房地產行業洗錢風險及監管研究

魏永成王麗霞胡 慶唐黎明彭 宇

（1.中國人民銀行烏魯木齊中心支行，新疆 烏魯木齊830002，2.中國人民銀行巴州中心支行，新疆 庫爾勒 841000；3.中國人民銀行吐魯番市中心支行，新疆 吐魯番 838000；4.中國人民銀行石河子市中心支行，新疆 石河子 832000；5.中國人民銀行塔城地區中心支行，新疆 塔城 834700）

一、房地產行業和資金現狀

近年來，房地產行業發展迅速。房地產開發企業個數穩定在9萬家以上，2017年房地產業增加值達5.38萬億元，金額巨大，比2006年增長4.19倍，遠高于同期GDP的增速。

房地產開發資金來源的構成中主要包括國內貸款、利用外資、自籌資金（包括自有資金、股權融資等其他融資）和其他資金（主要是定金及預收款、個人按揭貸款）四大部分。從2006年以來中國房地產企業資金來源發展趨勢，自籌資金及其他資金來源快速增長，國內貸款穩步上升，自籌資金來源穩定在5萬億左右、資金規模巨大、占比持續超過3成以上。從占比最大的自籌資金和其他資金來源結構分析，自籌資金中相當一部分資金來自社會資金，包括以直接入股方式參與房地產開發或房地產企業民間融資的資金。另外，其他資金中的購房定金及預收款也屬于社會資金，而在這些資金中不乏現金交易的情況，這就意味著房地產行業被利用洗錢的風險可能性正不斷加大。

二、房地產行業洗錢風險

（一）洗錢風險

1.全面風險。房地產行業全面風險是指用于設立房地產公司的資本，本身即為違法犯罪的非法所得，直接介入到房地產開發的環節，利用公司實體進行掩護，此類房地產企業即使經正式批準規范經營，也同樣是洗錢的工具，既可以自己洗錢，也可協助他人洗錢，危害最大。

2.業務風險。業務風險也稱間接風險，是指不法分子利用房地產行業的業務進行洗錢的風險，如房屋買賣，房屋租賃、贈與及繼承、互換交換、變更及轉讓、產權分割等，實現資金進入或流出房地產行業或者在資金不流動的情況下，完成擁有或控制主體的變更。

(二)洗錢風險特點

1.洗錢過程隱蔽性強。目前我國房地產行業的信息透明度較低，房地產信息登記系統尚未實現全國聯網，由于缺乏相關監控系統，異地購房完全無障礙，致使洗錢分子可以在國內多處購買房產并輕易變現。造成在甲地的不法收入轉移到乙地乃至境外買房置業，且不易查處，為洗錢分子轉移黑錢留下了便利而隱蔽的通道。

2.單筆交易金額大，資金來源監管難。近幾年來隨著房地產市場的快速發展，房價大幅攀升，房地產市場成為大額資金的集散地。而房地產開發商為盡快售出房產，并不拒絕洗錢分子的大額現金付款，甚至還會為其提供掩護，在房地產行業尚未納入反洗錢資金監測和監管的情況下，通過購買房產隱匿非法收入就格外受到洗錢分子的青睞。

3.資金形態轉變相對容易。當前金融行業完善的反洗錢監管，對大額和可疑交易監測力度不斷加大，致使金融業洗錢機會減少、洗錢成本增加；公安部門對地下錢莊的打擊持續增強，溢出效應致使房地產此通道洗錢風險增大；洗錢者手中長時間大量持有現金更不安全。這勢必會導致洗錢犯罪向反洗錢法律法規缺失，監管力量薄弱的房地產行業轉移。洗錢分子可以通過購買豪華房產將巨額非法收入一次性從現金狀態轉變為實物狀態，并在一段時期后通過變更、出售、租賃等方式將其轉化為合法資金，既減少了多次洗錢帶來的麻煩與風險，又逃避了反洗錢有關監管機構的監控。

4.行業資金密集，大額非法資金進出不易引起關注。房地產行業是資金密集型行業，尤其是房地產開發需要大量投資。房地產開發企業資金來源合法性審查機制的缺失，為非法資金進入境內外房地產領域進行洗錢活動創造了極大的運作空間。從公開的犯罪案件我們可以看到，大多數貪腐官員、犯罪分子和犯罪團伙都把該行業看作是一個更具吸引力的洗錢目標，在獲得非法所得后均把一部分資金用于購買房產。

（三）洗錢手法

房地產行業洗錢同其他洗錢一樣亦可分為三個階段：即放置、離析、歸并（融合）。但在實際運作中三個階段是密切聯系，既有區分，又有交叉、重疊，甚至集合在一起難以截然分開。

1.放置階段。作為洗錢行為的第一階段，洗錢分子將非法所得通過通過購買商品房或者寫字樓、商鋪、車庫或房地產開發環節進行洗錢，再者通過提前償還按揭貸款洗錢，利用房產中介服務機構進行洗錢等途徑將黑錢進行初步隱匿。

2.離析階段。洗錢分子利用房地產行業來使用非法資金，通過投資房地產建設項目、購買房產等各種渠道進入房地產市場后，實現了資金與其非法來源的初次分離，再以企業盈利或公司分紅的形式，以及出售、租賃、抵押貸款或變更產權等，逐步模糊了非法所得的真實來源及性質，使得難以分辨非法所得與合法財產，實現了資金性質的根本性變化，資金來源和性質由地下轉為地上，由不能在陽光下使用到可以公開擁有和使用。

3.融合階段。經過變現或產權變更后的資金經過前兩個階段的運作后重新集合在一起，以現金或房產的形式回到洗錢者手中作為合法收入擁有，犯罪分子就能夠自由的使用和享受這些非法所得，至此就完成了將黑錢洗白的全過程。

三、反洗錢工作框架

（一）建立房地產行業反洗錢監管框架

1.合理界定反洗錢義務主體。明確將房地產業納入反洗錢管理的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎。綜合考慮房地產行業與反洗錢工作關系的緊密程度，反洗錢管理人力、物力限制等因素，建議先將房地產開發商、房地產中介機構作為房地產業反洗錢義務主體，開展客戶身份識別、保存交易記錄、報送可疑交易等日常反洗錢工作。

2.確立反洗錢監管主體。建議采取以住建部、國土資源部及行業協會（以下統稱“房地產業主管部門”）為主，人民銀行配合協助的管理模式。該模式下，由房地產業主管部門全面負責對房地產業反洗錢工作的監督管理，強化新設機構準入管理，摸清創設資金來源及股東資金來源；督促義務機構履行反洗錢義務，并對違反反洗錢法律法規的行為進行處罰；人民銀行負責組織協調各參與行業主管部門制定房地產業行業反洗錢規章，確保制度層面符合法律法規的要求。

3.加強反洗錢情報中心建設。反洗錢監測分析中心作為我國反洗錢情報中心，其在整個反洗錢體系中發揮著樞紐和核心作用。因此，需要在發揮房地產中介機構在監測和發現房地產領域的可疑交易優勢，建立房地產中介行業內部的可疑交易的報告和上報機制的基礎上，探索構建反洗錢監測分析中心與房地產業等特殊行業之間的新型反洗錢網絡尤為必要。割裂的監測體系必然存在信息缺失、資金鏈條中斷等情形，所以要充分運用“大數據”思維，將這些特殊行業與銀行、反洗錢監測分析中心的大額和可疑交易報告數據庫實現對接，全面覆蓋公民身份、房產登記及交易、房地產企業工商注冊等信息資源，實現全國房地產業數據信息庫“大集中”，即提升房地產交易的透明度，使反洗錢監測分析中心成為房地產業的洗錢風險識別和分析中心，推進房地產業反洗錢監管的有效實施。

（二）構建房地產行業反洗錢規章制度體系

1.推行非現金結算制度。目前，我國部分地區房地產交易仍然支持現金交易，易被不法分子利用，通過現金交易方式洗錢，逃避反洗錢監管部門的監控，達到清洗黑錢的目的。因此建議參照證券業金融機構客戶資金三方存管模式及保險行業超過規定金額保費繳費通過銀行賬戶的模式，在房地產行業中強制推行非現金結算方式，規定房地產的開發與買售都必須實行非現金結算，將房地產業資金納入銀行業反洗錢監管體系。人民銀行與房地產業主管部門協調，由其制定相關禁止或限制現金交易的管理辦法，并協助人民銀行負責零現金交易制度的日常監督管理。

2.客戶身份識別、身份資料及交易記錄保存制度。我國在制定房地產業客戶身份識別制度時，可借鑒國外先進做法，并參照金融機構客戶身份識別的有關規定，對達到規定金額以上的初次交易，提出較高的客戶身份識別要求，如不僅應要求客戶提供個人身份證或單位營業執照等基本身份信息，還應包括職業、經營范圍、資金來源、交易的實際控制人、房屋基本情況、房屋權利狀況等其他信息。在與客戶業務關系存續期間，應采取持續的身份識別措施，關注客戶及其日常交易情況，及時提示客戶更新資料，若發現先前獲得的身份資料真實性、有效性、完整性存在疑點等情況，還要對客戶身份進行重新識別。同時逐步建立和完善客戶身份資料和交易記錄保存制度，為掌握客戶真實身份、再現客戶資金交易過程、發現可疑交易提供依據。考慮到房地產公司的房地產交易通常屬于一級市場交易，對于房產后期買賣等二級市場交易以及轉讓、分割、贈予等產權轉移變更無法獲取資料，因此建議由地方的房地產交易中心承擔客戶交易記錄和身份資料保存義務，并按《反洗錢法》的規定最短保存期限為5年。

3.大額可疑交易報告制度。目前大部分房地產機構依托銀行進行現金繳存及轉賬業務，該類情況的大額報告義務可由銀行承擔，但房地產機構必須履行大額現金交易報告和可疑交易報告義務。即規定房地產從業人員在辦理相關業務和與客戶接觸過程中，遇到大額現金交易和發現或者有理由懷疑其與洗錢等違法犯罪活動相關時，向反洗錢行政主管部門報告。而可疑交易報告制度的設計則要因地制宜，可采取“主客觀標準”相結合的方式，引導房地產機構主動分析、識別可疑交易行為。在報送方式上，應遵循因地制宜、因機構而異的原則，可先采取人工報送的形式由當地人民銀行負責收集并逐級上報，條件成熟后，鼓勵大型房地產開發企業研發專門的可疑交易報告程序，直接與中國反洗錢監測分析中心實現“總對總”報送。

（三）建立防控為主的反洗錢監管機制

房地產業涉及多領域多部門，存在點多面廣、信息分割的問題。因此建議我國建立“房地產業主管部門主管、人民銀行共管、行業協會協管”的三維反洗錢監管機制。在該機制下，各相關部門應當以構建新型反洗錢網絡為基礎，就反洗錢信息交流、情報互換、協助調查等工作，建立健全反洗錢信息披露與交流合作機制，形成監管合力。同時還應充分發揮房地產行業協會等自律組織的作用，可協同房地產行業自律組織起草房地產業反洗錢工作指引，督促反洗錢監管政策在房地產業的執行，規范房地產市場反洗錢相關工作。