“營改增”對房地產行業企業績效影響的實證研究

王彥藺 孟全省

【摘 要】2016年5月1日全面推行“營改增”稅收體制改革，對房地產行業內產生了一定的影響。本文“營改增”前后房地產企業的稅負進行分析，認為增值稅率、營業成本等多個因素均會影響企業稅負。進而以部分房地產上市企業為樣本，通過多元線性回歸進行實證分析，發現“營改增”對企業績效目前影響的顯著性不高，但“營改增”后企業的績效和稅負都有所上升，本文對此現象進行了分析，并對房地產企業如何降低稅負和提高績效提出相關建議。

【關鍵詞】營改增；房地產業；企業績效；稅負

一、引言

“營改增”前，我國通過稅制改革建立起增值稅和營業稅并行的分稅制財稅體系促進了經濟發展，但在后續執行中，營業稅重復征收、企業稅負過重的弊端逐漸顯現。因此我國在“十二五”規劃中明確指出要擴大增值稅征收范圍，相應調減營業稅，制定相關稅收政策以期促進產業結構升級和服務業健康發展。經過科學的研究與探索后，我國于2012年將上海市作為第一試點，針對交通運輸業與部分現代服務業首次實施“營改增”制度，隨即擴展到全國。2016年5月1日，我國將“營改增”進一步擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，實現了“營改增”在各個行業的全面覆蓋。實行“營改增”的主要目的便是為了減少重復納稅環節，降低企業稅負，促進企業發展。對比營業稅，增值稅針對產品和服務的增值部分征稅，在不同的流轉環節中均按照規定稅率進行增收，當增值部分不發生改變時，稅收額也不會發生變動，可以有效避免逃稅和重復征稅。但根據學者的研究結果顯示，在之前各個試點行業展開實行的過程中，稅負和績效表動情況各不相同，那么“營改增”對于房地產業的影響究竟如何？房地產業為我國經濟的快速增長做出了貢獻，是國民經濟新的增長點，而“營改增”的實行在行業內無疑是一場重大變革，成為理論界關注的焦點。因此對于“營改增”對房地產行業稅負和企業績效的影響，需要進行一定的分析。

二、文獻綜述

房地產企業開始實行“營改增”的時點較晚，但由于其對經濟發展的重要性，不少學者做了相關預測。彭曉潔等[1]根據相關模型預測“營改增”后所有樣本公司的稅負均有不同程度的上升。黃玲[2]通過計算則認為實行“營改增”對房地產企業的稅負影響不大。而嚴榮[3]對上海市房地產行業進行研究后，認為推行“營改增”會減少房地產企業的稅負，并且大企業減稅幅度高于小規模企業。那么“營改增”帶給房地產業的影響實際是如何呢？余淑均[4]通過分析房地產業的物料成本與銷售收入之間的關系，進而對房地產企業“營改增”前后稅負進行對比，認為稅改后房地產企業的稅負得到了減輕。李釗[5]計算了“營改增”對增值稅、營業稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅的影響后，認為“營改增”對房地產企業的整體稅負影響喜憂摻半。曹詩文等[6]針對“營改增”實施前后的房地產業的稅負分析，計算出了不同進項稅可抵扣比例下的稅負平衡無差別點，認為“營改增”對稅負的影響在于進項稅可抵扣比例。綜上所述，關于“營改增”對于房地產業稅負影響的研究還有很多，但有關企業績效影響研究仍需補充。而“營改增”對于企業績效的影響，根據柴小鶯[7]通過最小二乘法和消除法對稅改后上市公司數據進行回歸分析，認為增值稅稅率是影響服務業績效的三大因素之一。所以本文將在分析“營改增”對房地產企業稅負影響的基礎上，進一步研究對企業績效的影響。

三、房地產業“營改增”前后稅負分析

在未實行營改增前，房地產業的營業稅稅率為5%。營改增后的增值稅計稅方法分為一般計稅法和小規模計稅法，稅率分別為11%和5%。營改增之后的新項目采用一般計稅法，之前的老項目可以在兩種計稅方法之間進行選擇。對于房地產業小規模納稅人，或采取簡易征稅辦法納稅人，改動前后的營業稅和增值稅從稅率上看沒有區別，但是在實行征收增值稅后，可以抵扣進項稅額，理論上實際稅負會有所減輕。本文研究主要針對房地產業增值稅一般納稅人，并假設老項目均采用一般計稅法，即稅率為11%。用R表示營業收入，C表示營業成本，r表示成本中可抵扣金額比例，可抵扣進項稅率均為17%，城建稅、教育費附加合計為10%。“營改增”前應交營業稅額為5%R；實行后應交銷項稅額為R÷（1+11%）*11%，能夠抵扣的進項稅額17%Cr，因此應交增值稅額為9.9%R-17%Cr。可計算兩者的差額為4.9%R-17%Cr，如果想達到實行“營改增”減輕企業稅負的目的，那么其差額應當小于0，即Cr/R>0.3。雖然計算不完全準確，但是我們仍可以分析出增值稅替代消費稅后能否減輕企業稅負受各種因素的影響，如增值稅稅率、營業成本、進項稅可抵扣比例等，需要企業采取多方措施進行應對。

四、“營改增”對房地產行業績效影響的實證研究

（一）樣本選取

2016年全面實行“營改增”時才將房地產業納入改革行列，因此以2016年作為時間分界線，為保證數據的有效性和準確性，本文將選取在2013-2017年間經營狀況良好、符合最新“營改增”規定的銷售或租賃不動產為主營業務的部分房地產上市企業為樣本。

（二）數據來源

所有數據均來自巨潮資訊網與國泰君安數據庫。數據均采用SPSS17.0與Excel軟件進行統一分析處理。

（三）指標選取

托賓Q值、凈資產收益率、每股收益等均可反映企業績效水平，通過對比后本文選取每股收益（EPS）作為公司績效的衡量指標。EPS是相關信息使用者據以評估企業盈利能力、預測企業發展潛能、做出經濟決策的重要財務指標之一，不僅能夠反映企業盈利能力，還有利于橫向比較[7]。根據其他學者的研究成果[8-10]，本文選取每股經營活動現金流、每股凈資產與總資產作為模型控制變量，稅收比例作為模型自變量。

1、稅收比例（TR）。即企業繳納所有稅額之和在營業收入中的占比，由于企業當期所發生的各項稅費的具體金額難以獲得，因此本文以現金流量表中“支付的各項稅費”項目與利潤表中的“所得稅”之差進行稅負估算。

2、每股經營活動現金流（CFPS）。該指標是指經營活動現金凈流量與總股數之比，用來反映企業支付股利和資本支出的能力。“營改增”必將會對企業的經營、籌資、投資造成影響，同時CFPS也會影響EPS，所以選其作為控制變量。

3、每股凈資產（NAPS）。該指標是指股東權益與總股數的比率。為增強可比性和科學性，防止各公司間的每股收益在比較過程中受到各股含金量影響，本文選擇每股凈資產為控制變量。

4、總資產（Ln ASSET）。公司總資產量的大小代表公司規模，其必定會對每股收益造成影響，因此將其作為控制變量，同時總資產數值一般較大，直接放入模型易影響回歸效果，本文以Ln ASSET形式表示。

5、營改增政策的執行（CHANGE）。設置政策執行的虛擬變量，執行后為1，執行前為0。

建立績效分析回歸模型如下：

Y=α1TR+α2CFPS+α3NAPS+α4Ln ASSET+α5CHANGE+c+ξ

（四）描述性統計分析

根據表1可得知，在“營改增”政策實施之前，房地產企業平均EPS一直在波動，而政策實施后EPS呈上漲趨勢，而平均TR在政策實施前后同平均EPS變化情況相同，同時可以看出在“營改增”后EPS比之前要高，但是同樣稅負比例也大于稅改前的比例值，“營改增”可能增加了企業的稅負。

另外值得注意的是，根據圖1可以清晰的看出在政策實施前，平均EPS與TR的波動趨勢是反方向變動的，而“營改增”后，二者變化方向相同，均呈上漲狀態。那么每股收益是否受到稅負比例的影響以及如何影響？本文運用多元回歸模型進一步分析。

（五）回歸分析

1、線性回歸模型分析。根據上述樣本的數據，本文運用SPSS17.0軟件進行多元線性回歸，得出的回歸結果如表2所示。由回歸結果可以看出，總資產在5%的置信水平下通過，說明總資產值對企業績效的影響比較顯著，并且是正向促進的影響。每股經營凈資產在10%的置信水平下通過，對企業績效也會產生一定的影響。稅負比率和營改增政策與企業績效呈反方向變動，說明“營改增”的執行會使企業績效有所下降，但二者的檢驗p值均沒有通過0.05的顯著性檢驗，“營改增”目前對企業績效影響不顯著。

2、“營改增”前績效影響因素分析。根據上文對表1的分析，在“營改增”前后稅負比例同每股收益的變動趨勢是相反的，因此本文對樣本營改增前后分別進行回歸分析。表3為2013-2015年數據的回歸結果，結果顯示總資產值和每股經營凈活動現金流量對企業績效的影響顯著，稅負與企業績效的變動方向相反，且檢驗p 值未通過0.05 的顯著性檢驗，影響不顯著。

3、“營改增”后績效影響因素分析。表4是2016-2017年“營改增”后數據的回歸結果，結果顯示相對于政策執行前R2增加，模型擬合度相對提升。總資產值對企業績效的影響仍然顯著，而每股經營凈活動現金流量的影響不再顯著。同時稅負比例與每股收益正相關，較之前相反的變動趨勢有很大的不同。

（六）回歸結果原因分析

目前多方面的研究成果表明，稅負比例與企業績效呈負相關相關系，本文對“營改增”前后整體的而回歸分析結果也印證了此觀點。實行“營改增”的目的就是為了減低企業稅負，提高企業績效。根據本文的分析結果來看，“營改增”后企業的每股收益的確具有上升趨勢，然而企業稅負卻出現不降反增的現象。其具體原因分析如下：

1、企業績效的增加：國家對于2016年4月30日前的房地產項目，可以在簡易計稅法和一般計稅法之間進行選擇，企業可以計算兩種不同稅率的稅額后選擇稅金較少的計稅方法。增值稅是價外稅，能夠取得增值稅專用發票的成本和費用都以不含稅價格計入成本或費用，將增值稅進項稅額從中抽離出來，但利潤不受影響，因此盈利增加。

2、企業稅負的增加：雖然在對房地產業進行“營改增”前，我國在相應的試點已經實行并逐步完善增值稅抵扣鏈，但在房地產行業進行實施時，仍存在部分增值稅抵扣法發票較難獲得的現象，進項稅可抵扣額的減少，必將加重企業稅負。其次企業內部還未完全適應“營改增”體制，相關措施采取不到位。同時，較營業稅相比，增值稅在流轉過程中的確避免了重復征稅，同時可抵扣的制度也減少了應繳稅額，在企業所得稅計算前能扣除的稅額減少，同時增值稅屬價內稅不可稅前扣除，因此也會增加了企業所得稅。

五、房地產業“營改增”相關建議

“營改增”后，房地產業能否較之營業稅稅負降低，取決于增值稅稅率、營業成本、進項稅可抵扣比例等多種因素，變化具有不確定性。對于如何抓住“營改增”的機會使房地產企業降低稅負、提高績效，可采取以下積極措施：

（一）完善增值稅發票管理工作

在增值稅銷項稅額既定的情況下，可抵扣的增值稅進項稅額越少，則企業稅負越重。房地企業應一改征收營業稅模式下不索要增值稅發票的現象，并加強對其的管理，使發票能夠有效抵扣。此外，針對企業在其他難以取得允許抵扣的進項稅額發票的方面，國家要繼續完善“營改增”相應規定。

（二）將不同稅率的業務分開核算。

房地產業除了銷售和租賃不動產外，還會涉及部分物業管理、中介服務等，所使用的稅率為11%、6%等。根據《增值稅暫行條例》第三條規定，納稅人兼營不同稅率的貨物或應稅勞務，應分別核算不同稅率貨物或應稅勞務的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。當企業兼營適用不同稅率業務時，如若沒有分開核算，將全部按照最高稅率征收增值稅，必定增加企業稅負，降低企業績效。因此對于不同種業務，企業財務部門應當做好管理，核算分明。

（三）把握國家政策，做好企業稅務規劃。

房地產業實行“營改增”的時間不長，國家制定了相應的過渡政策來幫助企業適應新的稅收模式，企業應加強對會計人員的培訓，對增值稅會計核算制度與流程進行全面了解。積極利用國家政策，對老項目選擇較少稅額的計稅方法，利用與部分行業17%的稅率差，增加增值稅進項額，同時做好增值稅發票管理。

【參考文獻】

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