新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

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【摘 要】本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)向房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資的三大主要方式：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款、股市融資、房地產(chǎn)信托分別分析了新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)各融資渠道內(nèi)部存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要工具，其金融產(chǎn)品的創(chuàng)新有利于新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較單一，缺乏創(chuàng)新，不利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)集中化等一系列問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；新常態(tài)；風(fēng)險(xiǎn)分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10多年來(lái)的爆炸式的增長(zhǎng)，進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，居高不下的房?jī)r(jià)和老百姓有限的購(gòu)買能力之間嚴(yán)重脫節(jié)，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，房地產(chǎn)金融體系不夠完善，房地產(chǎn)金融制度不夠健全，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)又剛剛進(jìn)入換擋轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時(shí)期，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)、認(rèn)清房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸成為人們亟需解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量巨大的行業(yè)，要使房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須通過(guò)金融市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的融通功能。房地產(chǎn)金融，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是與房地產(chǎn)活動(dòng)相關(guān)的一切金融性質(zhì)的活動(dòng)。在金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)金融主要功能是房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)各種金融機(jī)構(gòu)得到所需的金融服務(wù)，如由銀行、建筑協(xié)會(huì)、信用社、信托投資公司和抵押貸款公司等發(fā)行的貸款。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行不可或缺的一部分，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)通過(guò)有效地籌集社會(huì)資金、合理分配和引導(dǎo)資金、執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）商業(yè)性房地產(chǎn)貸款

中國(guó)自進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增速整體放緩，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)在2014年年初就曾表示，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這就意味著房地產(chǎn)金融市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，體量大、綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)巨頭更容易在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上得到融資；而體量小、綜合實(shí)力弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上的融資將愈發(fā)困難。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的疲軟導(dǎo)致居民購(gòu)房需求大幅降低，這也直接抑制了居民購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)。整體來(lái)看，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的主要來(lái)源。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看出，雖然中國(guó)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但是由于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，2017年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資貸款余額總體比較平穩(wěn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款為32.2萬(wàn)億元（數(shù)據(jù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)），較去年增長(zhǎng)20.9個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資提供了重要的資金支持。

（二）股市融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金需求量大，回報(bào)周期長(zhǎng)的市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的有效運(yùn)行需要房地產(chǎn)金融市場(chǎng)源源不斷的提供充足的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO上市融資可以大幅改變企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。中國(guó)進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，整體經(jīng)濟(jì)增速下降，居民購(gòu)房需求量減少，房地產(chǎn)企業(yè)銷量大幅下降，投資收益周期拉長(zhǎng)，銀行資金趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和融資也更加的困難。中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)推出了更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)上市審批程序，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)尋求股市的融資也面臨著更大的難度。新常態(tài)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司發(fā)行自由流通股主要是以A股市場(chǎng)的發(fā)行為主，萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，其發(fā)行的自由流通股數(shù)與其他房地產(chǎn)企業(yè)之前拉開(kāi)了較大的差距，由于B股市場(chǎng)的持續(xù)低迷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以各種方式尋求香港資本市場(chǎng)的融資。

（三）房地產(chǎn)信托

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，整體來(lái)看，新常態(tài)以來(lái)新增加的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模大幅降低。新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走弱，經(jīng)濟(jì)周期持續(xù)探底，經(jīng)濟(jì)的下行壓力加大，自然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)信托作為信托業(yè)務(wù)的重心，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模回落，增速明顯放緩。而且，由于新常態(tài)下不確定的經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境，投資者更趨謹(jǐn)慎，新增房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模減緩，房地產(chǎn)信托也面臨著越來(lái)越大的信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響也越來(lái)越小。

新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)告別過(guò)去30年GDP平均10%左右的高增長(zhǎng)，加速過(guò)剩產(chǎn)能出清、政府和企業(yè)均在進(jìn)行去杠桿、股市大幅度波動(dòng)顯現(xiàn)多種金融風(fēng)險(xiǎn)因素增加，信托業(yè)整體資產(chǎn)規(guī)模環(huán)比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)平穩(wěn)、中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)暴露增加，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模均同比下滑明顯，同時(shí)房地產(chǎn)信托余額仍處在歷史高位運(yùn)行，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都面臨著兌付高峰壓力，房地產(chǎn)信托業(yè)未來(lái)發(fā)展將更加艱難。

三、政策建議

通過(guò)以上對(duì)新常態(tài)下中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析提出以下政策建議：

1.建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系。政府應(yīng)加快完成房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范制度的假設(shè)，各級(jí)政府應(yīng)因地制宜落實(shí)相關(guān)政策，加大力度宣傳政策的解讀，防止由于政策的不穩(wěn)定導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)激增。

2.鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)有效性的金融工具及時(shí)進(jìn)行政策幫助，加快建立全方位的房地產(chǎn)金融融資渠道體系。

3.明確政府與市場(chǎng)的界線。政府應(yīng)對(duì)低收入群體給予住房保障，而對(duì)于商品房的買賣應(yīng)由市場(chǎng)主體進(jìn)行自行決策，政府不應(yīng)過(guò)多干涉，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管理實(shí)行政策約束即可。

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