我國住房公積金貸款流程存在矛盾的博弈分析

周雯珺 王斌 方雷

【摘 要】 通過對購房者資金需求的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國住房公積金貸款流程中存在一個(gè)基本矛盾，即公積金貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)與低收入職工住房保障之間的矛盾。為了解決該矛盾，課題組建立博弈模型分析，得出擴(kuò)大公積金貸款受益范圍是均衡情況下公積金管理部門的最優(yōu)選擇。但是，伴隨著公積金貸款申請條件的降低，必然帶來壞賬風(fēng)險(xiǎn)的增加。基于此，公積金管理中心應(yīng)該在貸款全過程中制定必要的資金監(jiān)控機(jī)制，使壞賬風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受范圍內(nèi)。

【關(guān)鍵詞】 住房公積金； 貸款矛盾； 博弈分析； 資金監(jiān)控

【中圖分類號】 F293；F224.7 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A 【文章編號】 1004-5937（2018）11-0130-04

一、引言

近年來，我國房價(jià)高漲，購房已經(jīng)成為城市居民的沉重負(fù)擔(dān)，貸款隨之成為購房者的必要選擇。由于公積金貸款利率低于商業(yè)銀行貸款利率，住房公積金貸款毫無疑問成為購房者貸款的首選[ 1 ]。另外，出于安全性考慮，我國現(xiàn)有公積金貸款政策規(guī)定只有一定償還能力即中高收入家庭才可以申請公積金貸款。周京奎認(rèn)為我國住房公積金制度的受益群體已經(jīng)向中高等收入群體傾斜，加劇了利益分配的不公平性[ 2 ]。很多低收入繳存職工可能永遠(yuǎn)無法獲得公積金貸款，而且被迫以低于市場利率的水平進(jìn)行（養(yǎng)老）儲蓄，為能夠獲得按揭貸款的收入較高的家庭提供補(bǔ)貼。文章通過問卷調(diào)查建立博弈模型，分析公積金貸款申請條件的不合理性，討論是否應(yīng)該降低貸款申請條件，讓更多職工享受到公積金貸款優(yōu)惠。

二、公積金貸款需求情況的問卷調(diào)查分析

為了了解購房者對公積金貸款的需求，以及公積金貸款資金的供給是否能夠滿足購房者，筆者設(shè)計(jì)完成問卷調(diào)查。問卷包括：被調(diào)查者收入情況及工作性質(zhì)；近期是否存在購房意愿；購房（不購房）的原因；以何種形式支付購房款；如果貸款購房，貸款額占總房款的比例以及是否通過住房公積金取得貸款；如果取得住房公積金貸款，貸款額是否充足；如果沒有取得公積金貸款，原因是什么等共計(jì)10個(gè)問題。課題組通過到各售樓中心以及商場、超市等人流密集場所隨機(jī)發(fā)放問卷300份，合計(jì)收回問卷229份，其中有34份未完整填寫重要內(nèi)容，為無效問卷，有效問卷195份。195名被調(diào)查者分別來自于8種職業(yè)，其中公務(wù)員及事業(yè)單位從業(yè)者72名，占全部樣本的36.92%；銀行及其他金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者12名，占全部樣本的6.15%；國有企業(yè)職工18名，占樣本總數(shù)的9.23%；民營企業(yè)職工41名，占樣本總數(shù)的21%；自主創(chuàng)業(yè)者（包括網(wǎng)店業(yè)主）9名，占樣本總數(shù)的4.62%；服務(wù)業(yè)者19名，占樣本總數(shù)的9.74%；進(jìn)城務(wù)工人員11名，占樣本總數(shù)的5.64%；其他職業(yè)從業(yè)者13名，占樣本總數(shù)的6.67%。因此，被調(diào)查結(jié)果有一定可信度。

（一）關(guān)于被調(diào)查者購房意愿的調(diào)查分析

根據(jù)調(diào)查問卷結(jié)果，被調(diào)查者中有112名有購房意愿，占樣本總數(shù)的57.43%，并且大部分有意購房者的收入較高，月薪在3 000元以上。剩下83名被調(diào)查者不購房的原因主要有兩種：一是家中已有多套住房，這部分調(diào)查者占樣本總數(shù)的24.7%；二是有16.15%的被調(diào)查者由于房價(jià)過高，無力承擔(dān)，放棄買房意愿。

（二）關(guān)于被調(diào)查者購房款支付方式的調(diào)查分析

112名有購房意愿的被調(diào)查者中，98名受訪者表示由于房價(jià)高漲，無法一次性支付購房款，會選擇申請購房貸款，占有購房意愿被調(diào)查者的87.5%；49名受訪者表示準(zhǔn)備并且能夠通過公積金貸款，意向貸款額為公積金貸款限額40萬元。但受訪者均表示，由于房價(jià)高漲，貸款額占房價(jià)總額的比例較低，付款壓力很大，希望公積金管理部門能夠提高公積金貸款限額。

37名受訪者表示希望通過公積金取得貸款，但是并不符合公積金貸款政策，無法取得公積金貸款。其中，23名受訪者表示由于收入較低不符合公積金貸款條件，不能取得公積金貸款；11名受訪者表示由于沒有償還完之前公積金貸款額，不能再次取得公積金貸款；3名受訪者由于其他原因無法取得貸款。

另有12名受訪者由于沒有繳納住房公積金，從而無法取得公積金貸款。

通過問卷調(diào)查分析得出由于高漲的房價(jià)，以及公積金貸款利率低于商業(yè)貸款利率，公積金貸款已經(jīng)成為購房者的首選。但是，仍有受訪者表示由于公積金貸款要求較高，許多需要貸款購房的公積金繳存職工無法取得公積金貸款。而收入較低是阻礙繳存者貸款的主要原因。

三、住房公積金貸款流程存在的矛盾及博弈分析

（一）我國公積金貸款流程存在的矛盾

按照現(xiàn)有住房公積金貸款政策，只有繳存住房公積金一年以上并且具有一定償還能力的繳存職工才可以向公積金管理中心申請使用住房公積金貸款[ 3 ]。這與課題組問卷調(diào)查結(jié)果——住房公積金貸款條件較高，導(dǎo)致許多低收入家庭無法取得公積金貸款相一致。這個(gè)政策的制定存在一定合理性。作為一種公眾資金，資金的安全至關(guān)重要。毫無疑問，低收入職工的還款能力較低，極易發(fā)生無法償還貸款的情況（即壞賬風(fēng)險(xiǎn)），損害了其他繳存職工的利益。基于此，公積金貸款保持了較高的審批條件。

與之相對應(yīng)的是大部分被調(diào)查者有意愿購買商品房，但是近年來房價(jià)高速上漲，導(dǎo)致購房者對公積金貸款的需求日益增加，尤其對于中低收入家庭來說，貸款買房已經(jīng)成為購房的必要條件，也是唯一選擇。按照住房公積金制度建立初衷，無法全款買房的公積金繳存人應(yīng)該都能使用公積金貸款，從而廣泛改善職工居住困難的情況。基于此，公積金貸款門檻應(yīng)該很低，大部分繳存公積金的職工均可以享受到公積金貸款的政策優(yōu)惠[ 4 ]。這就產(chǎn)生了公積金貸款領(lǐng)域的矛盾：公積金貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)與低收入職工住房保障之間，即是否應(yīng)該降低住房公積金貸款申請條件的矛盾。

（二）針對貸款流程矛盾的博弈分析

1.模型假設(shè)

（1）公積金管理部門以繳存職工利益最大化為目標(biāo)。課題組通過比較現(xiàn)有政策下繳存職工的效用（用E表示）與降低貸款申請條件后的職工效用（用E表示）進(jìn)行比較，效用大的方案為最優(yōu)選擇。

（2）在進(jìn)行博弈分析時(shí)，按照收入高低將研究對象分為兩類：一類是符合現(xiàn)有公積金貸款條件的繳存職工，即所謂的高收入者，用A表示；另一類是不符合現(xiàn)有公積金貸款條件的繳存職工，即所謂的低收入者，用B表示。

（3）所有的繳存職工均為理性人，所做的選擇均能使自身利益最大化。對于公積金貸款，繳存職工能做的選擇主要有以下兩種：貸款（用Y表示）或者不貸款（用N表示）。當(dāng)職工選擇貸款時(shí)，又存在兩種可能：按時(shí)償還貸款（用P表示）以及不償還貸款（用D表示）。

（4）假定繳存職工不存在惡意違約的情況，因此高收入者都能按時(shí)償還貸款額，僅有低收入者存在無法按時(shí)償還貸款額的可能。

2.模型的建立

低收入者和高收入者都是公積金繳存人，所以筆者關(guān)注的是二者受益程度合計(jì)數(shù)的比較。因此，繳存職工效用應(yīng)該是高低收入職工效用之和。最優(yōu)選擇就是能夠使高低收入者效用之和最高的公積金貸款政策[ 5 ]。用公式表示如下：

E=EA+EB E=EA+EB

Col=Max（E，E）

在現(xiàn)有公積金貸款政策下，高收入者有兩個(gè)選擇——貸款或者不貸款，而低收入者只有一個(gè)選擇，那就是不貸款。如果擴(kuò)大公積金貸款覆蓋面，降低貸款申請條件，在現(xiàn)有政策下不符合公積金貸款條件的低收入者就可以享受公積金貸款。那么，高收入者仍然有兩個(gè)選擇：貸款或者不貸款。低收入者也可以選擇貸款或者不貸款，并且由于低收入者存在無法到期償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，就會出現(xiàn)三種情況：貸款并且到期償還、貸款并且到期不償還、不貸款。所以，EA、EB均為多種情況下多效用的合計(jì)。每一種情況下效用的取值均取決于該種情況的期望值以及發(fā)生的概率，而發(fā)生的概率取決于高低收入者所作的選擇。用公式表示如下：

EA=EA（Y，N）×Prob（Y，N）+EA（N，N）×Prob（N，N）

EB=EB（-，N）×Prob（-，N）

EA=EA（Y，N） × Prob（Y，N）+ EA（Y，Y，P）×Prob （Y，Y，P）+

EA（Y，Y，D）×Prob（Y，Y，D）+EA（N，N）×Prob（N，N）+

EA（N，Y，P）×Prob （N，Y，P）+EA（N，Y，D）×Prob（N，Y，D）

EB=EB（Y，N）×Prob（Y，N）+EB（Y，Y，P）×Prob （Y，Y，P）+

EB（Y，Y，D）×Prob（Y，Y，D）+EB（N，N）×Prob（N，N）+

EB（N，Y，P）×Prob （N，Y，P）+EB（N，Y，D）×Prob（N，Y，D）

3.博弈過程的分析

（1）期望值的計(jì)算

在現(xiàn)有政策下，無論高收入者還是低收入者，只要不貸款，公積金存款利率均按銀行存款一年期定期存款利率計(jì)算[ 4 ]。按照中國人民銀行發(fā)布的2015年10月24日起執(zhí)行的利率政策，銀行存款一年期基準(zhǔn)利率為3.3%。假定現(xiàn)在有公積金存款100元，那么，不貸款者每年能獲得的收益就是3.3元。貸款者均為高收入者，其能夠獲得收益主要有兩部分。一部分是以低于商業(yè)銀行的利率貸款。現(xiàn)在公積金貸款利率比商業(yè)銀行同期貸款利率低2.1%～2.45%，取平均數(shù)為2.275%，則100元公積金貸款能少支付2.275元的利息。另一部分是能享受到房價(jià)上漲帶來的收益。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年是我國房價(jià)瘋狂上漲的一年，全國商品房平均銷售價(jià)格上漲10.05%。那么，100元公積金貸款買房能獲得房價(jià)上漲收益為10.05元。基于此，公積金貸款者能獲得的總收益為12.325元。

如果擴(kuò)大貸款覆蓋面，在低收入者不貸款的情況下，各方受益程度與現(xiàn)在政策一致。如果低收入者選擇貸款，并且能夠按期償還，高收入者的利益并不受影響，仍然是不貸款能獲得3.3元的收益，貸款能獲得12.325元的收益。矛盾博弈如圖1。

如果低收入者選擇貸款，并且到期無法償還貸款，此時(shí)，高收入者的利益肯定受損。如果高收入者沒有貸款，那么，其公積金存款被貸給低收入者并且無法收回的收益程度為-100元；如果高收入者使用了貸款的權(quán)利，那么，雖然公積金存款貸給低收入者無法收回會存在利益損失，但與沒有貸款者相比，還享受了貸款所帶來的好處12.325元，二者相抵，其受益程度為-87.675元。對于低收入者而言，由于沒有償還貸款，100元的公積金貸款本金也成為其受益金額的一部分，這樣，低收入者能獲得的好處為112.325元。雖然，不償還貸款也會使低收入者誠信受損，喪失了再次貸款的可能。但是，考慮到低收入者再次貸款的可能性相對較低，我們忽略了誠信受損給低收入者帶來的成本損失。則低收入者能獲得的好處為112.325元。

（2）概率的計(jì)算

現(xiàn)有政策下，在這個(gè)博弈中低收入者能獲得的期望收益EB為3.3元，高收入者能獲得的期望收益取決于貸款比例。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年我國住房公積金個(gè)貸率約為60%，則Prob（Y，N）=60%，Prob（N，N）=40%。高收入者的預(yù)期收益EA=12.325×60%+3.3×40%=8.72（元）。則：

E=EA+EB=12.02（元）

如果擴(kuò)大貸款覆蓋面，高收入者的選擇不受影響，高收入者的貸款率仍為60%，而低收入者有能力全款買房的可能性較低，選擇貸款的比例應(yīng)該高于高收入者，根據(jù)課題組的調(diào)查問卷結(jié)果估計(jì)低收入者貸款的概率為70%，不貸款的概率為30%。現(xiàn)在銀行的壞賬率上限為5%，而根據(jù)非官方的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江地區(qū)尤其是溫州地區(qū)民間貸款的壞賬率可能已經(jīng)達(dá)到40%的極限。由于低收入者的還款能力較低，按照最高壞賬率計(jì)算，壞賬率為40%。這樣，如果低收入者與高收入者同時(shí)行動，高收入者可能的收益以及發(fā)生的概率如下：

EA（Y，N）=12.325，Prob（Y，N）=60%×30%=18%；

EA（N，N）=3.3，Prob（N，N）=40%×30%=12%；

EA（Y，Y，P）=12.325，Prob（Y，Y，P）=60%×70%×60%=25.2%；

EA（N，Y，P）=3.3，Prob（N，Y，P）=40%×70%×60%=16.8%；

EA（Y，Y，D）=-87.675，Prob（Y，Y，D）=60%×70%×40%=16.8%；

EA（N，Y，D）=-100，Prob（N，Y，D）=40%×70%×40%=11.2%。

這樣，高收入者在擴(kuò)大覆蓋面情況下的預(yù)期收益為：

EA=12.325×18%+3.3×12%+12.325×25.2%+3.3×16.8%+（-87.675）×16.8%+（-100）×11.2%=-19.54（元）

由于高收入者的還款能力較高，欠款可能性較小，低收入者的預(yù)期收益不受高收入者所做出貸款或不貸款選擇的影響，直接由其自身選擇決定。這樣，低收入者可能的收益以及發(fā)生概率如下：給定低收入者不貸款的效用EB（-，N）=3.3，Prob（-，N）=30%；給定低收入者貸款并且按期償還的效用EB（-，Y，P）=12.325，Prob（-，Y，P）=70%×60%=42%；給定低收入者貸款并且不償還的效用EB（-，Y，D）=112.325，Prob（-，Y，D）=70%×40%=28%。這樣，低收入者在擴(kuò)大覆蓋面情況下的預(yù)期收益為：

EB = 3.3 × 30% + 12.325 × 42% + 112.325 × 28%

=37.62（元）

則E=EA+EB=-19.54+37.62=18.08（元）

4.博弈結(jié)果

E>E，因此，擴(kuò)大貸款覆蓋面是均衡情況下公積金管理部門的最優(yōu)選擇。即針對公積金貸款領(lǐng)域的矛盾，管理部門應(yīng)該側(cè)重于普及公積金貸款受益范圍，降低住房公積金貸款申請條件，使住房公積金不再是高收入繳存職工的“專有權(quán)利”，讓低收入繳存職工也能享受到使用公積金貸款的權(quán)利。

四、拓寬住房公積金貸款覆蓋面后的資金監(jiān)管機(jī)制

按照博弈模型，我國公積金管理部門應(yīng)該放寬公積金貸款覆蓋面，使更多繳存職工可以享受到使用公積金貸款的權(quán)利。但是，如果擴(kuò)大貸款覆蓋面，隨之而來的是資金無法按時(shí)收回形成壞賬風(fēng)險(xiǎn)的增加，將嚴(yán)重影響廣大繳存職工的利益，這也是當(dāng)下公積金監(jiān)管部門限制公積金貸款的原因。基于此，對住房公積金資金進(jìn)行合理、必要的監(jiān)管就顯得極為重要。

（一）建立省級資金調(diào)度平臺

由各省住房公積金監(jiān)管辦牽頭成立住房公積金資金運(yùn)營中心，負(fù)責(zé)對全省公積金資金進(jìn)行調(diào)配和使用。各市公積金的沉淀資金全部匯總到運(yùn)營中心統(tǒng)一運(yùn)作，在全省范圍內(nèi)適度調(diào)節(jié)余缺。

1.建立專項(xiàng)賬戶

運(yùn)營中心建立各市住房公積金管理中心專項(xiàng)賬戶，各管理中心該年可使用資金均反映在該專項(xiàng)賬戶中。劃撥公積金用于職工貸款時(shí)，應(yīng)由運(yùn)營中心通過銀行存款賬戶轉(zhuǎn)賬進(jìn)行，不允許個(gè)人或監(jiān)管單位自行提取，保證資金安全、有效運(yùn)行。

2.運(yùn)營中心可以統(tǒng)籌管理，進(jìn)行資金異地調(diào)度

在全省公積金可使用規(guī)模范圍內(nèi)，運(yùn)營中心可以根據(jù)各市職工貸款需求，統(tǒng)籌確定各市職工貸款資金供求量，在全省范圍內(nèi)，允許進(jìn)行資金異地調(diào)度。這實(shí)現(xiàn)了資金的跨區(qū)域流動，有利于提高資金利用效率，增強(qiáng)住房公積金整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

1.建立貸款審批額的預(yù)警

當(dāng)公積金管理中心實(shí)際放款額接近監(jiān)管部門制定的資金使用計(jì)劃時(shí)，出現(xiàn)紅色預(yù)警。此時(shí)，管理中心應(yīng)減少或放緩繳存職工購房貸款審批，對于符合條件的購房貸款申請，可以延緩至下一年度。

2.建立貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警

首先，對于低收入繳存職工提出的購房貸款申請，應(yīng)聘請專門的評估機(jī)構(gòu)對繳存職工的還款能力進(jìn)行評估，確定壞賬風(fēng)險(xiǎn)等級。對于壞賬風(fēng)險(xiǎn)極高的繳存職工提出的貸款申請，可以拒絕放寬；對于壞賬風(fēng)險(xiǎn)較高的繳存職工建立專門檔案，發(fā)放貸款后應(yīng)全程監(jiān)控，督促及時(shí)還款。

其次，應(yīng)對公積金管理中心購房貸款的全年壞賬損失進(jìn)行預(yù)警。每年確定公積金管理中心當(dāng)年可以承受的壞賬損失，并確定壞賬限額。對公積金管理中心當(dāng)年已經(jīng)形成的壞賬進(jìn)行累加并實(shí)時(shí)監(jiān)控，當(dāng)已形成的壞賬損失接近壞賬限額時(shí)，出現(xiàn)紅色預(yù)警。此時(shí)，管理中心應(yīng)減少對高壞賬風(fēng)險(xiǎn)購房貸款申請的審批，將每年的壞賬損失控制在可以承受的范圍內(nèi)。

（三）壞賬發(fā)生后的應(yīng)對措施

按照博弈模型，擴(kuò)大貸款覆蓋面，支持低收入家庭貸款購房，必然會增加公積金資金壞賬風(fēng)險(xiǎn)。除了采用上述的監(jiān)控措施盡量避免和減少公積金貸款壞賬的發(fā)生外，還需要制定壞賬發(fā)生時(shí)的應(yīng)對措施。

1.分段發(fā)放貸款資金

一旦住房公積金管理部門放寬了公積金貸款條件，使低收入家庭也可以享受公積金購房貸款，無疑會增加資金壞賬風(fēng)險(xiǎn)。為了盡量減少壞賬形成時(shí)帶來的損失，應(yīng)按照貸款職工的還款情況，分段發(fā)放貸款所需資金。當(dāng)?shù)褪杖爰彝ベJ款審批通過，具備放款條件時(shí)，向貸款者支付總資金額度的一定比例，比如50%。具體支付比例可以根據(jù)貸款職工的家庭收入、貸款額以及貸款職工家庭的未來支付承受能力確定。只有貸款職工能夠按時(shí)、足額償還月還款額，憑銀行出具的還款單，公積金管理中心才應(yīng)再次撥付資金。如果出現(xiàn)繳存職工無法償還還款額情況，可以暫緩發(fā)放后續(xù)貸款資金。如果繳存職工由于臨時(shí)困難無法按時(shí)償還貸款額，可以根據(jù)情況給予一定的延緩期；如果繳存職工確實(shí)無法償還貸款額并且在近期無法改變，管理中心可以拒絕繼續(xù)放款。總之，要對撥付資金進(jìn)行適當(dāng)控制和監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)貸款者喪失還款能力或挪用已發(fā)放公積金資金情況，應(yīng)堅(jiān)決停止公積金資金的發(fā)放，保證公積金資金安全。

2.建立壞賬發(fā)生后的變現(xiàn)機(jī)制

當(dāng)壞賬發(fā)生時(shí)，首先應(yīng)暫緩后續(xù)貸款資金的發(fā)放。此外，公積金管理部門還應(yīng)該建立壞賬發(fā)生后的變現(xiàn)機(jī)制。當(dāng)貸款職工明確喪失償還能力時(shí)，應(yīng)該將貸款職工使用公積金貸款所購買住房所有權(quán)收回，變更商品房所有權(quán)歸公積金管理中心所有。如果繳存職工需要居住，可以保留商品房的使用權(quán)，以出租形式允許繳存職工繼續(xù)居住在商品房中。商品房市場價(jià)與欠繳貸款額之間的差額，作為所有權(quán)轉(zhuǎn)換后的租金歸公積金管理中心所有。當(dāng)貸款職工不再居住該商品房時(shí)，公積金管理中心可以將房屋出售變現(xiàn)。如果繳存職工不需要居住，可以由公積金管理中心將使用公積金貸款所購買商品房出售，所獲售房款與欠繳貸款額之間的差額返還貸款職工。具體回收價(jià)格應(yīng)由專門評估師進(jìn)行評估，按照當(dāng)?shù)厥袌鰞r(jià)格進(jìn)行出售。

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