探討房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理與成本控制

孫寶良

摘 要 在國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭的雙重作用下，房地產(chǎn)行業(yè)開始逐步走上規(guī)范化、秩序化的道路。但當(dāng)今的房地產(chǎn)企業(yè)只靠銷售收入來促進(jìn)自身的發(fā)展是不夠的，需要從更多渠道獲取資金。為了企業(yè)更快、更好地發(fā)展，企業(yè)首先應(yīng)進(jìn)行高效的財務(wù)管理，完善財務(wù)結(jié)構(gòu)，做到財務(wù)、業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，在財務(wù)上獲得優(yōu)勢，進(jìn)而促進(jìn)自身的發(fā)展；其次從成本控制入手，把成本控制理念深入每個環(huán)節(jié)，科學(xué)合理地對企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)運(yùn)營進(jìn)行成本管控，進(jìn)而獲得更大的利潤和更廣闊的發(fā)展空間。企業(yè)應(yīng)該解決在融資階段、生產(chǎn)與銷售階段資金管理的問題，了解內(nèi)部需求，合理統(tǒng)籌和分配資金，改變原本的財務(wù)管理與成本控制觀念，在構(gòu)建科學(xué)的財務(wù)管理模式的同時進(jìn)行成本控制，只有做到這些才能更加高效地利用各種資源，降低發(fā)展成本，提高效益，在激烈的行業(yè)競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)管理 成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理與成本控制的重要性

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，其已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支撐。近年來房，地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)公司，導(dǎo)致市場的競爭壓力越來越大。為了保證在激烈的市場競爭中繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，必須進(jìn)行財務(wù)管理和成本控制。進(jìn)行財務(wù)管理和成本控制可以整合企業(yè)內(nèi)部的資源，更好地調(diào)配企業(yè)的人力、物力，不斷提高競爭力，更科學(xué)地管理企業(yè)，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢，促進(jìn)自身發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理與成本控制的意義

（一）財務(wù)管理的意義

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過科學(xué)的財務(wù)管理將公司的利潤最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本的良性循環(huán)，改善企業(yè)的運(yùn)營狀況。企業(yè)的財務(wù)管理要降低企業(yè)的運(yùn)營成本以及各項(xiàng)費(fèi)用，包括降低高投入低收益項(xiàng)目的投入成本，減少企業(yè)內(nèi)部的開支，優(yōu)化企業(yè)各個項(xiàng)目的管理結(jié)構(gòu)。但在企業(yè)內(nèi)部管理中，企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理并不是獨(dú)立存在的個體，企業(yè)的財務(wù)管理是企業(yè)管理的一部分。企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部管理時，要把各種管理相互結(jié)合，讓各種管理方式相互配合、相互促進(jìn)。

（二）成本控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制可以有效控制自身對項(xiàng)目的投資，對比項(xiàng)目成本與項(xiàng)目獲得的利潤，進(jìn)而衡量業(yè)績，如果投資與獲得比例失衡，可以通過成本控制的方式降低房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資時的成本，以獲得更高的利潤。通過成本控制，房地產(chǎn)公司可以按照國家財務(wù)要求以及自身的財務(wù)目標(biāo)，壓縮公司項(xiàng)目投資和自身在運(yùn)營中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本，在保證工作效率和工作質(zhì)量的同時增加利潤。使用這種方式可以比較計劃投入成本和實(shí)際成本，通過數(shù)據(jù)差額尋找影響成本的因素，然后尋找解決辦法。通過不斷的對比，尋找成本升高的影響因素，可以不斷完善公司的各項(xiàng)制度，節(jié)約公司的成本，使公司更加科學(xué)及合理地運(yùn)營。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)公司必須做到開源節(jié)流，只有這樣才能有更多的資金來提高自身的效益。而開源依賴市場環(huán)境，風(fēng)險度較高，很難預(yù)測后果；節(jié)流是從公司自身入手，通過科學(xué)管理減少成本，有很強(qiáng)的操作性和意義。所以，如何高效地進(jìn)行成本控制是任何一家房地產(chǎn)公司都要探討的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理與成本控制時遇到的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理時遇到的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)管理部門根據(jù)國家的法律法規(guī)、財務(wù)管理制度在企業(yè)內(nèi)進(jìn)行財務(wù)管理活動，是企業(yè)中不可或缺的重要部門。企業(yè)的財務(wù)管理部門可以對房地產(chǎn)企業(yè)的資本進(jìn)行管理，從而實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中還存在以下問題。[1]

1.沒有科學(xué)的財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理首先要健全財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理工作并沒有一個規(guī)范化、科學(xué)化的標(biāo)準(zhǔn)，極大地限制了財務(wù)管理工作的工作效率，也不利于企業(yè)財務(wù)部門的長遠(yuǎn)發(fā)展。目前，房地產(chǎn)公司的管理模式一般是財權(quán)分離，這種管理模式不利于整合企業(yè)內(nèi)部的資金，導(dǎo)致企業(yè)資金過于分散，不能整體管控企業(yè)資金。企業(yè)財務(wù)部門的工作重心還是在核算企業(yè)各個項(xiàng)目成本，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本并不只來源于土地價格，對項(xiàng)目的設(shè)計、工程招標(biāo)費(fèi)用都會影響最終的項(xiàng)目成本，只進(jìn)行成本的核算無法核算企業(yè)的支出與收入情況；而且企業(yè)在銀行開戶時，存在多頭開戶的現(xiàn)象，這樣不僅影響資金核算，也不利于資金調(diào)配。

2.缺乏對財務(wù)管理的重視。缺乏對財務(wù)工作的重視是現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。對財務(wù)部門缺乏足夠的重視會限制財務(wù)部門的發(fā)展，不利財務(wù)人員提高自身的專業(yè)水平。房地產(chǎn)公司在日常決策時，如果對財務(wù)工作缺乏重視，在決策、簽訂合同時就很難對項(xiàng)目本身的價值作出判斷，導(dǎo)致過分夸大或忽略項(xiàng)目自身的價值，不能做到利益最大化；也很難招聘到專業(yè)的財務(wù)管理人員，財務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)不夠，無法完成公司的各項(xiàng)工作，出現(xiàn)工作失誤，給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。公司內(nèi)部缺乏對財務(wù)部門的培訓(xùn)制度，財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)得不到提高。因此，為了更好地進(jìn)行財務(wù)管理，在公司的管理中，要重視財務(wù)工作，加大對財務(wù)管理的資金投入，給予財務(wù)部門更大的管理權(quán)力。[2]

3.缺少對企業(yè)項(xiàng)目成本的控制。在房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目投資時，有很多因素會影響項(xiàng)目成本。例如，在開發(fā)項(xiàng)目時獲得項(xiàng)目土地使用權(quán)、項(xiàng)目的開發(fā)方案設(shè)計工作、施工成本等方面都使項(xiàng)目成本存在很大的不確定性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資時，首先要通過財務(wù)管理進(jìn)行項(xiàng)目管控；但在土地使用權(quán)的競買時，缺乏對項(xiàng)目利潤和成本的對比，無法做到理性購買。在投資一項(xiàng)項(xiàng)目時，財務(wù)部門首先應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目分析，分析該項(xiàng)目成本和獲得利潤的比例，根據(jù)該項(xiàng)目的未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)和銷售狀態(tài)決定是否參與土地購買。土地購買成本和施工成本并不一定就是最終成本，還有很多不可預(yù)知的因素會影響施工成本，如合同變更、工程糾紛等因素。所以進(jìn)行項(xiàng)目投資，要重視成本管理，不僅要分析開始的工程造價和土地價格，還要分析施工的各個階段和各個層面。

4.企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)的各個項(xiàng)目都需要大量的資金投入來實(shí)現(xiàn)，而且每個項(xiàng)目對資金的占用時間都很長，不利于資金周轉(zhuǎn)。所以，在企業(yè)需要資金時，融資就成了房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金獲取渠道。但當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式十分單一，融資渠道簡單，很難進(jìn)行大規(guī)模的融資。融資上的漏洞會極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，不利于企業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資的渠道一般是通過銀行貸款，但房地產(chǎn)企業(yè)由于自身性質(zhì)的影響，具有很高的負(fù)債率和較低的信用率。銀行為了規(guī)避風(fēng)險，很少對房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款服務(wù)。國家頒布的一系列的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的政策也對房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的影響，導(dǎo)致其生存環(huán)境不斷惡化，面臨著很大的財政壓力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的問題

1.缺乏成本控制制度。在當(dāng)前的房地產(chǎn)公司中，雖然管理層意識到要進(jìn)行成本管理，但重視程度依然不夠。有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏全局意識，成本控制太過粗糙，沒有形成規(guī)范、全面的成本控制制度，雖然有些公司已經(jīng)開始建設(shè)成本管理部門，但沒有規(guī)范的制度和成本控制意識，成本控制部門并沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。成本控制考核是一件嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎總€需要進(jìn)行成本控制的項(xiàng)目都需要進(jìn)行數(shù)據(jù)比對，循序漸進(jìn)地進(jìn)行成本控制。如果沒有一定的措施來規(guī)范成本控制，就會出現(xiàn)比較嚴(yán)重的后果。同時，成本控制人員一旦出現(xiàn)工作失誤也會帶來嚴(yán)重的后果。[3]

2.成本核算不細(xì)致。當(dāng)前的成本核算中，有很多企業(yè)都沒有全局意識，不進(jìn)行精細(xì)化的成本核算。公司管理層在進(jìn)行投資決策時，一般只考慮到項(xiàng)目建設(shè)的總投資、項(xiàng)目建設(shè)時間、獲得利潤等方面，不核算開發(fā)過后的成本投入，如商品房的開發(fā)成本、后期有可能出現(xiàn)的工程糾紛等，忽略這些因素并不能得到完整的項(xiàng)目投資成本，對公司的成本核算工作造成了很大的阻礙。成本控制工作的專業(yè)性很強(qiáng)，而且需要利用數(shù)據(jù)進(jìn)行成本計算，如果項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)存在一定的偏差，也會對成本預(yù)算工作產(chǎn)生一定的影響。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制部門的工作人員專業(yè)性并不強(qiáng)，只是知道大體的成本預(yù)算流程，工作時將公司產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偅瑴p少自己的工作量，成本控制并沒有發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

3.不注重前期成本控制。在項(xiàng)目決策之前就要開始收集項(xiàng)目資料，研究項(xiàng)目的可行性與利潤回報，讓數(shù)據(jù)支持決策，使決策更加科學(xué)合理。在設(shè)計時就要進(jìn)行項(xiàng)目的成本管理，把項(xiàng)目成本作為項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)之一。但很多公司忽略了這一點(diǎn)，只關(guān)心項(xiàng)目在競標(biāo)和開發(fā)時的費(fèi)用，在項(xiàng)目設(shè)計時不把成本控制的理念融入其中。在項(xiàng)目設(shè)計時就進(jìn)行成本控制，可以最大限度地控制成本，在保證設(shè)計效果的同時還能大幅度節(jié)約成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)管理與成本控制的措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的財務(wù)管理的措施

1.提高對財務(wù)部門的重視程度。財務(wù)部門作為企業(yè)財務(wù)管理的實(shí)施者，在企業(yè)中有著非常重要的地位，只有不斷提高工作效率，積極發(fā)揮作用，才能更好地進(jìn)行財務(wù)管理。但目前的房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)部門的重視程度依然不夠，要提高企業(yè)財務(wù)部門的地位，需要企業(yè)的管理層和企業(yè)其他部門的協(xié)同。首先，企業(yè)的管理層要認(rèn)識到財務(wù)部門的重要作用，提高對財務(wù)部門的重視程度，意識到財務(wù)部門在企業(yè)正常的運(yùn)行和項(xiàng)目投資上發(fā)揮著重大作用。引進(jìn)先進(jìn)的財務(wù)管理制度，提高財務(wù)部門的工作效率，從而高效利用資金，提高企業(yè)的核心競爭力，讓財務(wù)部門協(xié)助管理層做出更加正確的決策，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。[4]

2.提高財務(wù)部門的專業(yè)程度。提高財務(wù)部門工作人員的專業(yè)水平對整個公司都是十分重要的。通過招聘會招納專業(yè)性強(qiáng)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的財務(wù)人員，打造專業(yè)性強(qiáng)的財務(wù)管理部門，為企業(yè)更好地發(fā)展打下基礎(chǔ)。在招聘時，首先應(yīng)該根據(jù)公司的需要制定指標(biāo)，招聘專業(yè)能力強(qiáng)、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的財務(wù)人員，促進(jìn)公司財務(wù)部門不斷發(fā)展。對公司內(nèi)部的老員工應(yīng)該進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)和考核，促進(jìn)公司內(nèi)部人員不斷學(xué)習(xí)，提高自身的專業(yè)水平更好地為公司服務(wù)。

3.加強(qiáng)對財務(wù)部門的管理。現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)需要通過高效的財務(wù)管理來提升自身的競爭力，保證自身在房地產(chǎn)市場中取得更大的優(yōu)勢。在進(jìn)行企業(yè)財務(wù)管理時，可以加強(qiáng)財務(wù)部門的工作能力，更新財務(wù)管理理念，解決財務(wù)工作中出現(xiàn)的問題，改善財務(wù)管理的薄弱環(huán)節(jié)，利用高新科技和全新的工作理念來加強(qiáng)對財務(wù)部門的管理，讓財務(wù)部門更好地為公司服務(wù)，提供更加精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)支持。為了公司內(nèi)部資金的安全，財務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)對資金的審計，加強(qiáng)對公司資金流向的清算，發(fā)現(xiàn)財務(wù)異常應(yīng)立刻查找原因，從而保障企業(yè)內(nèi)部的資金安全，幫助企業(yè)規(guī)避資金風(fēng)險。在財務(wù)部門進(jìn)行資金管理時，應(yīng)該保證企業(yè)資金的合理使用，穩(wěn)步提升企業(yè)信用，制定確實(shí)可行的融資計劃，一旦企業(yè)需要大量資金，而現(xiàn)有的資金無法供應(yīng)使用時，就需要財務(wù)部門進(jìn)行融資。財務(wù)部門應(yīng)該加快企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，防止企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂，逐步擴(kuò)大企業(yè)內(nèi)部的資金量。一旦企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)大量資金被占用的情況時，必須迅速反應(yīng)，促進(jìn)流動資金，防止企業(yè)的資金鏈斷裂。在企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目支出時，應(yīng)該避免出現(xiàn)資金墊付和過度預(yù)支資金的情況。[5]

4.開發(fā)新的融資方式。作為房地產(chǎn)企業(yè)，要更加高效地使用公司資金，把所有資金都用在促進(jìn)公司發(fā)展上。但房地產(chǎn)企業(yè)的資本投入很大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金短缺的問題，需要融資來幫助企業(yè)進(jìn)行新一輪的房產(chǎn)建設(shè)。以往的融資項(xiàng)目一般是銀行貸款，但現(xiàn)在銀行為了規(guī)避風(fēng)險，一般不對房地產(chǎn)企業(yè)提供大額貸款。當(dāng)出現(xiàn)資金缺口時，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取別的方式進(jìn)行融資，如發(fā)行股票、債券等方式籌措民間資金，補(bǔ)充自身的經(jīng)營缺口；或者企業(yè)可以通過企業(yè)并購重組等方式進(jìn)行融資，這樣不僅可以擴(kuò)大市場份額，還可以解決企業(yè)的資金需要。我們可以通過多種融資方式進(jìn)行融資，解決企業(yè)的資金需要。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制的措施

1.提高對成本控制的重視程度。全公司都要明確成本控制的重要性，如果公司員工不認(rèn)可成本控制的重要性，只依靠領(lǐng)導(dǎo)層推行是不夠的。在進(jìn)行成本控制時，我們可以收集員工的建議，將合理建議融入成本控制制度，保證成本控制制度的合理性，讓企業(yè)進(jìn)行更高效的成本控制。企業(yè)在實(shí)施成本控制制度時，可以適當(dāng)?shù)叵路艡?quán)力，給予企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)一定的成本控制權(quán)，讓中層領(lǐng)導(dǎo)配合企業(yè)高層進(jìn)行深度的成本控制。可以對公司底層的員工進(jìn)行企業(yè)成本控制宣傳，培訓(xùn)員工的基礎(chǔ)知識，讓底層員工了解到企業(yè)進(jìn)行成本控制的重要性，將成本控制意識貫徹到工作中，更好地進(jìn)行企業(yè)的成本控制。

2.建立規(guī)范的成本控制體系。在進(jìn)行成本控制之前，首先要建立規(guī)范的成本控制體系，只有建立規(guī)范的成本控制體系才能更好地進(jìn)行企業(yè)的成本控制。購買土地的使用權(quán)在所有的企業(yè)成本中占的比例很大，一般花費(fèi)最多的就是購買土地使用權(quán)。在購買土地使用權(quán)時，有可能會出現(xiàn)不計成本爭奪土地的行為。這種行為是極不理智的，要想進(jìn)行科學(xué)的成本控制，首先要減少不計成本購買土地的行為。在購買土地前，首先要預(yù)估土地的價值，對比建設(shè)成本和獲得利潤，確定一個合理的土地購買價格，然后參與競標(biāo)，如果競標(biāo)價格超過預(yù)期價格太多就放棄購買，要做到理性購買土地，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在購買土地成功后，要估算項(xiàng)目的開發(fā)成本，要帶著成本控制的思想進(jìn)行土地的開發(fā)與利用。在進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算時，要進(jìn)行全面的預(yù)算活動，只計算建筑成本是不可能作為所有的開發(fā)成本的，要計算所有需要的因素，如后期的宣傳成本、國家的政策影響、可能出現(xiàn)的糾紛等。根據(jù)以往的數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，對這些方面進(jìn)行預(yù)算，只有全面地進(jìn)行成本預(yù)算，才能更精確地進(jìn)行成本控制。[6]

3.將成本控制融入企業(yè)文化。進(jìn)行企業(yè)的成本控制可以幫助企業(yè)節(jié)省大量資金，把更多的資金投入建設(shè)。所以，企業(yè)進(jìn)行成本控制是十分重要的，如果不能做好成本控制工作，盡快回收資金，有可能造成企業(yè)的資金鏈斷裂，影響企業(yè)發(fā)展。如果把成本控制融入企業(yè)文化，對企業(yè)的職工進(jìn)行大力宣傳。這樣可以不僅培養(yǎng)職工的成本意識，促進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展，還能使企業(yè)各個階層都意識到成本控制的重要性，促進(jìn)企業(yè)文化的建設(shè)，提升企業(yè)的核心競爭力。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國經(jīng)濟(jì)體系中的重要部分，房地產(chǎn)領(lǐng)域的迅速發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)增長也有一定的促進(jìn)作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，需要將更多的資金投入項(xiàng)目建設(shè)中，只有這樣才能獲取更多的利潤，促進(jìn)自身的發(fā)展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，論述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理和成本控制的重要性，剖析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理和成本控制時遇到的各種問題。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在做好財務(wù)管理工作的同時，控制好各項(xiàng)成本，提升自身財務(wù)管理和成本控制的水平。

（作者單位為中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司）

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