅、寫字樓等。而隨著我國社會越來越細化的管理，物業管理行業的服務范圍也開始向高速公路、航站碼頭、旅游景區等方向過渡。凡有建筑物之處，即應有物業管理，因此我國物業管理行業需要針對不同的市場需求面，不斷拓寬其發展的范圍。

新型城鎮化發展的目標不僅僅是將城鎮土地面積擴大，更重要的是把“人”實現真正的城鎮化。正是由于這一點而使得物業管理行業的發展空間不斷被拓寬， 將冰冷的“造城運動”在物業管理逐漸滲透參與的過程中，把農民群體真正融入其中， 找到能夠讓其安身立命的家園。

2.3 緩解就業壓力，帶動各方協同發展

物業管理正在走向中國經濟體系中最大的服務行業，它能夠在我國目前快速的城鎮化發展過程中提供較為廣闊的就業平臺。首先，物業管理本身就包含了房屋裝修的監管、維修、養護，公共設備設施的管理及養護； 保安、保潔服務； 車輛管理； 綠化養護以及小區文化建設、綜合經營服務等眾多內容，可以滿足大批各行各業的專業人員的就業需求。其次，物業服務還有許多外包工程，能夠同時滿足維修養護、園林綠化、家政服務等相關行業從業人員的就業需求，增加此類行業的就業人數。 另外，近幾年的物業行業也積極利用大數據、互聯網+等形式開展服務，同樣吸納了一批IT領域的人才以及各類高校的高學歷專業人才。 物業行業在解決農村人口城鎮化過程中的社會就業問題發揮了積極作用，緩解了城市就業壓力，同時帶動其他各方協同發展。

2.4 改善人居環境，促進城市文明發展

物業服務行業時時刻刻都在接觸著人們最關心、最直接、最現實的生活問題，這也體現了新型城鎮化最本質的要求——“人的城鎮化”。物業管理是現代型服務文化的先行者、傳播者。在物業管理行業從業的人，必須具備高度統一的職業規范和社會道德，可以說，物業管理行業造就了一批具備現代化思維的管理者和具有現代化意識的公民，他們改善著周邊的生活環境，用自身文明的行為舉止潛移默化地影響著他人，營造出良好的社會風氣。

3 新型城鎮化下物業管理的挑戰

3.1 行業轉型難，缺乏高級物業管理人才

受中國傳統觀念影響，物業服務行業在我國還存在一定社會認知偏差，很多人并不認為這是一項體面的工作，也并不認可物業行業的工作者在其職位上的專業化與職業化。業外常常錯誤的認為物業管理技術含量低，是一份不需要高素質人才就能夠完成的工作，而社會輿論導向又常常將不公平不公正的評判直接壓到物業人身上，再加上物業服務行業的平均薪酬水平無法與其他行業相比，所以，尤其是對于剛開始接觸到物業管理這一專業的本?？粕瑢τ谖飿I管理這一行業產生抵觸情緒的并不占少數，這也導致了人才的大量流失。不能夠使物業管理人員的實際需求和自我價值實現得到滿足，這使得物業管理行業一直缺乏高素質、專業性的人才加入。

3.2 物業管理資金籌措遇瓶頸

在城鎮化的過程中，物業服務企業務必要接觸到農村龐大的物業市場，可想而知，對于從未接觸過物業管理的鄉鎮來說， 很多物業配套設施都不健全，單靠物業服務企業來完成投資建設是很難的，也容易使處在微利行業的物業服務企業產生消極情緒。雖然，現已建立政府補助、社會贊助、村民自籌、營業用房收益補貼等籌集物業管理資金的渠道，但隨著城鎮化的普及，物業服務企業僅僅靠以上途徑籌集的資金是遠遠不能滿足于越來越多的農村社區實施物業管理的。 尤其是已習慣于自己承擔自家周圍的環境衛生的農民來說，讓他們花錢買服務就是難題，更別說讓他們自籌資金來完善物業管理設施了。因此，在物業管理向城鎮化推進的過程中，必須解決經費籌措難、農民掏錢難的問題，否則物業服務企業難以為繼。

3.3 鄉鎮新社區管理難度大

在新型城鎮化建設過程中，隨著城市的逐漸拓展，服務管理服務對象良莠不齊，農民居住形態多種多樣，一些管理機構、組織難以改變或重新設置，物業服務的開展勢必加大難度。物業管理進入鄉鎮首先要面臨的問題就是需要重新設置物業管理機構。其次，糾正城鄉居民的傳統觀念和文明健康的生活方式在短時期內也難以完成。因此，如何給他們提供更基礎的保障，讓他們信任并且愿意接受物業管理服務是一大難題也是急需解決的問題。

4 新型城鎮化下物業管理的新思路

4.1 廣納賢才，提高物業人的專業性

物業管理作為新興的大型服務行業，應當在城鎮化建設過程中起到積極作用，占領行業優勢地位?，F在在新型城鎮化的建設中，物業管理行業如果想抓住機遇，就必須廣納賢才，通過企業對口高校等方式，注重高校對高素質物業管理人才的培養工作，用專業化的物業服務思維來激發行業的潛力。同時增設基礎性崗位，對農村人口城鎮化而引起的就業壓力起到一個緩沖作用。因此，在這個過程中創新和改革都是必不可少的。

4.2 尋求政府支持，加快政策制定

在新型城鎮化物業管理的發展過程中，物業管理行業要積極尋求政府相關部門的支持和幫助，將城鎮化物業管理優先提到日程上來，制定適合于鄉鎮物業的專項政策，對鄉鎮物業服務資金提供政策上的支持和保障，用政府的力量來促進物業管理在鄉鎮地區的普及。此外，也需要立法部門盡早健全物業管理相關法律法規體系，讓物業行業擁有堅實的后盾。為物業管理行業提供一個較為和諧、健康、穩定的發展環境。來促進城市邊緣的物業發展，推動城鎮化建設。

4.3 企業抓住機遇，全面推進物業管理

在發展空間巨大的物業管理行業，企業應該繼續擴大經營規模，積極響應新型城鎮化建設，緊跟時代潮流，積極轉型。將鄉鎮地區原有的傳統型、勞動密集型的服務管理模式向科技化、智慧化、信息化、規?；?、創新化的現代物業服務模式進行轉化和升級。 考慮今后智能化軟、硬件以及互聯網、大數據等方式在鄉鎮社區如何有效的推廣、物業管理知識在農村人口中如何普及等現實問題，物業服務企業應當抓住城鎮化建設機遇，向社會全面推進物業管理。

5 結語

在即將全面建成小康社會的時期，在建設新型城鎮化的要求下，物業管理行業轉型升級極為關鍵，許多行業管理者認識到了物業管理擁有著巨大潛力和發展前景，機遇與挑戰并存，有利于整個行業在社會中的形象和地位的提升。因此，在面對眾多挑戰的過程中，物業人應該開拓進取，勇于創新，為物業管理行業帶來更多發展的可能！

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作者簡介

宋紫華（1996-），女，遼寧丹東人，本科學歷，從事物業管理方面的研究。