我國房地產資產證券化系相關問題的思考

王尚全

【摘要】加速中國房地產金融領域改革已成為學界和實務界的共識。資產證券化方式是中國房地產金融融資模式變革的方向之一，其變革也必然導致金融風險的性質、分布及傳導機制出現(xiàn)新的變化和新的特征。資產證券化的發(fā)展已經不純粹是金融性行為，它首先以提高我國住房金融體系微觀運行效率的新手段出現(xiàn)，繼而可能打破政府介入所形成的風險共擔與利益共享機制，帶動房地產業(yè)相關利益主體關系的變革與重組，促進利益主體之間的協(xié)調。

【關鍵詞】房地產 資產 證券化

如上所述，目前的房地產資產證券化的發(fā)展具有以下特點：

基礎資產的法律形式的合同權利。房地產抵押貸款證券化的房地產投資權益證券化，資產證券化的法律作為合同的權利。

許多參與者，復雜的法律借款人和貸款人的借貸法律關系，委托人和受托人之間的關系，（SPV）與原始權益人的資產轉讓，SPV和承銷商承銷關系，許多中介機構提供的服務和合同關系等，資產證券化的過程，是不同的法律關系、法律法規(guī)等方面的不同。

安全性高。投資者由于證券化風險隔離設計，僅依賴于標的資產的現(xiàn)金流收入本身，發(fā)起人的信用為擔保與發(fā)起人的破產風險隔離、（SPV）的破產風險隔離的SPV的資產證券化，或一個項目中的一個網絡的（SPV），或者證券資產管理分開，SPV的范圍是不是有害的，資產證券化現(xiàn)金流收入的專業(yè)金融機構的資金獨特的設計，降低了風險，提高了安全系數。

證券品種多樣化，適合房地產證券本身，根據不同投資者的投資偏好，不同的設計，不同的證券，通過證券和轉付證券，債券，收益等等。

這項政策是房地產證券化起源于美國，美國政府的作用是分不開的，而且美國政府干預更深一側的市場干預和影響市場經濟的發(fā)展，另一方面，詳細的法律和規(guī)章法規(guī)來規(guī)范和引導市場的發(fā)展。

一、中國房地產資產證券化發(fā)展現(xiàn)狀

在中國經濟中房地產起到了支柱性的作用，涵蓋了百姓生活和國民經濟，涉及到上下游產業(yè)60多個，對宏觀經濟的影響非常大。

中國經濟增速呈現(xiàn)“新常態(tài)”，以房地產為代表的傳統(tǒng)行業(yè)最為突出。

對于中國的樓市股市時代的到來。房地產資產證券化直接將房地產投資轉化為有價證券，方興未艾。中國的房地產資產證券化蓬勃發(fā)展。中國房地產行業(yè)正在進入“存量時代”，房地產開發(fā)和管理模式發(fā)生了巨大的變化。從“開發(fā)商+銀行融資”改為“私募股權投資基金和其他資產管理機構+CMBS/類REITs”資管分離商業(yè)開發(fā)模式轉變。

“目前，中國的證券化資產持有人的需求是很常見的，但最大的問題是，資產存在質量或租金收入不是由持有人發(fā)行的產品的預期大小相匹配。在中國經濟時報記者專家說，“這需要專業(yè)的房地產咨詢服務資產的升級改造，提高運營效率，降低成本，提高質量，提高物業(yè)的租金收入，證券發(fā)行的產品更大，對于持有更多的資金。”

二、中國房地產資產證券化出現(xiàn)的問題

（1）產權制度不完善。現(xiàn)在中國的所有權和使用權分離政策，還不能滿足資產證券化的需要。沒有明確規(guī)定對不動產使用權到期后如何延續(xù)或確權。短的使用期限對房地產資產證券化發(fā)展的出現(xiàn)了制約性。

（2）稅收和法律制度不齊全。對REITs的建立、上市、發(fā)行、運作、分紅、交易及特殊的目的公司地位等方面，缺少齊全的規(guī)定，限制了REITs為代表的的房地產資產證券化在中國的發(fā)展。

（3）監(jiān)管嚴格限制金融創(chuàng)新。中國政府對待金融監(jiān)管的態(tài)度一直是保持著審慎狀態(tài)，致使金融創(chuàng)新不足。本市場結構不健全，機構投資者占比例不高，體系國際化程度低，輸入性風險防御能力不足。對于中國來說，房地產資產證券化的發(fā)展相對比較緩慢一些。

（4）信用體制和運營方面不健全。如果MBS收益率降低了一些，可想而知，就會導致市場的認購不足，MBS整體的規(guī)模也會很難做大。中國房地產市場歷程短，個人信用體系還不完整，信用違約成本低，這就會導致數據可信度和可獲取度受損。信貸機構也受限。至此銀行會選擇少數的優(yōu)質的房貸進行證券化了。

房地產投資信托的發(fā)行也面臨著一系列的風險。一是房地產市場風險的周期，受房地產衍生證券可能會出現(xiàn)周期性的價格波動；二是政策風險，如果相關的法律、稅收制度和會計制度的變化，可能會影響房地產投資信托基金和債務的房地產資產評估三的持股比例；通過利率的變化引起的價格波動的風險；四是在全球和地方經濟下滑甚至衰退的經濟的整體風險，房地產的租金將下降，而空置率和租金的違約率將增加，將房地產投資信托基金的收入的影響。收益率難以彌補資金成本，發(fā)行REITs面臨諸多風險。通過資產證券化，這己成為一些自住地塊實現(xiàn)利潤的制約因素。據了解，Qianhai Vanke Penghua REITs產品登陸后，幾乎沒有同類產品。分析人士認為，目前的高稅負是房地產投資信托發(fā)展的一個主要阻礙因素。

（5）企業(yè)運營能力不足。目前中國地價房價企業(yè)、物業(yè)供給過剩了、零售業(yè)受到電商嚴重的沖擊，導致了租金收益低、升值力小。對賺快錢的幻想，內地物業(yè)對長期持有投資性物業(yè)的有意愿不是很高，運營投入的比較少，導致投資人減少了對中國不動產證券化的投資。

三、對中國房地產資產證券化發(fā)展的相關建議

建立完善的法律和政策，加快體系制度的建設，完善REITs運營模式，作出一些稅收優(yōu)惠制度。

支持金融創(chuàng)新，加強供給側改革，實現(xiàn)基礎資產多元化的發(fā)展，發(fā)展房地產資產證券化產品，將房地產資產證券化資產的范圍擴大。多好風險防范，完善信用體系，建立機制，確保基礎資產的質量。

加強企業(yè)運營，從傳統(tǒng)的開發(fā)商轉變到現(xiàn)代運營商，從傳統(tǒng)的建設、銷售模式轉變到運營、持有模式，從實業(yè)型房地產企業(yè)轉變到金融型房地產企業(yè)。

四、結束語

不動產市場系統(tǒng)和中國的證券市場系統(tǒng)齊全。首先，國家金融政策的調整，中國的房地產市場的發(fā)展己經在不動產開發(fā)、房地產金融、市場部門的保險和其他綜合匹配功能，第二，中國證券市場經過幾年的發(fā)展逐漸成熟和規(guī)范，提高了證券市場的限制。法律制度逐步形成、證券投資組合管理、證券交易條件的改善，也有一些證券市場的發(fā)展經驗、不動產證券化的金融市場的良好基礎。中國也有不動產證券化的良好的經濟環(huán)境。從整個國家的宏觀經濟基礎來看，中國的經濟運行狀況良好，創(chuàng)造了深化金融體制改革和穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，作為不動產的證券化。