房地產企業成本控制分析

楊彥榮

摘要：隨著改革開放不斷深入，城市化不斷發展，傳統住房供給已逐漸變成市場貨幣化，從傳統的單一住房變成今天的大額商品消費。由于近年來政府政策的不斷控制以及人們消費觀念的轉變，房地產行業的運營和發展受到了巨大的挑戰，迫切需要對成本控制提高房地產企業生存能力。本文通過對房地產現狀的成本控制問題進行剖析，從影響房地產成本的方向進行仔細分析，提出控制成本的一些參考意見，以促進提高房地產企業的利潤空間。

關鍵詞：房地產；成本控制；問題分析；建議措施

1、房地產的成本的主要來源

房地產的成本包括土建、設備、土地和管理費用等，其中作為房地產的主要成本有土建、土地和設備費用。

1.1主要成本費用的支出

從房地產開發過程中資金的數據表明，用在房地產的土地、土建和設備費用占據整體成本支出的大部分，作為房地產支出的主要經濟支出。其中又以土地成本最為重要，開放商在房地產開發之前要做好土地的購買、成本的置換以及土地動遷等費用問題。房地產開發商在動工之前都要算好未來的房產價值空間，做好房地產項目開發的可行性評估。因此，土地的費用多少直接影響了房地產的利潤空間，也是作為房地產企業首要考慮的問題之一。

1.2配套項目費用

在房地產開發過程中，不單是居住房屋的成本費用，還需要涉及到周邊配套設施的費用支出，這類費用支出主要受外界條件的影響，大約在整體成本支出的百分之十左右，主要作為小區綠化以及水電等費用，這是提高人們便捷生活的配套費用支出作為房地產的第二項支出。其中還有學校、醫院以及服務場地的配套費用支出，這些費用的支出標準不太一致，具有一定的隨意性和標準性，因此，各大房地產開發商都在這部分的支出上加強管控措施，降低房地產成本，提高企業的利潤空間，從而提高房地產企業的競爭地位。

1.3籌資利息成本

房地產的開發需要大量的資金作為前提條件，而這部分的資金主要是靠銀行貸款，加上房地產企業的交付周期長，巨大的投資資金以及高風險性，銀行貸款時的利息較高，產生的利息額度較大，因此，房地產開發商為了降低這部分的成本開支，需要加強自身的管理費用管理以及加強資金募集的力度，提高企業的利潤空間。

2、房地產成本管理措施

目前房地產企業需要提升成本、合同和資金的管理水平來獲取企業的利潤空間，提高企業自身價值，以下我們對這個方面進行解析。

2.1成本管理模塊

成本管理模塊主要有目標成本、拆分成本與歸集、動態成本以及調整成本等幾個方面組成。

2.1.1目標成本。目標成本是作為房地產開發前評估利潤收益的最基本條件之一，目標成本順應著市場的發展方向。由于目標成本的制定是在項目開發初期階段，在這個階段沒有過多的信息資源，在成本目標制定的時候并沒有太細致化，只是一個大致的估算過程。若果沒有政府政策的影響以及市場的重大變化，整個工程的目標成本不會有太大的影響。由于目標成本是作為整個工程的預算基礎，整個工程的資金預算都會圍繞這個目標成本正常運營，目標成本控制著這個工程的總體開發成本。

2.1.2成本的拆分和匯集。房地產開發中對出現的成本拆分和匯集的主體是基于目標成本的基礎上，完成項目的已發生成本，因為在施工中難免會因為各種因素導致的合同變化和外界因素的影響等，需要對已發生的成本進行拆分再對其進行劃分匯總。由于這類成本的原則性較強，需要按照相關的文件規章制度進行，已發生的成本需要對其拆卸，將不同的成本科目匯集到不同成本的科目明細下，以便于企業及時了解資金的流向。因此，及時做好成本的拆分和匯集，有利于房地產開發商了解資金動向，為成本空間提供相應的數據依據。

2.1.3動態成本。房地產開發過程中對合同和非合同成本等已發生的成本進行合理的拆分和匯集，做好成本的歸類劃分，對各個類別的成本進行準確的記載。再通過對項目初期的目標成本進行對比，了解資金的流向以及各類成本的使用情況，并且可以發現各類成本的異常情況，以便及時對異常成本的調節，做好項目的動態成本的實時跟蹤。

2.1.4成本調整

對于房地產開發過程中已發生成本的異常調整，需要及時找出影響成本異常的主要因素，及時落實好相應的措施促進目標成本的正常執行，這個階段的成本透明化和規范化，促進了企業對資金的合理利用，及時做出合理的調整體系。作為成本控制管理人員應當及時了解成本異常的發生原因，找到合理的改善措施，及時做出成本調整方案，通過上級領導的審批而進行對成本的調整。

2.2合同管理模塊

2.2.1合同簽訂。工程項目中所有的合作通常通過合同簽訂的方式進行。房地產商一般采用標準范本的方式進行合同的簽訂，為保護自身的合法利益。但是隨著市場格局的發展，開發商逐漸選用招標投標的方式進行合同的簽訂，選擇最終中標的企業進行合同的簽訂，確保雙方的利益簽約。合同的制定是雙方利益的保證最初環節，簽訂的意義在于保護雙方的利益和責任劃分，簽訂后需要走相應的審批程序，確認備案，再由相應的管理人員將成本進行拆分分別放入各個科目分類中。

2.2.2合同變更。合同的簽訂是作為前期合作的標志，但是在房地產這項較為復雜的開發項目中，難免會出現一些方案上的設計，以及施工條件的變化以及外界因素的影響造成產品的影響，這就需要雙方進行必要的溝通，變更合同中的內容，內容的變更需要給出相應的管理條例已保證成本控制。在整體工程完工后，各個部門要根據一定的規定進行結算申請，做好各個部門的成本金額控制。

2.2.3進度款支付

當達到合同規定的要求后，需要根據合同的要求對相應的人員支付酬勞。不過在履行這個合同前，需要對這個款項做好驗收評估，是否滿足合同要求，在執行的過程中，對個各個項目的部門經辦人，要對合同中的規定完成度進行合理付款，優化合同的“產值”。

2.2.4合同支付。對于合同中規定的支付條款的時間一定要準時完成雙方的交付，這是履行合同最基本的要求，同時起到促進工程的進度。準時的履行合同的付款時間，有利于房地產企業防止資金的滯留時間，降低企業的支付利息。因此在這個合同履行上一定要遵守規定，才能增強企業的競爭力。

2.3資金管理模塊

房地產行業的的資金管理要做好資金流動的月度計劃以及現金的管理。

2.3.1資金月度計劃。資金的月度計劃就是對企業內部各個部門的使用資金進行統計上報，同時將各個部門的項目計劃和資金需求情況反饋到上級，經過財務部門的審核再統一給各個部門發放資金，通過完善的資金流動體系，企業可以很好的控制資金的正常運營使用，避免企業風險。

2.3.2現金流管理。現金流是企業在一定會計期間按照現金收付實現制，是經過一定的經濟活動后產生的現金流動情況。房地產企業要成立相應的提現，做好現金流動的合理規劃，通過科學有效的評估未來的發展方向。做好房地產中銷售系統和成本系統等核心系統的結合，使得現金管理能夠直接對應相關部門，保障企業良好的經營發展。

3、總結

由于我國的經濟實力不斷壯大，人們的生活水平不斷提高，傳統住房供給已逐漸變成市場貨幣化，從傳統的單一住房變成今天的大額商品消費。由于近年來政府政策的不斷空間以及人們的消費觀念的變化，造成市場的競爭越來越激烈，做好房地產成本的控制就是加強企業的競爭力，提升房地產企業自身價值。

參考文獻：

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