商業地產成本管理特征與完善對策之我見

楊蕾

摘要：要想在競爭日益激烈的市場環境下占據優勢，優化房地產企業的成本管理體系是重中之重。成本管理是房地產企業非常重要的管理措施之一，成本管理效果的優與劣對于房地產企業的收益和市場競爭力有著非常深遠的意義。企業之間競爭激烈，房地產企業的投資與收入回報比下降收益空間縮小，在地產投資中控制過程成本，實現地產項目的運營投入降低，能夠最大限度提升房地產企業的收益空間。這是很多房地產企業目前必須要面對并且重視的問題，同時也是房地產企業管理工作的難點。文章從商業地產區別于其他地產的特殊性入手，對房地產企業的成本管理問題進行分析，并提出一些適應于商業地產的財務成本管理的措施。

關鍵詞：商業地產；成本管理；完善對策

目前商業地產投資具有投入資金多、回報周期長，收獲利潤豐厚的特點。商業地產的聚集效應可以迅速加快區域價值的提升，帶動周邊經濟發展，所以近年來在全國遍地開花。但是目前商業地產在我國發展時間尚短，人們對于商業地產的一系列方案欠缺認識，使商業地產成本管理未能形成一套行之有效的管理理論。在商業地產中，項目的成型、投資、設計規劃、施工以至于最終的竣工使用，都需要開發商進行綜合管理，很多房產開發商將傳統住宅地產的成本管理模式直接套用到商業地產中，而這兩者之間存在差異性，不能使企業利益最大化。隨著商業地產在市場中的發展，成本管理問題需要進行深入的剖析并尋找對策。

一、商業地產的特點及問題

（一）商業地產的設計和選址

商業地產所開發出來的產品，主要是商業用途，如大型購物商場、消費娛樂場所。但住宅地產所開發出的產品主要用于居住。常規下住宅地產只要公共服務設施齊全、周邊環境適居，配合優質貼心的物業服務，在市場上就會廣受歡迎。但是商業地產基于它特有的商業性，如果想獲得良好的商業利益，選址就成為了尤為重要的一環。目前大多數商業地產的選址有兩類：一類是建設在城市中心，這種選擇因為是在城市中心建設，地價貴前期成本高，但是到了后期運營階段的風險較小；另一類是建設在新城區，新城區的地價較低但是后期的運營風險較大。因此選址要結合城市發展的多個因素，如交通、經濟、政治、文化、人員流動、常住人口經濟條件等。科學合理地選址能夠大大降低商業地產自帶的投資風險性，有益于成本回收。另外設計也是商業地產成本管理的重要環節。科學合理的設計可以大幅度減少后期運營的投入，加快成本的回收，盡快盈利。規劃設計階段分析不夠深入，設計管理和成本管理脫節。設計人員往往僅從滿足設計規范、設計安全系數等方面來進行設計方案的經濟性考量。但是對于商業地產項目來說，設計方案不單單是確定了開發成本，更加影響了后期的運營成本，直接影響了企業的長期利潤。

（二）商業地產的全壽命周期

商業地產的全壽命周期大致分為五個階段：項目的決策與投資、商業建筑的設計與規劃、前期招商引流、項目施工、后期運營，在這五個階段成本管理所帶來的影響也不相同。目前大部分商業地產項目對于全壽命周期的意識欠缺，主要體現在前期決策階段、設計階段、運營階段對于成本管理的忽視。在開展商業地產項目成本管理之前，缺少成本管理體系，缺乏足以支撐成本管理的組織架構以及具體負責成本工作的人員。大多地產開放商使用住宅地產項目的成本管理方案，太過于看重管理建安成本，歸根結底還是從造價成本的角度去控制成本，進行成本管理，脫離了商業地產成本管理的真正概念。

（三）商業地產項目運營和融資的特殊性

住宅地產和商業地產的客戶群不同。住宅地產的客戶群體主要是購房者，開發商通過賣房這一途徑進行成本回收，其回收模式較為單一。商業地產作為商業和地產有機結合的新興行業，面對的客戶群相對復雜得多。項目投資者、商鋪經營者、運營方和消費者都是非常重要的客戶人群。針對這些客戶人群，商業地產要想獲得高回報的利潤除了賣以外，更加重要的還要進行經營。消費者購買商品進行消費，使商鋪的經營者進行成本回收和獲得利潤，經營者上繳租金使投資者進行成本回收。從這幾個環節可以看出商業地產要想進行成本回收不但要考慮選址、設計、商鋪租賃，還必須要考慮到周邊消費者的購物需求、消費水平和特點，以及生活方式等多方面的因素。

住宅地產項目的開發往往采取分期建設的模式，在進行分期銷售回籠一部分前期投入資金后再進行下一期的建設，成本投入壓力較小。與之相比，商業地產也可以被認為是一種金融產品，只不過是以實現商業價值為目標的產品，因此很多大型的商業地產項目需要進行一次性投資來構建一個統一的商業氛圍，其成本投入給開發商帶來的壓力巨大。為了應對這巨大的資金需求量，商業地產行業很多開發商采取如合作開發、預租、信托、債權、資產證券化、房地產投資基金等各類融資模式。這些復雜的融資模式和巨大的融資總量給商業地產帶來了更大的融資風險。

二、商業地產成本管理措施

（一）對于項目前期階段的重視

商業地產項目的選址對于項目的成本回收起著至關重要的作用，一個好的選址，不僅能減少前期投入成本，更加減少了后期運營壓力，給建成使用后的招商和經營帶來有利的影響。因此作為商業地產項目管理的前提就是要有一個科學合理的選址和定位。開發前期階段必須要重視成本調研和數據分析，進行完備的市場調查，結合城市本身的發展規劃，分析具有潛力的商業地段周邊的經濟發展情況、交通、人員密集程度、主要人群的消費習慣、收入水平等，從而做到有的放矢的進行項目設計規劃。同時也必須對招商工作予以高度重視，如果這一工作進行的不好，會影響成本投資效率，甚至影響到周邊附屬價值的提升。所以應在進行決策規劃階段的同時，做好招商工作，結合商鋪經營者的反饋意見進行規劃和設計，來確保投入使用后經營工作的順利展開，避免出現商戶不滿意設計規劃，影響與開發商良好合作，導致商鋪空置，嚴重影響商業效益。

（二）對于項目運營方式的優化

商業地產項目較之住宅地產項目，在運營方式和成本回收模式上都有較大的差異，這和商業地產項目的商業性有很大關系，但本質上兩者都需要快速收回成本。我們需要重視商業地產的商業性，使其應有的價值發揮出來，充分體現商業經營的意義。在以往很多案例中經常可以看到很多開發商為了更快回收成本，將產權分散，使得商戶為了自身利益各自為政，失去了商業的統一性。在分割產權后，大型商場里經營的店鋪如同散沙，使得開發商不可能進行統一管理，導致為爭取各自利益的混亂經營，使成本管理效率嚴重降低。所以開發商應該以發展的眼光來看待問題，為了后期運營階段招商和成本管理的效率和統一性，商鋪經營者經營方式的靈活性，盡量采取租賃的方式來進行運營，并根據市場環境變化，靈活轉變自身的運營方式。

（三）全壽命周期成本分析

項目全壽命周期分析不僅僅只是分析某一個階段的成本問題，而是全面地對項目整個生命周期所產生的成本進行分析。這個管理方式強調對項目的定位與決策、設計與規劃、施工、使用、運營、分解與拆毀等各個階段的成本進行分析，通過控制每個階段的成本，以達到項目成本最小化的目標。傳統的住宅地產項目通常只控制建造成本，但是商業地產作為具有商業性的公共建筑，其運營成本在全壽命長周期成本中占比很大。據研究表明，商業地產項目的成本構成中，運營及維修期的成本高達60%左右，而商業地產項目往往運營周期為20年。在設計階段，建造成本和運營成本往往有沖突，這時就需要項目全壽命周期理論進行科學的分析，從全面、長久的角度選擇最優方案。

做好成本管理是實現房地產行業大規模、可持續發展的關鍵。商業地產的成本管理不僅能夠使企業加快成本回收，帶來良好的經濟效益，同時也減少了社會成本的投入。所以，房地產企業應該遵從市場經濟的規律，結合自身的實際情況，采取科學合理的成本管理方法，對商業地產項目的成本進行有效控制。

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（作者單位：沈陽大悅城房產開發有限公司）