新常態下中國房地產金融風險分析

張天成

【摘 要】本文從房地產市場向房地產金融市場融資的三大主要方式：商業性房地產貸款、股市融資、房地產信托分別分析了新常態下房地產行業各融資渠道內部存在的金融風險。房地產金融市場作為房地產行業融資的主要工具，其金融產品的創新有利于新常態下經濟結構的轉型，規避房地產金融風險，我國的房地產金融產品比較單一，缺乏創新，不利于房地產金融市場的發展，會產生風險集中化等一系列問題。

【關鍵詞】房地產金融；新常態；風險分析

一、引言

房地產經過10多年來的爆炸式的增長，進入新常態以來，房地產市場已經進入瓶頸期，居高不下的房價和老百姓有限的購買能力之間嚴重脫節，目前我國房地產金融市場尚處于起步階段，房地產金融體系不夠完善，房地產金融制度不夠健全，而我國經濟又剛剛進入換擋轉型的經濟新常態時期，加強房地產金融體系的建設、認清房地產金融風險逐漸成為人們亟需解決的問題。

房地產行業是一個資金需求量巨大的行業，要使房地產行業正常運轉，就必須通過金融市場來實現資金的融通功能。房地產金融，簡單來說，就是與房地產活動相關的一切金融性質的活動。在金融市場上，房地產金融主要功能是房地產行業通過各種金融機構得到所需的金融服務，如由銀行、建筑協會、信用社、信托投資公司和抵押貸款公司等發行的貸款。房地產金融作為房地產市場運行不可或缺的一部分，房地產金融市場通過有效地籌集社會資金、合理分配和引導資金、執行國家房地產業政策從而促進房地產行業的可持續發展。

二、房地產金融風險分析

（一）商業性房地產貸款

中國自進入新常態以來，經濟增速整體放緩，中國銀行業監督管理委員會在2014年年初就曾表示，嚴控房地產貸款風險，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的系統性金融風險。這就意味著房地產金融市場環境發生了巨大的變化，體量大、綜合實力強的房地產巨頭更容易在房地產金融市場上得到融資；而體量小、綜合實力弱的中小型房地產企業在房地產金融市場上的融資將愈發困難。同時，經濟的疲軟導致居民購房需求大幅降低，這也直接抑制了居民購房貸款的增長。整體來看，自籌資金、國內貸款和個人按揭貸款仍然是房地產開發投資資金的主要來源。

從國家統計局房地產行業統計數據看出，雖然中國進入新常態，經濟增速放緩，但是由于政府對房地產行業的宏觀調控，2017年房地產企業開發投資貸款余額總體比較平穩。房地產開發企業國內貸款為32.2萬億元（數據來自國家統計局官網），較去年增長20.9個百分點。可以看到，商業性房地產貸款對房地產行業的融資提供了重要的資金支持。

（二）股市融資

房地產行業是一個資金需求量大，回報周期長的市場。房地產行業的有效運行需要房地產金融市場源源不斷的提供充足的資金支持，房地產企業通過IPO上市融資可以大幅改變企業的現金流狀況，有效地降低房地產企業的資產負債率。中國進入新常態以來，整體經濟增速下降，居民購房需求量減少，房地產企業銷量大幅下降，投資收益周期拉長，銀行資金趨緊，房地產企業的貸款和融資也更加的困難。中國證券監督管理委員會推出了更加嚴格的房地產企業上市審批程序，這樣一來，房地產企業尋求股市的融資也面臨著更大的難度。新常態下國內房地產上市公司發行自由流通股主要是以A股市場的發行為主，萬科作為國內房地產企業巨頭，其發行的自由流通股數與其他房地產企業之前拉開了較大的差距，由于B股市場的持續低迷，國內房地產企業紛紛以各種方式尋求香港資本市場的融資。

（三）房地產信托

根據統計數據顯示，整體來看，新常態以來新增加的房地產信托資產規模大幅降低。新常態下經濟形勢走弱，經濟周期持續探底，經濟的下行壓力加大，自然導致房地產市場的競爭更加激烈，房地產企業信托作為信托業務的重心，受此影響，房地產企業信托資產規模回落，增速明顯放緩。而且，由于新常態下不確定的經濟外部環境，投資者更趨謹慎，新增房地產信托資產規模減緩，房地產信托也面臨著越來越大的信用風險，房地產信托資金對房地產開發企業的影響也越來越小。

新常態下，宏觀經濟增速已經告別過去30年GDP平均10%左右的高增長，加速過剩產能出清、政府和企業均在進行去杠桿、股市大幅度波動顯現多種金融風險因素增加，信托業整體資產規模環比呈現負增長，房地產市場短期波動平穩、中長期風險暴露增加，房地產信托的發行規模和成立規模均同比下滑明顯，同時房地產信托余額仍處在歷史高位運行，房地產信托產品都面臨著兌付高峰壓力，房地產信托業未來發展將更加艱難。

三、政策建議

通過以上對新常態下中國房地產金融風險分析提出以下政策建議：

1.建立健全房地產金融風險監管體系。政府應加快完成房地產風險防范制度的假設，各級政府應因地制宜落實相關政策，加大力度宣傳政策的解讀，防止由于政策的不穩定導致的房地產金融風險激增。

2.鼓勵房地產融資方式的創新，對促進房地產金融市場有效性的金融工具及時進行政策幫助，加快建立全方位的房地產金融融資渠道體系。

3.明確政府與市場的界線。政府應對低收入群體給予住房保障，而對于商品房的買賣應由市場主體進行自行決策，政府不應過多干涉，在房地產金融風險的管理實行政策約束即可。

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