房地產企業財務風險識別與防范探究

王雪虹

摘 要：對當前房地產企業經營中存在的財務風險問題進行分析，結合某房地產求財務管理情況，對財務風險的識別及風險規避措施進行研究。

關鍵詞：財務風險；風險防范；房地產

隨著當前我國經濟的飛速發展，城市化進程不斷加快，帶動了房地產企業的發展。對于房地產行業而言，具有資金密集型的特點，在項目實施整個過程中，均設計巨額資金，由于房地產項目有其自身的特點，通常需要經歷比較長的施工周期，所以期間諸多因素對投資回收等會產生影響，導致房地產企業面臨著財務風險問題。現階段，隨著企業財務管理的規范化與標準化，房地產企業對財務風險的認識也在不斷提高，同時也制定了相關風險防范措施。本文結合當前房地產企業的管理及運營情況，對存在的風險問題進行識別，并提出相關防范措施，促使房地產且有風險應對能力的提升。

1、房地產企業財務風險識別

以某企業為例，該企業于注冊資金2億元，目前正在進行一項大型商住兩用型房地產項目，但在財務風險方面，該企業仍然面臨著諸多問題，通過風險識別，發現該企業面臨的財務風險問題主要包含以下幾方面：

1.1資產負債率過高

在資產負債率方面，該企業存在偏高的情況，所以最需要考慮的問題應該是財務違約風險。結合近幾年該且有的財務數據情況進行分析，可知2012年～2014年，該企業資產負債率從79.6%逐年升高至82.6%，呈線性增長趨勢，表明企業經營中財務成本相對較高，容易引起財務風險問題。因企業資產負債率居于高危，影響到企業的核心競爭力，如果此時債權人提前主張權利，而企業資產通常為高比例存貨，無法有效變現，因此直接影響到且有的正常運轉，嚴重時可引起破產情況。從該且有2012年～2014年償債能力來看，速動比率分別為0.18、0.24、0.29，流動比例為1.19、1.33、1.18，這一數據足以說明該企業很難將風險控制在可控范圍內，企業償債能力較低，如果市場行情出現波動，或國家政策變化，都會導致債權人很難及時收回權益，企業存在較為嚴重的財務風險。

1.2銷售利潤率過低

從該企業的發展來看，近年來呈現出不斷擴張的態勢，在建工程量與銷售額均在上升，分析原因可知，該企業主要集中于2005年拿地，這一時期內，由于房地產市場并未出現大規模的發展，土地價格相對較低，此時拿地后企業也具備較大的競爭優勢。但是從2007～2009年企業銷售情況快，沒有通過提升銷量達到搶占市場的目的，且在金融危機發生的情況下，也沒有抓住市場機遇，直至當前，企業銷量也持續處于平淡狀態，近期開發的多個大項目，對市場需求的脈搏也未很好的把握住，導致銷售利潤率持續不高，無法保證投資者利潤。

1.3資金鏈脆弱

從2012～2014年該企業財務報表分析可知，三年中，企業一年內到期的未流動負債與長期負債總額分別為6.6億、6.9億、8.8億，而同期銷售額分別為0.75億、5.9億、8.9億，由此可見當年銷售額與支付貸款額度無法持平，企業為了及時償債，就必須借貸新債來償還舊債，此種狀態下，如果國家相關金融政策一旦發生變動，且企業的銷售量仍然維持在較低水平，則企業借到新債的難度會增大，如果無法及時彌補資金鏈，導致資金鏈斷裂，則且有直接面臨著破產的風險。

2、房地產企業財務風險防范

2.1投資階段

做好項目評估是投資階段財務風險管理的重要內容，從本文案例企業來看，該企業在對任何一個項目進行評估時，都應該對項目財務方面由經驗豐富的專業人員從多項參數入手進行準確評估，包含投資周期、回收期等。通過分析，最后對項目是否有投資價值及風險是否可控進行確定。在投資后，對投資計劃要嚴格執行，如果發現任何環節出現偏差，要查找原因并及時糾正，確保且有利潤的實現。在投資決策制定時，離不開合理的投資估算，盡管該企業在新項目決策之前，也會制定相應的可行性研究報告，但從報告的實效性來看，未對實際問題進行解決，導致投資估算的可操作性不強，在投資出現偏差時，也無法作為有效的糾偏依據。所以，在投資階段，只有結合項目的特點，進行嚴格的估算，同時將動態目標成本管理模式引入與應用，才能保證項目的利潤得以實現。

2.2資金籌集階段

由于房地產項目具有建筑面積大、地塊體量大、開發周期長等特點，所以，此類項目通常采用分階段融資、滾動開發的方式。但分期融資模式本劇具有一定的財務風險，所以在融資階段需要加強管理與監控。首先，避免出現資金籌集的兩個極端，如果融資過于保守，則企業資金鏈容易初選斷裂的風險；而如果盲目圈錢，則可能導致項目成本增加，利潤下降。結合該房地產企業的實際情況，需要重視盲目圈錢的風險，所以企業管理層必須在對金融環境、金融政策綜合分析的基礎上，防止出現資金成本過高的情況發生，對資金合理借入。其次，構建財務監控體系。由財務管理部門對項目開展期間的各類財務報表進行分析，對當前資金鏈可通過召開財務會議進行分析，防止企業資金鏈受金融環境及金融政策的改變受到沖擊。最后，防止融資成本涉稅風險。分期融資模式的應用，利息應該在項目各個階段分攤，如果因核算不準確，則稅務機構可能認定為后期成本費用提前列支，因此對于房地產企業而言，應建立利息列支臺賬，防止此類風險發生。

2.3銷售回款階段

款項難以及時回收是房地產且有面臨的普遍問題，因此應該加強資金回收管理。首先，對企業銷售情況要周期性統計，對諸如銷售金額、面積及回收金額等銷售指標數據要進行分析，對銷售狀態進行掌握。其次，分析未能及時回收的金額，劃分非按揭未回收款與按揭未回收款類別，然后繼續細分，對不同細分類別產生未能及時回收的原因進行查找與統計，結合原因制定相應的回款策略，同時加強回款負責人員的業務考核，使其工作的積極性得到提升，促使按時回款。

2.4提高風險意識

對于房地產企業管理層人員而言，在財務方面應該具備大局意識，不但對項目工程能夠進行專業化的管理，在融資及銷售方面實施標準化管理，也要能對企業面臨的風險問題進行準確識別，采取有效措施進行風險規避。所以，要求企業管理層必須具備風險控制與防范意識，意識到經營活動中的投資存在的不同風險，明白高收益必然存在高風險，對二者矛盾辨證的關系能夠正確權衡，也就是在在定量風險與合理收益之間要求房地產企業管理者要具備權衡水平。在所有重大決策開展中，必須將風險評估機制引入，準確識別風險后，才能做出最合理、風險最小的選擇。

3、結語

本文結合實際案例對房地產企業財務管理中的風險點進行分析，并提出相應的風險防范措施。對于房地產企業自身而言，還是應用從不同的角度提升自身綜合實力，對財務風險問題理性的進行分析，結合風險發生的原因及類型，采取有效的措施進行預防與規避，才能最大限度的降低企業面臨的財務風險問題，促使房地產企業更好的發展。

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